一旦国内房价跌回十年前,后果不堪设想
上个月,国内房价跌幅再创历史新高,到本月最新数据,已经有24%大中城市房价跌破10年前的水平,国内70个大中城市新建商品住宅价格指数同比跌4.9%,比6月4.5%的跌幅进一步扩大。
房价跌回十年前,看起来减轻了年轻人的购房负担,但伴随房价下跌的,还有一同缩水的家庭财富,当房价和国内家庭资产深度绑定的时候,房价跌回十年前,往往意味着,数百万乃至千万的财富,就这样打了水漂。
而这,可能还仅仅只是开始。
房价下跌,最直接的影响就是居民消费的下跌。
房地产一度占据中国家庭资产结构中的七成,房价一下跌,家庭财富势必缩水,随着家庭财富的减少,人们预期中的消费自然也会降级。
消费降级有多可怕?
下表列出了上海市2024年上半年的消费零售情况,各门类与去年同期相比,均为负增长。
不仅仅是上海这样的经济重城,哪怕是北京,消费品零售总额也出现了类似的同比下滑。
春江水暖鸭先知,作为国内一线城市,对宏观整体经济的温差感受反而最为敏感,随着一二线城市资产价格的下跌和二手房的抛售潮,预期中的消费疲软,恐怕也会持续下去。
在过去,一个家庭举债三十年掏空积蓄买房,并不是因为买房这件事是刚需,更多的,人们还看重买房所带来的增值保障价值,并且相信房价的上涨,是能够抵消房贷利率的。
但现在,房价每月都在下跌,且趋势不减,而中国除房地产外,并没有更好的投资渠道,当楼市和股市都不景气的时候,人们只能把钱存进银行,在过去的四年时间里,国内家庭往银行里存的钱,超过了此前十年的总和。
什么是投资?
投资投的是未来,投的是乐观,是相信资产价格上涨的预期;但这一轮彰显长期主义的楼市和股市双双下跌,其根本上也打破了人们对未来乐观的预期。
换句话说,消费者对未来的消费信心也好、投资信心也罢,本质上都已经反映到了股市和楼市上面。
现在随着国内投资市场的“一片狼藉”,人们只能把增值保值的目标放在银行存款上,而这,本身就说明了问题,市场已经在“用脚投票”。
房价下跌导致消费不景气,这还仅仅只是开始,而不是结束。
如果仔细研究日本的泡沫破灭史,我们就很容易发现,表面上,日本的问题是因为房价太高导致的,但实际上,日本的经济问题有很多,譬如对房地产的过度投资、人口结构的老龄化、以及近乎全民的高杠杆等等,这些都在房价泡沫破灭后,成为了引爆这一切的导火索。
对我们自己来说,这根导火索,可能也才刚刚开始。
消费降级,我愿称之为第一个阶段。
当消费不足的时候,接下来就会发生就业和收入问题。
一个人的消费就是另一个人的收入,理论上一个14亿人口的消费市场,应当是很大很大的,但随着人们开始有意识减少开支,企业利润营收下滑,新增的就业岗位也会减少,加上每年都毕业找工作的人高达千万,房地产下跌的第二个阶段,就反映到收入下滑和就业难上面。
收入下滑和就业难,这个趋势一旦形成,接下来就是企业倒闭潮,越来越多的企业被价格战和内卷所淘汰,企业倒闭潮一旦开始蔓延,大量的待就业人口就会形成,最终继续拉低消费,形成负面循环。
而日本,就是在这样的长期负面循环下,“失去了三十年”。
在宏观政策上,有什么好的办法可以杜绝这些现象发生呢?
