多伦多公寓为什么这么贵？一文告诉你公寓成本支出真相

多伦多的公寓价格动辄百万，那么一套新公寓的价格真的值一百多万元吗？开发商卖一套公寓到底赚多少钱？政府各项税费收了多少？读完此文相信你就全明白了。

尽管多伦多新房市场的销售量跌至历史低点，但价格仍相对坚挺——根据Altus Group为建筑行业和土地开发协会（BILD）提供的数据，6月份新公寓的基准价格约为121万加元。

开发商表示，建筑成本的上涨和政府费用是导致价格上涨的主要原因。

开发商将军各级政府

今年7月，安省的一些开发商组成了一个联盟，向多伦多市、安省和联邦政府发出了一封公开信，要求对所有新建项目给予减税，将开发费用减少到2009年的水平，并根据通货膨胀进行调整。反对新房税的联盟（Coalition Against New-Home Taxes）由19位开发商组成，他们表示将会把节省下来的每一元费用都会让利给购房者，并愿意接受问责措施以确保他们这样做。

但这是开发商降低多伦多公寓成本的唯一途径吗？

《多伦多星报》采访了开发商，并咨询了相关研究，详细分析了公寓的费用去向。总体而言，公寓的价格包括土地成本；建筑成本（如劳动力和材料）；软性成本（如建筑师和律师的费用）；政府费用；以及开发商利润。

开发商利润

开发商通常会将新公寓销售价格的15%作为利润，但利润率可以在12%到17%之间浮动，Republic Developments的总裁兼首席执行官Matt Young表示。这意味着开发商希望从一套售价121万加元的新公寓中获利18.15万加元。

Young表示，利润在很大程度上取决于项目的规模和时间表，时间较长的项目需要更高的利润率，以确保满足投资者长期投入资金的适当回报标准。

Young还表示，有时一个项目可能会“遇到成本超支”，导致利润率降至个位数，甚至亏损。

BILD总裁Dave Wilkes表示，项目通常需要8%到10%的利润率才能吸引投资者。

利润的估计各不相同；加拿大贷款和住房公司（CMHC）在2022年对多伦多、温哥华和蒙特利尔的开发项目进行了分析，发现开发商通常计划获得10%到15%的利润。

土地成本

Wilkes表示，土地价格因“市场因素”而异，例如位置、规模和购买时间，并指出任何接近完工的公寓所用的土地都已在数年前购买。

Wilkes表示，价格变化太大，难以给出平均值，但Young表示，在城市中较昂贵的区域，土地成本可能占开发商投入成本的10%，而在较便宜的区域则可能低至4%。

他估计，平均而言，多伦多的土地成本占开发商费用的7.5%，如果开发商获得15%的利润，那么土地成本将占销售价格的6.375%，这相当于121万加元公寓价格中有约77,138加元是土地成本。

“硬性”建筑成本

开发商还必须考虑硬性成本，包括建筑材料、设备和劳动力。Young表示，这些费用通常占开发商投入成本的40%至45%，具体取决于设计、装饰和使用的产品。

这将占总销售价格的34%到38%，如果开发商获得15%的利润；对于一套售价121万加元的公寓，建筑成本约为411,400加元至459,800加元。

Wilkes表示，对于中层建筑，硬性成本约为每平方英尺280至400加元，而对于高层建筑，则为每平方英尺365至500加元。

如果建筑有地下停车场，成本将增加每平方英尺175至300加元，他说，中层建筑的成本可能较低，而高层建筑的成本可能较高。

软性建筑成本（不包括政府费用）

软性成本包括支付给建筑师、工程师、律师和其他专业人士的费用。这些费用还包括市场营销、项目管理、利息和应急费用。Young表示，这些支付占投入成本的22%左右。

占总销售价格的18.7%左右，即121万加元中有226,270加元是软性成本。

政府费用

在建造公寓时，开发商必须支付政府费用，这些费用包括开发费用、密度付款和许可费，以及税费。Young表示，总的来说，它们占投入成本的27%，如果开发商获得15%的利润，占总销售价格的22.95%。对于一套售价121万加元的公寓，政府费用约为277,695加元。

开发商联盟表示，特别是开发费用在过去15年中急剧增加。Young表示，它们占投入成本的9.7%，这将占总销售价格的8.2%。

市政府表示，开发费用有助于支付新开发项目所需的基础设施费用，如道路、交通、供水和排污基础设施、社区中心以及消防和警察设施。它们根据拟建单位的数量和类型计算。

CMHC2022年报告发现，如果建筑商无需支付许可费、市政费、担保费、开发费用或密度付款，多伦多高层公寓的投入成本可能会减少约15%。（该研究分析了一个24层、200个单位、平均单位面积为650平方英尺的高层建筑场景。）

开发商还必须支付商品及服务税（HST），当买家打算将房屋作为主要居住地时（而投资者则支付自己的税款），但存在部分退税。

BILD的发言人表示，HST通常包含在新公寓的销售价格中，并包括任何可获得的HST退税。买家将直接承担HST的全部金额（减去省级退税），而不是在成交时作为额外费用支付，而是在销售价格的一开始就承担，并且仅能获得省级部分HST的退税。

对于省级部分，购房者可以保留75%的HST税款，最高可达24,000加元。联邦退税的36%仅适用于价格低于35万加元的房屋，价格高达45万加元的房屋可享受较小的优惠。

Wilkes表示，价格低于35万加元的房屋在大多伦多地区几乎就没有。

那么，公寓成本可以在哪里削减？

为了降低私营市场的公寓价格，一位城市规划师建议适度调整开发费用，并表示在公共部门，政府可以将公共土地租赁给非营利组织，以提供可负担的住房，从而降低他们的土地成本。

多伦多都市大学城市与区域规划学院教授、大都市大学城市研究与土地开发中心创始主任David Amborski解释说，市政当局每年都会根据建筑成本价格指数来增加开发费用。虽然当开发费用法案在1990年代推出时，这些费用是合理的，但他说它们现在“远远超过”了通胀率。

他表示，这对开发商非常不利，并补充说他所在的2022年省级住房可负担性工作组同意这些费用需要改变。

市政府则表示，开发费用对维持城市增长至关重要，取消它们意味着更高的财产税或使用费，或者服务质量下降。