大上海楼市保卫战两个月:结果来了
2002年11月,刚上任的香港房屋及规划地政局局长孙明扬推出九条救楼市的措施,被称为“孙九招”,打头的第一条就是:暂停土地拍卖,开发商只能勾地,但勾地也要暂停一年。
当时的香港楼市,很像现在的上海楼市。
1998年,香港楼市开始下跌,当年跌掉了30%;2000年,又跌了20%;2002年,又跌了10%。然后,就是孙明扬临危受命,董建华给他的命令是,“要让房价稳中有升”——说白了,只有涨价才能救房地产。
“孙九招”立竿见影,香港房价马上逐步攀升,更是拉开了香港楼市连涨20年的上涨大趋势。
香港领导们从此也学到了:想要房价涨,就要控制供地。
一
“让房价稳中有升”这种政治不正确的话,内地的各级政府是断不会公开说的,但很多却都在默默做这件事。最明显的就是上海。
半个月前,杨浦新地王诞生了;十天之后,小米退掉的上海总部地块将公开拍卖,已经取消土地限价的上海,又为其设置了封顶价。如果按照最高限价成交,未来新房可能会卖到每平米17万元,比目前其周边新房高出3万多元。
用豪宅来托楼市的意图,已经非常明显。
今年上半年,3000万以上的新房,上海成交了1544套,北京成交了386套,上海是北京的4倍,甚至全国其他城市所有的成交套数加起来:还不到上海的一半。
总价5000万元以上住宅,上海更是翻了4倍。合肥成交一套5000万的二手房,全城中介都在转发喜报,而在上海很多中介的眼中,5000万才算摸到了豪宅的边。
上海的豪宅成交旺盛,是因为今年市场上突然出现了一个特殊的产品结构:超高层豪宅+风貌别墅。
这些项目都占据了上海最好的位置,从外滩到北外滩,从新天地到建国西路;单价也基本上都在25万/平米以内,起步价就是4000万。今年,全国的销冠顺昌玖里,就是这样一个产品,中海仅仅把超高层的两栋楼拿出来,就成了全国销管。
没多久,均价29.8万、总价7000万起的顺昌玖里49套别墅,悄无声息地开盘,马上就售罄了。普通人连个准确的户型图都看不到。
超高层豪宅+风貌别墅项目的容积率,往往在4以上,这其实并不是一个舒适的产品。普通的住宅小区,超过3就已经不太宜居了。
为了平衡容积率,往往还配有一个超高层的住宅,即便这样,风貌别墅的容积率也大于一般的联排别墅,面宽窄、楼间距近,甚至有人将其称之为:握手楼。比如,现在上海地产从业者都在翘首以盼的翠湖天地6期,就是由180米的超高层住宅地块和低密度住宅组成,前者容积率5.3后者1.4,即便匀下来,容积率也接近4了。但它满足了富人对核心资产的想象,宇宙中心,有天有地,自由自在,于是,这种介于上海洋房与联排别墅间的风貌别墅,一跃上了上海房地产的鄙视链顶端,成为了政府和开发商的金钥匙。
接下来,就是风貌别墅的供应潮了。仅仅在黄浦区,就有12个超高层豪宅在售或等待上市,那些99米的擦边项目,甚至都不算在内。他们普遍还都配有风貌别墅。
粗略算下,未来几年,上海将供应超过一万套风貌别墅。别忘了,2015年至2023年,黄浦区总共只推出了6060套新房。
上海保卫战,是一定要打赢的。
二
风貌别墅的地,大多数都是勾来的。
顺昌玖里脚下的地块,原名是建国东路67-71街坊历史风貌保护地块。这块地其实2003年就开始动迁了,当时还属于卢湾区。拆迁工作很难进行,直到2020年7月,因为串标而被禁止在上海拿地的中海,才接手了房屋征收及后续开发工作,当时中海决定在这里投600亿。
两年后,中海因为感觉压力巨大,又把其中几块地还给了上海的国企。
没错,风貌别墅这样的优质地块,也越来越多集中在上海本土国企手中,由他们向市场进行分配。
海玥黄浦湾背后的上海建工,露香园背后的上海城投,上海南房集团等。这些地块大多是早期就预定拆迁的,有些地块甚至动迁都完成了,但一直由于规划没确定不能拆迁。
上海本土国企虽然有拆迁能力,但是开发能力不足以支撑,只能引入经过市场验证的开发商,来共同开发风貌别墅。比如,露香园云宸地块几年前拍卖时,只有上海城投控股和上海建工联合体出价;中粮北外滩壹号脚下的地块,是大悦城与虹口区签订了战略合作的一部分。在大悦城前,该地块是由由北外滩集团旗下的公司通过协议方式获得。
海玥黄浦湾、万科高福里项目也是协议出让,说白了就是:勾地。
这些地块对于开发商的要求很高,以豫园股份和蚂蚁金服福佑地块为例,要求开发商有风貌保护经验、运营能力、区域贡献要求、经济实力。主导遴选的是黄浦区招商洽谈小组,由黄浦区金融办牵头,区商务委、区文化旅游局、区规划资源局都是组员。
这些要求,也只有本土国企符合。
三
上海救市,已经整整两个月了。“527”新政的效果,在二手房市场慢慢消退。
6月里的30天,上海平均每天可以成交879套二手房;而七月,上海平均每天成交643套二手房,降幅已经到了:27%。
上海已经是目前全中国最好的房地产市场了,没有之一。
但这一轮热点都在豪宅新房。上海的二手房价格并没有拉动,甚至在争相出货的过程中,二手房的价格还在逐步走低。
上海的豪宅和刚需,已经完全是两个割裂的市场。从刚需到改善,再到豪宅的置换链条,已经彻底被打断,至今没有恢复的迹象。
上海传统的置换链条有两条:一条是以环沪为起点,江浙的沪漂年轻人,卖掉自家嘉兴、湖州,甚至宁波无锡的房子,掏出六个钱包到上海外环置业,然后外环走向中环,中环走向内环;另一条是以市中心老破小为起点,卖掉一套300万的老破小,到五大新城去买一套地铁三房,而房东以此为契机,开始进一步改善。但现在,上海的二手房库存,目前还在20万套挂牌量的高位横盘。无论是环沪还是上海老破小,跌得都太狠了。
除非成为小区房价最低的那套房,不然去化依然是困难。尤其是环沪,那些卖不掉的房子,困住了太多年轻家庭,哪怕527新政已经给了他们上海的房票。
三个月前,笔者曾说过:这场房地产保卫战,上海无疑是最好的战场。
2024年上半年,上海招拍挂成交土地416亿元,比去年同期还少一百多亿。情势所逼,上海土地市场,已经悄然从招拍挂走向勾地模式。
这是市场的选择,也是历史的选择。
这很容易让人想起香港的孙九招。勾地模式,当然可以最大程度减少对土地市场的冲击,不会贱卖土地,甚至可以保证房价一直居于高位。但勾地模式带来的更大影响,就是土地越来越集中在大开发商手中,香港已经证明了这一点。
这些年的改革和调控,不正是为了摆脱香港模式吗?
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