多伦多均价比半年前涨14万：降息后住房成本更高了

Toronto Star一篇文章指出，对于首次购房者来说，这可能是令人失望的消息：如今在降息后购买房屋也许比六个月前更加昂贵。

加拿大央行于6月5日将主要利率下调了0.25个百分点 — 这是四年来的首次降息 — 但央行的这一备受期待的举措并没有对多伦多的购房者产生帮助。自1月份以来，多伦多的平均房价已稳步上涨近14万加元，这使得选择按央行的关键利率变动的浮动利率抵押贷款屋主的持有成本更加昂贵，即使利率已有所下降。

根据打多伦多地区房地产局（TRREB）的数据，1月份的平均房价为1,026,700加元，而自1月15日起最佳的五年期浮动利率为6.75%。Ratehub.ca的计算发现，这导致了每月的房贷为5,627加元（假设购房者支付了20%的首付款并有25年摊销期）。

但是在5月，房屋均价涨到1,165,690加元，按照6月11日（ 即降息后 ）的最佳五年期浮动利率为6.1%，这使得每月房贷涨到6,022加元。与1月份相比，月供成本增加了395加元。

“对于新购房者来说，利率下调是一把双刃剑，” Ratehub.ca联合首席执行官、CanWise抵押贷款贷款人总裁James Laird说道，“如果（利率）下降了两个百分点，而房屋价值已经上涨到足以抵消利率下降，偿还成本最终可能会相同。这是有可能的。” 

他还补充说，房屋价值在确定购房者偿还成本方面“至关重要”。就连在高利率环境下，多伦多的房地产市场也保持了弹性，Ratesdotca的抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示。

“像杜兰区、Halton地区或皮尔区这样的地方并没有像多伦多一样表现出同样的韧性，” 他说，“在多伦多完全是另一回事。这取决于供应和需求。”

利率下调对市场的影响将边际化，购房者需要看到另一次利率下调才能感到放心，并认为利率下调周期将比预期更快，Tran表示。

“如果7月再次降息，将增强消费者信心，如果秋季再次降息，我们可能会看到购房者回归市场。”

Laird表示，经济学家预测未来24个月将会降低200个基点，对许多业主来说是一件“好事”，因为他们的浮动利率将随着每次降息而下降。

对于在2024年至2026年期间要重新续签房贷的屋主来说，利率进入正式“削减阶段”确实带来了一些乐观情绪，他补充道。

然而，Tran表示，目前不建议在续约时转为浮动利率抵押贷款，因为固定利率和浮动利率之间的差距太大。大多数固定利率抵押贷款与五年期债券收益挂钩，这意味着当债券收益上升时，固定利率抵押贷款的利率也会上升。根据Ratehub.ca，五年期固定利率抵押贷款的最佳市场利率为4.69%。

“如果差距达到1%或更高，选择冒险（转为浮动）就不值得了，” Tran说，因为浮动利率可能需要一些时间才能低于固定利率。“最好选择三年期固定利率，然后期待未来三年利率会更低。”