1. 无忧资讯 /
  2. 全球 /
  3. 房东与平台的“拉锯战” 自如解约房东背后 /

房东与平台的“拉锯战” 自如解约房东背后

“我属于那种天选的水逆之子,这半年都没有安稳过。”最近,自如的租客胡栎,正不得不面对今年以来的第三次搬家,“好像一个皮球一样,被踢到另一个地方再到另一个地方”。

第一次,因租房合同自然到期,房东与自如解约而无法续租;第二次,在入住第二天发现阳台下水道声音过大而提出换租,协商后争取到“三天无理由换租”,只能在半天内继续找合适的房源签约,在第三天完成搬家。而这一次,刚缴纳完第二季度房租的她,被自如管家告知“房东毁约”,以一个月租金为赔付额度,要求在30天内搬离。

“租客普遍是弱势的,搬家、换房子、维权的成本都更高。”北京中闻(杭州)律师事务所律师王雨琦评价,房东现在也遇到麻烦。

4月5日,袁欣收到了一则来自自如管家的短信,书面通知房源解除事项。由于袁欣没有回复,4月10日,解约管家在催促中表示,“如果您不想沟通,就不跟您这边协商了,发起单方面解约”。谈及解约原因,对方表示系房子存在亏损,“我们正在批量解约”。

图/视觉中国

房东与平台的“拉锯战”

在北京市顺义区有一套房屋的袁欣,自2016年以来一直与自如保持着合作关系,最近一次房屋租赁合同续约的合同生效期为2023年5月至2027年9月。“一个月前,我同意了自如延长一个月房屋空置期的要求,现在是第二次变动。”她说。

最近,管家在短信中提出了解约,表示解约办理期间将暂停支付租金,在解约日统一结算房屋占用费用、违约金、水电燃气费、服务质量保证金,具体解约交割日期则将另行书面告知。

随后,她与解约管家开始了为期3天的沟通:自如提出,在协商解约的情形下,以两个月的租金为额支付违约金,袁欣无须退回配置装修折旧费,但需退回服务质量保证金;袁欣则认为,由于自如是违约方,不应提出任何赔偿费用的要求。

据了解,去年11月至今年2月,租约快到期的“省心租”模式房东陆续接到电话,协商内容包括下降租金、延长空置期和租赁模式变化等,若无法达成一致,则可能导致被动提前解约或到期不再续约的结果。

位于上海的房东陈原,其租赁合同还有一年才到期,2月份接到电话后,在他的坚持下,租约维持了原状。此后,他持续参与着社交媒体平台的讨论。

陈原所在的几百人群聊中,遭遇相似情况的业主互相分享经历,商量应对策略。从社交媒体发帖情况看,今年3月下旬以来,直接解约引发了房东与平台的矛盾。

“这个月,我们解约名单上有1000多个,都在等着解约,早点确认还能早点收到违约金。”一位解约专员向一位房东说。

陈原告诉《中国新闻周刊》,当前群聊中被要求解约的房东也以“省心租”模式为主,集中于上海、北京两地,也有南京、杭州等城市。

前自如管家郑楠表示,解约是一种常态化的经营现象,公司在空置率高、经营不善的城市会大面积与业主谈解约,此次在北京、上海出现则是首次。“发生这样的事,最难做的是一线工作人员,夹在租客、房东、公司之间,里外不是人。”他感叹。

据媒体报道,在蛋壳爆雷的2020年,克而瑞数据显示,这一年有超过84家散租式长租公寓爆雷。全行业寒冬下,以解约房源的方式舒缓资金压力,也是当时自如控制成本的方式之一。

当前,自如共在全国10个一线、新一线城市布局。自如“2023业主开放日”公布数据显示,2022年,托管期业主约35万、在租自如客约130万,入住率超90%。关于企业当前经营状况、租房业务调整情况及原因等问题,自如方面未向《中国新闻周刊》作出回复。

“租客、房东和自如之间的协议,是市场化、法治化下的履约行为,其中包括了因为市场租金变动、平台承受能力下降而不得不解约的客观性。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评价道,“关键在于解约发生时三方各自的权利、义务和责任要履行到位,比如提前告知,押金和租金退回,未到期合同要对受损方进行赔偿等。”

