中国研拟“房屋养老金”引论战，争议为何？

中国政府近日宣布正在研究建立“房屋养老金”制度，将要求业主负担部分房屋维修资金。尽管官方强调以不增加个人负担为原则，消息仍在微博上引发热议，官方也出面辟谣。

（德国之声中文网）中国住房城乡建设部副部长董建国上周五（8月23日）宣布，正在研究建立“房屋养老金”制度，且已经在上海等22个城市试行。他说：“个人帐户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共帐户建立起来。”

不过“房屋养老金”的用途和动机为何？公共帐户的资金又从哪里来？相关讨论内容在中国社群平台微博上引发论战，不少人批评该项制度为“变相加征房产税”，指政府“想尽办法割韭菜”、“我都没人帮我养老了，我还给房子养老”。

许多中国网友留言，“人的养老金都没有多少，工资也没有多少”、“修缮房屋不应该有物业出钱吗？年年给物业交那么多管理费也不见他们维修了点啥？”、“70年产权叫我们给养老？”

另外也有人质疑，虽然公共帐户宣称是地方政府筹资，但在地方政府面临财政危机的情况下，该如何负担，“盖房子的不负责人，政府也没钱修，最后房子是谁的谁自己负责”，呼吁中国政府先解决人民的养老问题。

除此之外，有中国网友认为，官方在中国房地产“低迷到摇摇欲坠的当下”，还想到前所未见的房地产养老金制度，无疑火上浇油，并质疑该项基金最终将沦为“小部分人的私房钱和提款机”。

盛极而哀 中国房产业风雨飘摇

外界估计，房地产业占中国GDP的四分之一以上。2021年，中国强化对房地产业融资的监管，此后产业又面临接二连三的危机，开发商先后爆发违约，被迫展开债务重组。尽管央行和地方政府放松限购政策，但在经济发展预期低迷的情况下，刺激措施似乎难以奏效。

房企接连爆雷

中国房地产商碧桂园2024年2月28日表示，27日遭债权人提出了清盘呈请。消息一出，碧桂园28日在香港股价下跌约12%。在中国政府欲重建各界对房地产业的信心之际，此事也对经济前景蒙上阴影。此前碧桂园是为数不多的没有出现资金问题的中国大型开发商之一，但2023年上半年亏损达到了67亿美元。9月中，碧桂园获得债权人的批准，将六只境内债券的偿还期限延长三年。

恒大资不抵债

中国房产巨头恒大集团才刚于今年1月底遭香港高等法院裁定资不抵债，勒令清盘。碧桂园债务估计约1.36万亿人民币（约1900亿美元），接近其1.43万亿人民币的资产；恒大集团负债则达到3000亿美元。恒大2023年9月22日提交给证券监管机构的公告中称，由于房地产销售不如预期，该公司认为有必要重新审视350亿美元的债务重组的方案。9月底，恒大证实其创始人许家印"因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施"。2021年恒大陷入资不抵债，导致了一系列开发商违约，引发了中国的房地产泡沫崩解。

金融信托巨头陷入财务危机

2023年8月，有报道称中国最大私人信托公司中融信托出现财务危机，无法完成信托产品的兑付，影响范围可能达到人民币3500亿元。其母公司中植集团也承认有流动性困难，计划债务重组。8月16日，约二十名抗议者在北京中融信托大楼前抗议要求还钱，他们购买了高收益的金融产品，却无法得到兑付。信托业历来是房地产商重要的资金来源，房地产业的爆雷也使信托业陷入危机。

放松限购刺激房市效果不彰

中国央行2023年8月宣布降低首次购房者现有抵押贷款利率，以及部分城市的购房首付款比例。从8月末到9月初，广州、深圳、北京、上海相继官宣实施"认房不认贷"政策，名下无房人群的购房门槛比之前降低，不少购房人将由二套房资格变为首套房资格，首付比例大幅下调。此后有报导指北京的房产交易出现小幅反弹。但更多的专家指出，这些措施可能会使房地产交易中产生短期反弹，但不足以稳定房地产市场。”

空置房屋“14亿人住不完”

据中新社发布的一段视频，中国国家统计局原副局长、全国人大财经委副主任的贺铿9月23日在2023中国实体经济发展大会上称，“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，但是14亿人可能住不完。”他认为“房地产企业必须转型，早转型早主动”。

