中国很多小区注定沦为永远的鬼城

华尔街日报报道说，中国房地产危机留下了数千万套空置房屋。现在历史性的房屋过剩正与中国的人口缩减相碰撞，许多城市面临无法填满这些房屋的困境。

根据经济学家的估算，中国可能有多达9000万套空置房屋。假设每个家庭平均有三口人，这相当于可以承载巴西整个国家的人口。

即使中国人口在增长，填满这些房屋也将是一项艰巨的任务，但事实恰恰相反。由于中国实行的多年一胎政策，预计未来30年内人口将减少2.04亿人。

彼得森国际经济研究所研究员黄天磊表示：“根本上来说，人口不足以填满这些房屋。”

尽管如此，部分空置房屋仍有可能被购置和入住，特别是在政府加大支持力度的情况下，经济学家一直呼吁政府出台更多措施，来重建中国购房者对房价上涨的信心。

像北京、上海和深圳这样的大城市，鉴于活跃的经济和不断涌入的移民，几乎肯定能够吸收过剩的房源。

问题在于小城市。这些城市通常经济前景较弱，且人口在下降。在中国，研究人员通常将城市分为不同的等级，接近340个被分类为三线、四线和五线的城市——人口从数十万到几百万不等，在经济上面临困境。

根据《华尔街日报》对官方数据的计算，从2020年到2023年，至少60%的中国三线、四线和五线城市人口有所减少。

哈佛大学经济学教授肯尼思·罗格夫表示，这些城市占中国住房库存的60%以上。尽管人口下降，许多城市仍鼓励开发商继续建设，因为土地销售和建筑业增长，能够推动经济发展并充实地方政府的财政收入。

随着中国经济疲软，解决不必要的房产问题变得越来越紧迫。5月，北京推出了一项救助计划，由人民银行提供高达420亿美元的低息贷款给中国银行，银行再向国有企业发放贷款，这些企业将购入空置房屋并将其转化为廉价住房。

然而，截至6月底，银行仅使用了4%的额度。

经济学家表示，即使有低息贷款，将空置房产转化为廉租房也没有意义，因为租金太低，企业无法盈利。

北京最近加大了对低迷经济和房地产市场的支持措施，包括降低利率、下调二套房首付比例以及允许购房者再融资房屋贷款。然而，经济学家认为，还需要更多措施来帮助中国经济摆脱困境。

摩根士丹利首席中国经济学家邢自强表示，中国政府应推出更全面的救助方案，购买中国30至50个最大城市的过剩房源，并转化为公共住房，而不考虑盈利问题。预计成本为4200亿美元。

这一方案并不包括中国三线、四线和五线城市的空置房屋。许多经济学家认为，将更多资金投入这些房产没有意义，因为没有足够的人口居住。

许多房产将成为城市和投资者的长期负担，他们将不得不面对无法出售、失去价值但仍需维护的资产。经济学家称，部分房屋最终可能会逐渐荒废。

白菜价的房子

在中国东北城市沈阳边缘的一个名为国宾府的废弃开发项目，展示了房地产危机可能的后果。这个项目的建设多年前就停止了，里面有超过100座未完工的欧式豪华别墅。

最近一次探访中，山羊在这个废弃的住宅区内漫步。曾作为售楼展示厅的“宏伟之地”看起来像一座末日歌剧院，破旧的吊灯悬挂在天花板上。

开发商因债务违约，这个项目的未来依然不明。

在这个未完工的别墅区附近，牛群徘徊在建筑物之间。虽然沈阳的人口还在增长，但在与俄罗斯接壤的寒冷城市鹤岗，人口从2010年的109万下降到了94万。

几年前，鹤岗的房地产市场火爆，房产爱好者在网上发布信息，称房价“便宜得像白菜”。

如今，根据在线房地产经纪人的说法，房价比当时还低，销售几乎停滞。从2019年到2022年，鹤岗未售出的房屋库存增加了一倍多。根据官方数据，2022年鹤岗仅售出534套住宅，假设每套房子的平均面积为1200平方英尺（中国2020年普查的平均数据）。

一套650平方英尺的市中心公寓，最近的挂牌价格不到9300美元。

周永志（音）曾在鹤岗长大。他说，市中心的大多数高层公寓在晚上都是漆黑一片。“鹤岗是我的家乡，我希望它能繁荣发展。但我看不到它在未来10到20年内有太大的希望”。

哈佛大学教授肯尼思·罗格夫认为，中国一些城市可能有四分之一的房屋是空置的。

他表示，在这样的地方，“即使在中国，维护法律和秩序也非常困难。我认为这将在未来成为一个严重的社会和治理问题。”