“他们催得急,我也没有多少心力硬刚到底。”4月13日,袁欣和自如完成了协商解约,在她的极力争取下,扣除服务质量保证金后最终拿到了约一个半月租金的赔付。另有一位北京房东则表示,自如未经自己同意直接在平台解约,他拟以诉讼的手段要求平台继续履约。

在租赁纠纷中,维权成本最高、性价比较低的诉讼往往是维权的最后一步。北京华资律师事务所律师张洪嘉表示,在诉讼之前,还有投诉、举报两种方式,然而均需满足一定要件:投诉往往会因一方不同意调解而终止;举报则需要对经营中存在的违法违规问题举证。“大多数情况下,房东和平台间的纠纷本质是经济问题,并不一定适用。”他说。

长租模式面临挑战

谈及自如解约的原因,多位受访专家认为,主要是受到市场环境影响。

“前期收房规模较大,租金较高,但近期市场租金下滑较为明显,加上租客对自如等高品质、高租金的产品支付能力下降,导致企业不得不采取这种举动。”李宇嘉分析。

关注长租公寓行业的分析师周楚告诉《中国新闻周刊》,宏观环境变化、地产周期叠加收入预期变化,令长租公寓这种生意模式面临很大挑战。

“租金、空置率、租期是影响一间房子收益的三大核心变量。”房地产研究机构空·白研究院创始人杨现领分析道,从需求侧看,近三年来,大部分的租赁运营机构都遇到了三个较为清楚的冲击——租金下降、空置率上升、租房周期更为不确定。

“一方面,当蓝领、中低端白领的就业及收入受影响。一线城市定位单间均价超过2500元的产品,其出租率必然会下降。另一方面,灵活就业现象大量出现,灵活用工、合同工、兼职工等非正式工作的特点,导致租户的收入不确定,也影响了住房需求。这种不确定性也提高了租赁机构的重新获客成本。”他解释道。

诸葛数据研究中心监测数据显示,2024年3月,全国大中城市租金挂牌均价为35.14元/平方米/月,环比下降0.26%,同比下跌0.62%,春节后租房需求缓慢释放并未对租金产生拉动的预期效果。从在租房源看,3月全国大中城市租赁市场在租房源量环比下降26.37%,同比上涨9.91%。

其中,一、二线城市房源量较去年同期明显上升,使其租金水平呈持续性下滑态势。3月,一线城市平均租金为84.86元/平方米/月,环比下跌0.66%,同比下跌3.18%;二线城市平均租金为31.21元/平方米/月,环比下跌0.25%,同比下跌0.49%;租金均价环比已分别下滑7个月和6个月。

杨现领表示,实际上,自如等租赁运营机构的房源在整体租赁市场中的占比很少。“以北京为例,大约有280万套房子处于租赁状态,其中约有一半为房东直租和普租。在另一半处于管理状态的房源中,‘二房东’模式占据了其中的绝大部分,仅有少部分是自如等具有管理性质的租赁服务机构。”他说。

“经过三年的调整,租赁市场的供需结构、生态体系处于一个非常敏感的状态。”杨现领表示,租赁运营机构面临的另一半挑战来自于供给侧,随着保障性租赁住房等功能性住房加速流入市场,租赁运营机构会受到冲击。

中指研究院《2024中国住房租赁企业研究报告》指出,2021年至今,租赁市场进入高质量发展期,截至2023年底,保租房已筹集573万套(间),计划完成率达66%,地方国企系长租企业规模快速扩大。

报告显示,“十四五”后,保租房的筹集规模将明显缩小,租赁市场将进入存量整合阶段。在下一阶段,更多的个人房源有望转为机构房源,推动租赁市场机构化率上升,市场竞争将更为激烈。

基于上述背景,受访专家均表示,在市场转弱的过程中,对于企业来说,最重要的是“想办法活下去”。“如果企业在很危险的边缘,必须要调整,不调整得快一些、坚决一些,未来面临的压力会更大。市场的良性发展,需要保住这些长租公寓企业。”一位行业资深研究人士说道。

周楚对《中国新闻周刊》表示,长租公寓的模式“很辛苦”,“要和房东租客双边进行谈判,要维护房子,算账要算得很细致”,与此同时,经营风险也存在滞后性。

在他看来,经营风险的滞后性,指的是租金下调、空置期变长等影响不一定会在短期显现,而是在一段时间后,例如空置期不断增加,才反映到企业经营状况中。“这时就需要看企业的模型设计和风险偏好,是断臂求生,还是规模优先?是靠解决已有或潜在的风险,还是靠模式创新来新增收益?”

