中国连房屋都需要“养老金”

洪耀南观点：中国未来10年将迎来3亿人退休，据中国社科院估计，全国城镇职工基本养老保险基金累计结余可能于2035年耗尽。 然而，在此养老金压力下，中国政府却转而提出”房屋养老金”的概念，引发社会广泛质疑。 原本人们期望通过购房来保障老年生活，却不料现在变成了房屋反过来养老。 不少人认为这是中共推出的新一轮“割韭菜”行动，迫使中国住建部出面解释称该制度的细节尚未公布，且资金将由地方政府探索，并声称不会“直接”向人民收费。

中国的房地产市场正面临烂尾与崩盘危机，首当其冲的是地方国有银行。 地方银行的负债急剧上升，连带地方政府的负债暴增，更无力填补亏空。 为了减少烂尾楼的风险，政策是保交楼，政府不得不出资完成这些未完工的房屋，以稳住负债。

中国原本计划推出”房屋税”，但在当前房地产市场崩盘的情况下，若此刻推出，无疑是雪上加霜。 因此，政府转而推出房屋养老金这一新名词，并伴随房屋体检和房屋保险制度，尤其是考虑到中国约20%的房屋已超过30年楼龄，人未老房先老。 目前，上海等22个城市正在进行试点，重点在于政府建立公共账户来管理这笔资金。

自2004年开始，中国强制征收房屋维修资金，比例为房屋交易总价的2%。 截至目前，全国房屋维修资金累计已突破一万亿元人民币，但实际使用率却很低。 上海、北京、杭州仅有10%，深圳5%，成都更是只有4%。 尽管这笔资金被列为专款专用（业主委员会），但由于需要全体业主三分之二投票通过才能动用，导致使用门槛高，实际利用率低。 如今社保基金已经空虚，但这笔房屋维修资金虽然存在，却难以使用。

中国政府提出房屋养老金的概念，引发社会广泛质疑，不少人认为这是中共推出的新一轮“割韭菜”行动。 图：撷取自百度（数据照）

为解决这一问题，住建部正在推动建立“大水库”模式，即将房屋养老金公共化，便利地方政府的资金调度，甚至可能将征收比例从2%提升至5%。 理论上，这种制度可以先用来救助烂尾楼，再通过烂尾楼的交易补回房屋养老金。 然而，如果新屋交易量低、房屋老化比率高，这种做法很可能会像养老金一样，面临无法维持的风险。 当中国人口红利消失，老龄化导致养老金破产时，人们如何能相信房屋养老金不会面临同样的命运呢？

实际上，房屋养老金本质上是房屋税的变形，通过公共化管理与随交易征收来填补财政缺口。 然而，在当前交易量急剧下滑的市场环境下，这一政策可能会进一步抑制交易，造成市场“冻结”。