日本当年用的法子,今天我们依然在采用,那就是降低利率。
日本央行一度把利率降到负数,传统经济学观点认为,只要借贷的成本足够低,持有货币的成本足够高,就会催动人们进行借贷和消费。
但问题在于,我们和日本的最大相同之处就在于,资产负债表都很高,不管是企业还是家庭亦或是地方,几乎都债台高筑。
居民资产负债表过高,这个时候不管央行如何降低利率,都很难吸引人们去消费;企业也是同样的道理,当传统的货币理论开始失效的时候,资产负债表的衰退,几乎是不可阻挡的。
按照经济学家辜朝明的说法,“唯一能做的,就是在经济还能够增长的时候,尽可能刺激经济增长,只有这样,等到衰退到来之时,国民至少还能够保住基本的物质生活不变。”
按照野村证券首席经济学家陆挺的说法,“我们现在面临的环境,也许比日本90年代更加困难”。
我们和日本有相似的问题,诸如房地产泡沫、资产负债表过高,以及人口老龄化等等。
但日本也有我们难以企及的优势,那就是“先富才老”,以及外部环境的相对稳定。
日本地产泡沫发生时是90年代,当时日本人均GDP已经高达3万美元,在1995年的高峰,日本人均GDP甚至来到了4.42万美元,这是我们的三倍。
而中国目前的人均GDP大概在1.3万美元左右,其中60岁及以上老人占总人口的比例已经高达21.1%,而日本1995年的老龄化比例还不到15%。
和当年的日本相比,我们的老龄化程度更深,但反过来人均GDP还要更低,这意味着,我们的人口面临着未富先老的困境。
对日本来说,上世纪90年代的地产泡沫让日本陷入了经济增长停滞,但民众生活却没有出现显著的倒退。
而对我们而言,未富先老则意味着,在老龄化所带来的社会负担加重之下,这一轮房地产价格下行所带来的消费降级,可能会让一些人的生活出现显著的倒退。
消费降级,其实就是一种物质生活的倒退,而令人担忧的是,这可能仅仅只是开始,而不是结束。
日本地产泡沫,让日本房价跌去了50%以上,而我们到目前为止,还远远未到这个下限。
除了内部的问题,在外部环境上,我们和当年的日本相比也有很大的不同。
日本当年也有贸易摩擦,但90年代的日本面临的地缘问题并不严重,反而那是全球化高歌猛进的年代,因此日本当年在欧美设厂并没有很大的问题。
但我们今天的企业要出海,只能去东南亚和墨西哥,去美国建厂的难度是非常大的,因此今天我们要靠外贸来弥补国内需求不足的话,实际上面临的环境也要远比日本复杂。
外贸如果不能解决国内产能问题的话,那么唯一可以依靠的,就只能是内需,靠内部消费去推动。
这也是当前宏观经济面临的最大转型困难,即从出口导向型经济体转型为内需依赖型经济体。
要靠内需拉动经济转型,当务之急就是要提高消费,提高居民收入,但问题在于,在房价不断下探的今天,哪怕是居民收入提高了,但房地产下跌带来的消费降级,也要几十倍收入下滑带来的消费降级效应。
更何况,今天我们已经在面临着收入下滑带来的挑战。
收入下滑、消费降级、房价下跌,共同促成了我们这一轮经济周期的系统性风险,而资产负债表衰退效应,也已经开始显现。
8月13日,央行发布信贷数据,7月国内银行新增人民币贷款为2600亿元,较6月的2.13万亿暴跌88%,创下15年来最低水平。
银行贷款放不出去,是很大的事。
没人愿意借贷,这说明经济总体活力不足;更进一步,贷款放不出去,也意味着央行印钞印不出来,市场总量人民币不断减少之下,越来越多人把钱回流到央行里,当市面上的“活钱”越来越少,这就意味着“死钱”越来越多。
货币失去流通性,通缩风险增加,经济增长自然也就更难。
一些家庭在危机前过度消费,当危机到来时,不得不进行痛苦的调整,修复自己的资产负债表。
信贷扩张放缓,这就非常符合资产负债表衰退的迹象。
市场是看不见的手,不管是乐观预期还是悲观预期,最终都会趋于回归均值;过去人们相信房价永远会上涨,收入永远会上涨,非理性的繁荣结束之时,就是失去信心的周期。
现在,市场的调节功能正在发挥着它的作用;而我们真正能够做的,可能也很有限,在一个经济周期里,不管是宏观上的策略还是微观上的个人,最终能够做的,只能清醒地接受它,然后降低预期。
拥抱风险,做好一切准备。
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