“企业原来通过整个合约期内的盈利模型做计算,所以即使先垫付了几个月空置期的租金,但结合多种条件,整个周期计算下来还是可以挣钱的。结果可能现在各种参数发生了变化,企业可以选择主动调整风险偏好。”周楚说。

“过山车”后如何“甩包袱”?

长江商学院案例研究中心高级研究员王小龙在2023年4月完成的自如案例研究中,访谈了多位自如高管。自如团队认为,品质、规模、资金链、产业链、品牌,是长租行业竞争力的五大要素。

在自如CEO熊林眼中,长租行业过去几年经历了“过山车”式的发展轨迹。2016年前后,伴随着大量资本进入,行业公司通过融资大肆收房,甚至“高进低出”,长租行业迅速产生泡沫;2020年前后,蛋壳公寓爆雷、疫情影响两大罕见而剧烈的动因,租房生意出现了调整机会,自如也在这时持续讨论着商业模式的更迭。

2020年,作为蛋壳当时最大的竞争对手,自如在11月底高调宣布并购贝客青年精品公寓,将其涉及7座城市的53个集中式公寓,共计超5000套房源收入囊中。

“早年间重资产模式的运营,令当前的房源成本仍然较高,以至出现了问题,是企业当前普遍面临的压力。”易居研究院研究总监严跃进告诉《中国新闻周刊》,“对此,资产模式要发生变化,说白了就是要‘甩包袱’。”

从投资模式来看,住房租赁行业有重、中、轻资产三种模式,三种模式因资金投入规模、收益稳定性不同,风险、收益依次降低。中指研究院《报告》指出,近年来,民企主要通过轻资产输出承接租赁管理业务。

“首先要考虑竞争环境的改变,其次要有利于自身资产负债表的改善,同时又能在商业模式上说得通。”基于上述考虑,2021年,自如在收房端推出新模式“增益租”,与此前的“省心租”相对应。尽管收房难度更大,截至2023年10月,“增益租”模式房源已累计近20万间。

“增益租”指的是,房东根据自如提供的设计方案签订装修合同,承担装修费用;房东和自如根据估价系统,约定基准租金;装修完成且空气检测达标后,自如支付基准租金的80%~90%;一年后,按比例与房东分享“保底租金”外的租金。

“新模式下,自如以包含装修、风险承担、营销、租务处理、保洁维修等服务性收入为主,不再获取资产性收入。在与房东的利益共同体中,自如从‘持有物业’变为‘提供服务’,经营风险大幅下降。”王小龙分析道。

自如此前表示,“省心租”模式下签约的业主,续签时可在两种模式间进行选择;对于其他业主,则只提供“增益租”模式。

“在供给短缺、单间需求量增加显著的时代,‘N+1出租’并从中获益的商业模式跑通了。随后,金融杠杆扩大导致供给增加,长租公寓迎来局部爆雷和疫情的过渡期。刚刚消化了这个问题,又迎来第三个阶段——经济周期调整和国家主导的保障房供应体系入场,整个租赁运营行业实际上完全进入了一个新的周期。”杨现领表示。

“在新的周期下,风险高度不确定,企业要寻找一种更‘轻’的方式来渡过这个危机。”他说。

“近两年的贬值,房子从所谓‘香饽饽’变成了‘烫手山芋’,对企业来讲,背后就会产生出很多财务风险、债务风险,就可能会产生一些纠纷。”严跃进补充道。

4月7日,天眼查显示,北京自如住房租赁有限公司发生工商变更,注册资本由约30.6亿人民币增至约40.6亿人民币,增幅约32.7%。此前,自如曾于2018年计划在美国上市,因“甲醛门”事件搁浅;2023年3月,再次启动港交所上市计划,后续也暂无音讯。

在前自如管家郑楠的回忆中,“压缩成本”是近年来的一大趋势,“2019年以来,薪资一降再降,工作强度增加,需要面对各种租客和房东的问题。除了裁员以外,员工流动性也很高。”而另一位前自如管家表示,管家的本质是销售,薪资与签单挂钩,为入住率负责,也容易导致灰色行为。

