华人老板投资$277万建冒牌仓库，结果空置十年，沦为流浪汉大本营

电商热推动仓库价格上涨，吸引许多华人投资者关注。然而，在这类商业房产交易中，对某些关键细节的忽略可能会带来严重损失。一位华人投资者曾因大意投资一间无牌“仓库”，由于无法正常使用，这座建筑物被迫空置近十年，沦为“游民大本营”。

华人区资深房产经纪袁立功说，他曾有一位来自中国的客户，在2012年以277万元现金购买了一间仓库，占地3万2000平方呎，地处洛杉矶县波莫那市(Pomona )的一个商业园区。

在出售之前，这里是一个仓储配送中心，新业主的计画是将这里作为自己业务的仓储空间。但令人震惊的是，在完成了所有过户手续后，新业主竟被告知，“园区不再允许这里被用作工业仓库”。

CC&R有法律效力

原来，园区的房产文件“社区契约和限制”（Community Covenants and Restrictions，简称CC&R）限制了这座建筑物的用途，而买家和经纪人当初在交易时，并没有注意到这些规定。袁立功解释，CC&R就像是住宅地产中“屋主协会”（Home Owner Association，简称HOA）对房屋的约束，它是一种对所购买土地的使用权，具有约束力的契约，拥有法律效力并可强制执行。

为什么前业主却可以将这里用作仓库？袁立功解释，这是因为原业主受到祖父条款 (Grandfather clause)的保护。祖父条款允许现任或符合资格的业主，保留其特定的权益或待遇，以此减少新规对现任业主的不利影响。这项设置使得原业主被新规则豁免，仍可将这里作为仓储空间使用。

铁规如山，新业主只能认栽，投入数百万元的“仓库”被迫空置。而在这期间，由于新业主人在中国，仓库长期处于无人看管状态。这座偌大的建筑物很快就成为游民的住所；他们不仅在此安家生活，甚至还在停车场内办起了“跳蚤市场”，大批流浪汉聚集在一起，展示自己的杂物。

外墙被打洞 管线全被偷

除此之外，附近的工程垃圾也闻风而至，被倒放在仓库周围，甚至还有人将大批化学药水丢弃在停车场上。仓库内也是遍地垃圾，墙内的铜管、电线等全部被偷。“我们也曾安装过监控录像，但盗贼竟从仓库的外墙打洞入室，将监控设备全部搬走！”

袁立功说，业主还曾尝试加建大门，以防止不法分子继续闯入，当地市政府都已经批准了加建大门的申请。然而，由于CC&R管理方的反对，加建大门的计画最终也落空。2015年时业主曾尝试出售这间“仓库”，但根本没有买家愿意以屋主预期的价格，购买一个使用受限的仓库。

所幸前几年，园区内的其他业主开始聘请律师对CC&R管理方提告，并邀请“仓库”业主加入。原本并未抱太多希望的官司，最终却意外胜诉。至此，园区的CC&R才被撤销，这间“仓库”也因此正名，得以重新进入市场。最终，这间破败不堪的仓库，在没有重新装修的屋况线下，以850万的价格成功售出。袁立功透露，新买家购入后重新装修，短短几个月就以1150万左右的价格再次出手。

尽管袁立功提到的这间仓库出售后带来可观收益，但其中也包含一些运气成分。在这空置期间，不仅要支付地税，还要花钱对房屋进行清理维护。袁立功提醒，在投资商业房产时，买家务必仔细研究房产相关的法律文件；尤其是有CC&R的园区，须清楚条款中包含哪些限制性要求。

空置房屋甚至可能导致房东失去产权。近年来，有关游民在霸占空屋数年后成为合法新屋主的案例，时有发生。这些占屋者透过财产法中的“逆权侵占”（Adverse Possession）获得了房屋产权。该法律允许未经原业主同意的居住者，在持续占用房产土地超过一定的法定时限后，可成为该土地的合法新业主。在加州，法律对时限的要求是五年以上，居住者还需支付五年的房地产税，并提供公开占据房屋的证据等。