复杂的问题

中国的房地产过剩问题是在多年的建设热潮中逐渐形成的，直到2021年，北京因担心泡沫，收紧了对开发商的信贷。开发商很快发现，他们已经过度建设。

要准确确定问题的规模非常困难。中国没有提供官方的空置单位统计数据，因此经济学家只能通过空置率、建筑许可等数据来源进行估算。

他们估计空置房数量达数千万套，这些空置房屋分为几种类型，每种都是挑战。

在多达9000万套空置房屋中，约3100万套房屋已经全部或部分建成，但从未出售。这类房屋可以被推倒重建，但许多项目因开发商破产而陷入诉讼。

在许多情况下，城市和开发商希望完成这些房产。

另有5000万到6000万套房屋已经售出，但仍空置。由于缺乏其他投资渠道，许多中国人将多余的资金投入到投机性房产，尤其是在房价较低的小城市，但他们并没有打算居住在这些房产中。

根据花旗研究的最新调查，大约74%的中国一线和二线城市家庭在全国拥有多套房产，而近20%的家庭拥有三套或更多的房产。

这些房屋可能更难处理，因为主人仍希望房价升值。许多房产位于部分入住的建筑中，无法被拆除。

另外2000万套房屋虽然已经售出，但由于开发商的资金问题和市场状况不佳，基本未完工。房主仍希望获得这些房屋，但开发商却没有资金完成建设。

海上的威尼斯

当经济形势好的时候，许多开发商将目光投向了较小的城市。大城市的房价越来越高，投资者似乎只要价格继续上涨，就愿意在任何地方购房。

这些较小的城市也很积极。尽管中国人口已达到峰值的迹象明显，但许多城市仍发布了强劲的人口增长预测，因为这样有助于他们从省级政府获得更多资源，并为更多的建筑项目提供合理依据。

在长江入东海的启东，当地官员多年来一直努力吸引大型投资项目，例如工厂。

将土地出售给开发商帮助他们达到了经济增长目标。根据上海万得信息的数据，启东的土地销售收入从2017年的9.32亿美元翻倍至2021年的20亿美元。

开发商则将启东宣传为上海的理想后花园，距上海仅两小时车程。

启东市人口在2020年达到110万的峰值，随后连续三年下降。自2007年以来，当地的工作岗位数量也在减少。

其中一个新项目“海上的威尼斯”拥有4万套住宅、一个人工沙滩和一个五星级度假村。居民可以享受仿威尼斯的运河和遍布希腊、罗马雕像的小径。

房地产代理商向大宇（音）回忆起这些高峰年期间的狂热需求。一些买家甚至公开讨论为情人购买公寓。还有一些人愿意在未亲自检查房屋的情况下付款。

但大多数人——主要是来自上海的购房者，将这些房产作为投资，长期空置。向大宇表示，如今，大多数房屋在一年中的大部分时间里都无人居住，只有在夏季高峰时，入住率才上升至约60%。

许多业主正在试图出售房产，数十套房产被列在拍卖网站或通过抖音上进行推广。在最近发布的一段抖音视频中，一位房东带着房产中介参观了一套1030平方英尺的房子，房东表示他在2016年和朋友去启东度假时，以大约10.1万美元的价格购买了这套房子。

“当时我觉得这套房子视野不错，所以就买了。我从来没有住过这里，完全是为了投资。”他说道。他现在试图以约6.31万美元的价格出售。

“海上的威尼斯”由现已破产的中国恒大集团开发。其北边是另一大片几乎空置的住宅区，由已经违约的碧桂园开发；南边是中国融创集团开发的一个未完工项目，公司同样已违约；西边则是一大片农田。

鬼城

在其他房地产市场过度开发的国家，消化过剩房源有时需要数年，甚至可能永远无法完全吸收。

在日本，1990年代的房地产泡沫破裂以及人口缩减和老龄化。导致数百万套房屋空置。拆除这些房屋变得困难，部分原因是法律障碍，比如找不到房主。

空置房屋的数量从2018年的850万增长到去年的900万，遍布日本各地。

在中国，许多空置房产的所有者，可能会继续维护这些房屋，因为中国的养房成本较低，房产税仅在特殊情况下征收。中国严格的个人破产法规使得房主很难放弃房产，许多人希望留住房产，以待市场反弹。

然而，一些经济学家担心，这可能引发负面循环，房价下跌会促使更多房主试图出售空置房屋，从而进一步压低市场价格。

根据国家统计局的数据，8月份，中国主要城市新房和二手房价格分别同比下降了5.7%和8.6%。

高盛中国房地产研究负责人王毅表示，大多数城市的房价已经回到了2017年和2018年的水平。如果房价跌至2015年水平，更多房主可能会选择出售空置房屋。

因为2015年是上一轮房地产繁荣的开始，早期购房者不愿看到房价跌破他们当初的购房价格。

然而，考虑到中国人口的下降，这或许是不可避免的。

“我认为房地产供应过剩的问题实际上没有解决方案，”彼得森研究所的黄天磊说道。“根本问题是人口下降。鬼城将继续存在。”