“有时候真的焦头烂额。服务业本来就难,人少、困难的时候,我曾经一个人最多负责过700个租客,加班和单休是常态。”郑楠说。周楚表示,在租赁运营市场,机构需要依靠价格低且充沛的人力资源,才能处理如此多的琐事和变化。

据李宇嘉预测,在未来,因为管理成本的问题,分散式公寓可能会式微;而基于打造租赁社区、提高规模化效应、提高坪效等方面优势,集中式公寓将会备受重视。

“资产模式方面,建议企业关注市场上放出来的大量资产包,判断哪些价格更低,以降低收房成本;另外,要关注租客需求的变化、政策扶持的变化,例如对产业园区、轨道周边、企事业单位存量用地和物业盘活等。”他建议。

谈及自如模式的未来,周楚表示乐观,“环境变化是企业家眼中的机会和壁垒。毕竟品牌和体系已经建立,模型也能计算清楚。‘增益租’已经实现了模式的改变,市场环境的压力下,或能促进与房东端的沟通”。

还有更好选择吗?

告别了自如及其“省心模式”的租客和房东,都需要面向新的选择。

急于将房子租出去的袁欣,对比贝壳省心租、我爱我家相寓的轻托管模式后发现,托管最大的便利在于找客源,但房东仍然需要承担空置期、房屋维护等代价。而选择找到租户直租后,她也发现,直租合同中需要捋清的条款细节很多,房东需要事无巨细地负责。

“中介机构提供居间服务,能够让租客和房东更好地双方匹配。虽然也存在不规范的地方,但其意义和价值在于,中介提供了降低双方成本的一种解决方案,即租客自己找房子的成本和房东直租房子的成本。”张洪嘉表示。

在王雨琦的从业经验中,普通的中介机构,往往会存在责任划分不明确、平台强势、租赁前未披露真实房屋情况、租客与房东发生纠纷时隐身等问题,“黑中介”现象也屡见不鲜。

而在直租的情形下,房东和租客都需要直面“租房摩擦成本”难题。

位于北京的小红书房东直租社群发起者“友爱的老高”告诉《中国新闻周刊》,若选择直租小程序如“暖房”,则存在需要缴纳推广费、电话号码强制暴露、房源和租客量少等问题;若使用抖音、小红书、豆瓣等社交媒体推广,需要投入大量学习和时间成本。“全网目前还没有好用的房东直租平台。”为此,他目前运营管理了8个北京直租分群,以及15个按照区位分类的群聊。

如果选择直租,租客也需要过滤不良中介和租房信息不透明的情况。在房东与租客之间的诉讼案例,王雨琦处理最多的情况有甲醛房,房屋格局与此前沟通不一致,因漏水、设施过于陈旧、隔壁装修无法居住,房屋存在产权纠纷等各种“日常摩擦”。张洪嘉表示,作为弱势方的租户,在选房子、签约、居住过程、退租退押金等过程中,都需要注意维护自己的权益。

而在自如模式下,租赁运营平台介入后,房东和租户的签约方都是平台,出现了无法与平台协调解决的纠纷后,起诉的对象也是平台。王雨琦评价,“这种情况下,维权者常有明显的无所适从感,不知道具体向哪个部门反映,拨打12345后也不能确定实际效果,很多时候都是在碰运气。

2022年9月和2023年2月,《北京市住房租赁条例》《上海市租房租赁条例》分别正式施行,均对住房租赁企业主体登记、房源信息发布、合同登记备案以及资金监管等提出要求,保障租户的资金安全。今年3月,深圳也发布住房租赁新规,明确提出规范“二房东”、住房租赁资金监管、防止“房中房”、规范房源信息发布等内容。

“政府需要制定相关规则,建立能够受理投诉、追偿损失的渠道,并做到信息公开透明。”李宇嘉建议道,“同时,因为政府监管资源有限,行业自律更重要。”

在市场整体偏冷和供需结构变化之下,“租房摩擦成本”却越来越高。降低这种频发的摩擦,或需要机构、房东、租客等多主体以及社会共识一起推动。“对于租赁运营机构来说,调整商业模式以适应市场环境;对于房东和租客,经历了一场‘对抗’后,或也会形成新的观念和共识,在收益、成本和风险之间的平衡中作选择。”张洪嘉说。

网友评论

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明 51.CA 立场。
x
x