龙年房市 纽约均价估跌破百万 高档新公寓受追捧

纽约市房价经过去年的狂飙后，进入龙年，房市未必能如去年一般“飞龙在天”。根据地产网站StreetEasy公布的报告，由于买家仍然有限，以及卖家仍须适应高利率环境，平均买房要价预计将在今年跌破100万元。而高利率环境可能对新建案有利，由于现有库存转手率较低一级装修费用昂贵，高档康斗(Condo)预计将成为抢手货。

纽约市房价本来就远高于全美平均水平，在纽约买房从来都不是一件易事。尽管去年房贷利率持续升高，但数据显示，去年10月，纽约市房屋的要价中位数已经达到110万元，是全美平均水平的三倍；同时，月房贷支出额中位数达到6226元，比2022年1月猛增84.6%。报告认为，如此高房价环境导致市场上买家变少，因此卖家在2024年削价竞争将更激烈。

报告预计，今年的高利率环境将进一步塑造房地产市场，卖房要价很有可能跌破100万元，这一价位也是豪宅税的起征点。同时，去年大约有三分之一的二手房，在没有找到卖家的情况下被撤市；报告发现，售价每增长1%，房屋被撤市的可能性就增加9%。

不过，报告认为，买家仍对纽约市房产抱有极大热情，这在一定程度上阻止了房价的大幅下跌。房贷利率今年会缓慢跌至7%以下，这会让更多潜在买家考虑出手。

同时，报告预计纽约市民今年更愿意购买那些精装修的新房。数据显示，新楼盘的一手康斗售价，去年较可比的二手房价高出23.6%。而公寓设施更加齐全的康斗，如屋中配有洗衣机、烘干机、洗碗机，公寓内有电梯和门卫、健身房或游泳池的公寓，比没有这些设施的同类公寓，售价高出37.4%。

虽然售价已经很高，但报告预计此类豪华公寓的受欢迎程度今年将继续走高。许多此前锁定低利率的房主开始观望，这导致去年纽约市房屋售出量比2022年减少15%。此外，预计房贷利率仍会维持在6%以上，二手房库存今年将继续有限。在此情况下，买家将更愿意考新楼盘的公寓。

此外，房贷利率、劳工和材料成本高企，也让房屋的装修成本更加昂贵，这让精装修公寓对那些资金并不充裕的买家吸引力变大。另一方面，新楼盘供应未来几年预计将放缓，将导致买家之间竞争激烈。数据显示，2023全年的新建案许可比2022年大幅下降，这主要是因为大量开发商赶在421-a免税条款2022年年底失效之前申请许可。但即便如此，今年的许可数量仍低于疫情前的平均水平。

租房市场方面，StreetEasy预计，在经历去年库存短缺导致租金大涨之后，今年的市场将变得平静。报告预计，由于房贷利率高企，更多房东将选择将房产出租，租房库存将持续回升。

根据报告，曼哈顿的租金将让租客感到惊讶，预计库存回升后，曼哈顿的租金要价将从高点回落，房东之间的出价竞争也将更激烈，也让租客得以在更多选择中比对租金。不过，租房市场总体而言仍然供不应求，库存仍未恢复到疫情前水平，租金水平不太可能出现大幅下跌，而是将缓慢增长。