数百万套房屋未售出

资产管理集团思睿投资（Grow Investment）首席经济学家洪灏表示，调整中国的房地产行业可能需要多年甚至长达十年的时间。“原因是，我们为中国人建造了太多的住房。”中国国家统计局的数据显示，截至2023年8月底，全国未售出房屋的总建筑面积为6.48亿平方米。根据路透社的计算，以平均房屋面积90平方米来算，中国未售出房屋的总建筑面积当于720万套房屋。这还不包括因现金流问题已售出但尚未竣工的大量住宅项目。

什么是“房屋养老金”？

综合《中国网》、《观察者》等中国媒体报道，中国房屋养老金制度分为个人帐户及公共帐户，个人帐户支出为现存的“住房专项维修资金”，民众在购屋时已缴纳；此次各方的关注重点则是公共帐户的资金该从何而来。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，房屋养老金制度的建立，将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。此外，公共帐户的资金来源是各界关注的重点，以一定比例提列工程土地出让金、维修经费的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，都可能是重要探索方向。

中国中央财经大学教授尹飞表示，房屋养老金制度主要使用的是公共资金，公共帐户的款项来自于公共资金，以“不增加个人负担，不减损个人利益”为原则，由地方政府探索资金筹集渠道，因此不会加重屋主的负担。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则反驳“房屋养老金是变相房产税”的说法，称公共帐户后续会加快建立，“是政府自己筹资的，不需要个人出资”。中国城市经济学房地产专委会主任王业强接受澎湃新闻采访时指出，房产税是财产税，居民持有不动产需上缴国家的税收；房屋养老金则是为房屋未来维护及修缮而设立的资金规及帐户，两者本质上不同。

《观察者》报道，中国当前在住房维修及安全管理上面临最大的问题是“钱不够”，尽管中国政府规定，购房者在购屋时须按建安成本的5％至8％缴纳房屋维修资金，但金额无法满足城市安全维护及老旧社区更新的需求。

据中国住房和城乡建设部数据，截至2022年底，中国有接近20％的城镇房屋已建成超过30年，进入使用年限的中后期。预期至2024年后，将有近八成的房屋成为“老小区”，即屋况存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、设施老化等问题。

中国社群媒体上陆续出现有舆论称，房屋养老金主要针对目标为“老、破、小”建筑物，呼吁民众赶紧脱手。不过中国官方尚未公开对房屋养老金及适用对象的统一定义。

对于中国民众质疑建物的安全维修应该由物业公司主理，破旧小区更新也应由屋主自行出资负责，上海市房地产科学研究院院长严荣表示，虽然法规已确立“谁拥有谁负责，谁使用谁负责”，但房屋安全可能会危及人民群众的生命财产安全，可能对公共地区或设施产生安全隐患或损害，因此须建立合适的制度安排。

中国房市难振

房地产困境仍是中国经济复苏的最大阻力之一。根据中国国家统计局本月15日发布的7月经济活动数据，中国新建住宅价格年度跌幅达4.9％，创下自2015年6月以来最大幅度，超越6月的4.5％。

《金融时报》报道指出，中国政府在今年5月曾要求中国人民银行和国有银行发放3000亿人民币的保障性住房再贷款，欲推动地方政府收购未售房屋，用作社会住宅出租。不过中国人民银行数据显示，该项计画至今为止仅发放247亿人民币贷款，仅占原始计画的8％左右。

盛世？危时？鸟瞰中国经济

世界第二大经济体中国正遭受重创，经济增长缓滞。汽车、光伏等产业严重内卷，曾经的增长动力如大型基建如今放慢。对普通民众而言，则仍是努力生活，辛勤劳作。

基建放缓

江苏南京，距离上海约300公里的省会，成排高铁列车在南站停靠。中国计划2024年新开通14条高铁，全长1700公里。多年来，中国一直力推基础设施建设。但如今，大规模基建放缓。

东三省的困境

图中是今年春节前夕辽宁沈阳的一个市场。近年来，在房地产危机之下，中国经济受到重压，影响到就业、社会的方方面面。沈阳所在的东北地区曾是中国重工业的摇篮，如今经济萧条。