中国房产市场还有1亿套“影子供应”？

中国政府上周宣布设立3000亿元人民币（合410亿美元）的保障性住房再贷款专项资金，似乎终于释放出强大火力。但分析师和经济学家表示，数千亿元人民币远远不够。

穆迪分析公司 (Moody's Analytics) 经济学家Harry Murphy Cruise表示：“考虑到未售出库存的规模，这只是沧海一粟。”

高盛上周估计，按照成本计算，中国未售出的住房库存（包括土地和已建成的公寓）高达30万亿元人民币，相当于去年销售量的10倍。

5月27日，《金融时报》报道，尽管对中国未售出住房存量的估计各不相同，但通常都远高于中国人民银行公布的资金。这笔资金将通过银行贷款，帮助地方国有企业购买未售出的房产，然后将其用作社会住房或经济适用房。

高盛首席中国经济学家惠山表示：“无论你如何分析，问题的规模和范围似乎都比我们所看到的中央政府承诺的资金要大得多。”“数学计算显示，房地产市场存在供应过剩的问题。”

经过数十年的迅猛扩张，中国庞大的房地产行业在2021年陷入停滞，原因是恒大等大型民营开发商现金耗尽。一年前，出于对房地产市场过热的担忧，北京方面对该行业实施了杠杆限制。

自那时起，更为安全的、与政府有关联的开发商陷入了经济放缓的泥潭，信心也未能恢复。

北京方面对此的回应主要是鼓励完成未完工的住宅项目，在中国，这些住宅项目通常会被提前购买。

中国政府发布的新举措还包括取消最低抵押贷款利率和降低首次购房者的首付比例，这些举措反映出，中国需要更紧急地重振房地产市场。几十年来，房地产市场一直是中国经济增长和家庭财富的支柱。

但此举凸显了同样的谨慎态度，几年前，由于担心开发过热，政策制定者也曾对扩张性的私人开发商进行控制。

新加坡Lucror Analytics高级信贷分析师Leonard Law表示：“这次的危机不像大金融危机，美联储出手收购金融机构的所有问题资产。中国试图采取的措施更有针对性”，因为它“仍需应对道德风险，并小心谨慎，避免泡沫再次膨胀”。

在中国发布该政策举行新闻发布会上，“市场化”一词被提及了15次。“市场化”是一个常用词，指政策制定需要以市场为导向的原则。

Law表示，北京方面在房地产危机期间采取的所有措施都体现了这些原则，最终意味着这些措施“对于提供援助的任何政府实体来说必须是有利可图的，或者至少不能是亏损的”。

过去的政策措施，包括国有银行向开发商提供信贷额度，都未能恢复信心。

摩根士丹利分析师表示，新举措“在提供一定缓冲、让房地产周期顺其自然和不扩大地方国有企业和银行风险之间取得了良好平衡”。

但在房地产市场连续三年放缓的背景下，房价下跌已带来越来越紧迫的金融风险。4月份新房价格以九年来最快的月度跌幅下跌。

高盛估计，除了未售出的住房存量外，中国还有9000万至1亿套“影子供应”，这些住房通常被作为投资性房产购买，并未有人入住。

高盛的表示：“中国的金融体系很大程度上是由银行驱动的，银行贷款很大程度上是以房地产以某种形式作为抵押的。这可能是他们认为设定房价下限很重要的原因之一。”“这或许是新方法的开始，如果他们意识到价格继续下跌，而销售量却没有回升，中央政府将不得不加大资金投入。”

（烂尾楼示意图）

瑞银估计，根据35个大城市的库存情况，政府需要花费高达2.4万亿元人民币才能将已竣工但未售出的房屋库存降至正常水平。

瑞银首席中国经济学家汪涛表示，尽管中国人民银行公布的数字低于这一数字，但政策方向令人鼓舞。“我们认为这可能是一个起点，我们认为可能需要更多，但具体需要多少尚不清楚。”

汪涛补充说，这些措施不会影响她对今年GDP增长4.9%的预测。她说：“我们并不真正期望今年房地产市场出现大幅复苏或增长。我们只是在寻求稳定。”

早在宣布这一消息之前，中国政府就表示将增加社会住房数量，作为更广泛地推动再分配政策的一部分。根据2020年公布的“十四五”规划，北京承诺在40个城市提供650万套政府补贴租赁住房。

美银全球研究部大中华区房地产研究主管Karl Choi表示，新举措可以“一举两得”。

“我们市场人士都在想，住房供应已经过剩了，为什么还要建造更多的社会住房呢？”他说道。

他补充说，推动经济适用房建设与人口流入的高线城市有关。

Choi表示，这项再贷款业务“规模虽不大，但意义重大”，并指出其在二线城市有潜在用途。

在低线城市，许多开发商为了追求更高的利润而积极扩张，保障性住房的重要性就没那么明确了。

“我们必须认识到，政府不可能买下所有库存，”高盛强调。“他们将不得不努力选择性地购买某些城市，并设计计划以实现他们的政策目标。他们现在所做的一切都远远不够。”