一半产权怎么处理?分居夫妇为买断共同房产诉诸公堂
当夫妻分居或离婚时,继续共同拥有房屋是不现实的。剩下的两个选择是:一方可以购买另一方的产权,或者将房屋出售后分钱。
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在加拿大,法律明确规定一方不能强迫分居的配偶买断房屋,除非双方同意。默认的情况是将房屋在市场上公开出售。
如果公开出售,分居或离婚的配偶是否可以提出购买房屋的报价?如果可以,必须遵守哪些规则?
最近,安省有一起涉及此事的房产分割诉讼案。该夫妇于2020年7月分居,妻子则继续与两个孩子居住在共同拥有的房屋中。2023年8月,法院命令将房屋挂牌出售。
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1个月后,房屋以$79.9万元的价格挂牌,有买家在10月17日出价(offer)。重要的是,出价过程是封闭的,妻子只收到一个出价,就是他的丈夫提出以$65万元购买房屋。妻子拒绝了这个报价,因为远低于她对房屋价值的估计。
丈夫立即提出起诉,要求法院认定他的出价是“有效的公平市场报价”并且具有约束力。随后,丈夫指示经纪暂停挂牌,直到法院解决问题。根据丈夫的说法,妻子的拒绝意味着“违反了诚实守信的义务”。法官认为,丈夫有权在竞标过程中提出报价。然而,提出报价的配偶“必须与其他有意向的买家竞争,并且不得透露任何关于其他报价的内幕信息”。
判例法明确规定,业主必须参与竞标过程,并遵守该过程的所有手续,就像任何其他第三方竞标者一样,房屋应该出售给在公平程序中出价最高的人。
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另一个问题在于妻子是否有义务接受丈夫的出价。
法官指出,挂牌协议中没有包含一条规定妻子或丈夫必须接受购买报价的条款。法官确认妻子“作为共同所有者有权坚持以房屋的最高公平市场价值出售。”法官还认为,妻子拒绝丈夫的报价“显著低于他自己同意的公平挂牌价格”并不构成“她为阻止(丈夫)作为买家而进行的不诚实行为”。
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为了避免双方进一步发生纠纷,法官指出了一条明路,即二者有权以公平的市场价格出售房屋。法官命令房屋的挂牌价为$75万元,挂牌价每30天降低 $2万元,直到售出为止。丈夫和妻子可以按照当前的挂牌价随时提出报价。
在加拿大,除了这种夫妻一方将另一方的产权买断,从而拥有整套房产,还有另一种听起来更加“奇葩”的方法,即一方直接将自己的一半产权在市场上出售,结果就是另一位作为买家的陌生人与房子的现任主人共同拥有房产,甚至一起居住。
检索挂牌房屋时,辨别这种情况很简单——一栋不错的独立屋以政府估值一半不到的“白菜价”出售,肯定就有“故事”。
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例如,去年年底列治文有一栋2002年建造、土地面积5800平方英尺、房屋面积近3000平方英尺的独立屋,政府最新估价为$211.5万,挂牌价却以$75万挂牌,背后就有一出前夫哥因投资失败,资金周转不过来,将自己的一半产权登记在女儿名下的“欺诈性转让”案件,还登上了报纸头条。
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这种“陌生人住在同一屋檐下”的一半产权转让买卖,通常伴随着一些特殊的规定。例如去年6月,有人以$99.8万的价格出售温哥华2281 E 10th Ave独立屋55%的产权。在产权划分时很明确:买家可以使用1216平方英尺的3间卧室和2间盥洗室,顶层庭院可以共享。按照产权比例分担房屋贷款,房屋会分隔成独立空间,确保隐私。
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当然,这种卖部分产权的房子也是有市场的。例如,《温房一周》就报道过列治文6260 Udy Road的一半产权上市销售,挂牌价135万,最终以115.8万成交,说明还是有需求的。
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对于卖家来说,这种方法可以缓解持有房产的压力,同时又能保住房产。对于买家来说,用一半的价格购买一半的独立屋,也听起来比租房更靠谱、毕竟一半的资产是自己的。
信息来源:Financial Post
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