楼市今年累跌6.6% 香港步入日本"迷失30年"周期

香港楼市近月虽有轻微回升，最新官方数据亦显示，11月的私人住宅楼价指数按月升0.06%，但累计今年首十一个月仍跌6.55%；另外，今年卖地收入至今只有81亿港元，不及港府预算的四分之一，财经报章评论认为，这反映发展商对投地深感犹疑，可能反映香港正面临导致日本“迷失三十年”的“资产负债表衰退”危机，即企业和民众宁可尽量还债和储钱而减少消费或投资，带来整体资产负债表日益收缩的恶性循环。

差饷物业估价署今(27日)早公布，11月的私人住宅楼价指数报290.9点，按月升0.06%，已连升两个月，但因为今年早期楼价下跌多月，以致今年头十一个月累积跌幅达到6.55%。相反，私人住宅租金指数则连跌两个月，11月报193.1点，按月跌0.3%，但头十一个月累升3.82%。

资料显示，香港楼市在连升十三年之后，于2022年开始下跌，当年跌幅达15.59%，去年继续下跌6.8%；现时虽未有12月数据，但以头十一个月累跌6.55%推算，今年楼市“三连跌”将成定局，港府年初撤销所有楼价管制辣招，明显未能扭转跌势，楼市评论员陈海潮估计，今年全年楼价会下跌5.8%。

卖地收入不及预算四分之一

另一方面，反映楼市“前世”的卖地亦令人忧虑。港府年初预算，截至明年3月底的本财政年度内，卖地(连同补地价)收入应有330亿港元(下同，折算近41亿欧元)，但距离财政年度完结尚有三个月，卖地收入却只有81亿，即只及估算收入的24.5%。而地产商近月对投地的兴趣仍然不高，否则亦不用港澳办主任夏宝龙亲自南下，呼吁地产商投资，以实质行动表现爱国爱港。

《信报》评论员高天佑今日以《香港面临“辜朝明危机”》为题撰文，指发展商对投地深感犹疑，忧虑这可能反映香港正面临台裔美籍的野村证券首席经济学家辜朝明提出的“资产负债表衰退”危机。

他指出，“资产负债表衰退”，是至今被视为最能解释日本陷入“迷失三十年”危机的理论。“迷失三十年”是指日本自上世纪九十年代初经济泡沫爆破后的长期经济低迷情况，即使该国央行率先实行QE量宽无限“放水”，仍未能扭转颓势。

根据辜朝明的说法，泡沫爆破前，日本经济达到巅峰期，企业和居民皆疯狂借贷投资，爆破后，他们花了很长时间还债，以致后来即使恢复收入，但人们在还债之馀，宁可把资金放进银行储蓄，也不投资，令经济难有增长活力，而资产端和负债端一起不断收缩的恶性循环是，即使政府带头扩表（发债增加财政开支）及“放水”（量化宽松），也很难力挽狂澜。

香港“缩表”及“扩表”拔河战未定胜负

放眼香港，本地经济新闻似乎由2021年起便由“还债”主导，包括一众“铺王”卖产减债丶新世界等大财团也强调债务“减磅”而非扩充投资；面对前景不明朗，居民置业意欲亦低迷，自2021年第三季起，银行贷款呈下降趋势便可见一斑，而自去年开始，贷款及当中的物业贷款更是一直收缩；影响之下，手握11万伙单位供应量的发展商，“去货”不畅，自然没有兴趣投地，以致港府卖地收入不断下跌。

高天佑认为，虽然香港人没有日本人的“耻感文化”，但在香港前景欠明朗，商界和市民缺乏长远投资信心的情况，确是跟九十年代后的日本颇为相似。

但他补充，与人口达1.2亿的日本相比，香港是“船小易转弯”，理论上可以更容易摆脱“缩表”困局，例如港府早前促使85家企业签署“北部都会区投资意向书”及32份“项目参与书”，涉及投资额至少达1000亿元；又“抢”了逾500家企业，声称首年投资额逾600亿元；再加上重启“新资本投资者入境计划”带来数以十亿计的资金等措施；只是成效尚待观望，若真的能产生理想效果，不但可“扩表”刺激投资活动，长远更有助减少依赖地产丶促进产业多元化。

然而，民间“缩表”抑或政府牵头的“扩表”努力胜出，现时言之尚早，但香港由于连年财赤已令库房储备由2020年初高达1.2万亿元，跌至现时不足6000亿，不够政府一年开支，意味港府须与时间竞赛，在“弹尽粮绝”之前，重振本地投资活力及财税收入，避免陷入“长期迷失”的恶性循环。