加拿大监管局警告银行：要收紧这类房贷 屋主借款恐永远还不完

加拿大的金融监管机构上周警告各银行，固定付款的浮动利率抵押贷款可能会给房主带来“永远的抵押贷款”。

据Toronto Star的报道，这并不是监管机构第一次就这类抵押贷款发出警告，这引发了一个问题，即这种类型的抵押贷款是否对消费者造成更多伤害而非好处。

金融机构监管局（OSFI）局长Peter Routledge在上周五TD银行的证券金融服务会议上表示，他们正在提高固定付款的浮动利率抵押贷款的资本要求。这意味着大型银行和抵押贷款保险人需要为风险较高的借款人提供更充足的资本。Routledge在会议期间表示,“最终，这些决定将由贷方做出。”

浮动利率抵押贷款有两种类型。浮动利率调整抵押贷款的利率会随着央行的隔夜贷款利率同步上涨或下降。固定付款的浮动利率抵押贷款的利率也会调整，但月供保持不变，而摊销期（偿还抵押贷款所需的时间）将随着利率上升而延长。

在央行快速加息的活动期间，固定付款的浮动利率抵押贷款引起了关注，因为一些房主的摊销期自动延长到长达90年。在一些情况下，人们在对账单上看到了无限符号，使其看起来好像拥有“永远的抵押贷款”。

监管局一位发言人在一份电子邮件声明中表示，目前有20%的未偿抵押贷款是固定付款的浮动利率抵押贷款。

该发言人表示，在利率较低的情况下，固定付款的浮动利率抵押贷款在疫情期间变得“更为普遍”，其中大多数贷款将于2026年和2027年到期。“到2027年，将近一半到期的贷款是固定付款的浮动利率抵押贷款。” 通常抵押贷款的标准摊销期为25年。

据专家称，这两种浮动利率产品中，RBC、CIBC、TD和BMO这四家主要银行只提供固定付款版本。

RBC银行发言人表示，“RBC在购入贷款时或者对现有抵押贷款是不允许负摊销的。” 尽管一些贷款的摊销期超过30年，但这是因为客户达到了触发利率，即只支付抵押贷款的利息，因此RBC会增加客户的月供，以确保抵押贷款不会出现负摊销。

TD银行发言人回应说，客户会在摊销期已延长的时候接到通知，如果他们认为付款过高，在续签时TD会提供债务重组、付款延期或仅付利息的选择。

LowestRates.ca的专家、持牌抵押贷款经纪Leah Zlatkin表示，固定付款的浮动利率抵押贷款最大的问题在于续签时，借款人将需要回到合同摊销期问题上，这会导致月供大幅上涨，带来付款方面的冲击。她说，一些房主的贷款价值比将达到100%，这意味着他们的房屋会没有任何净值，从而形成了最大的违约风险。

“加拿大银行监管机构的目标是保护银行体系，在这里表现得过于谨慎，” 她说，“监管机构试图保护银行免受这类借款人的影响。”

不过抵押贷款经纪Ron Butler质疑银行是否重视监管局关于固定付款浮动利率抵押贷款的警告。“这种情况已经持续数月，到目前为止银行还没有改变产品，” 他说，“也许监管局认为他们现在应该看到修改后的产品。”

Routledge在一次会议上表示，“我认为如果这种产品不那么普遍，住房金融体系将为借款人和放贷人带来更好的结果。”