房价持续上涨：现在多伦多屋主都变成“百万富翁”了吗？

随着多伦多生活成本不断上升，财富的定义也变得更加模糊。根据多伦多地产局（TRREB）的数据，2025年1月多伦多市所有类型房产的平均售价为104万加元。那么现在多伦多屋主都变成“百万富翁”了吗？答案是得看你的房是什么时候买的，多伦多45%的屋主还清了贷款。

尽管104万加元这一价格仍低于2022年2月133.4万加元的峰值（当时加拿大央行开始加息），但它依然意味着：已经还清房贷的房主，名下资产超过100万加元。

但那些在2022年高峰期购房的人，可能房贷余额已高于房屋当前市值。

在多伦多，谁才算真正的“富人”？

投资人兼财经教育博主Jim Chuong认为，“百万富翁”和“财务自由”是两个不同的概念。

“你可以拥有100万加元的资产，比如房产或汽车，但这并不代表你能实现财务自由。”

根据Wellesley研究所的数据，在多伦多，一个单身工作成年人的“理想生活”年收入需达到61,654加元（税后）。

但与此同时，安大略省最低时薪仅为17.20加元，而多伦多市长邹至蕙2025年的预算案还包括6.9%的房产税上涨，进一步加重了财务压力。

资产VS.真正的财富

资深抵押贷款经纪人Ron Butler认为，仅靠房产价值成为“百万富翁”是一种误导。

“在多伦多，有很多人的房产价值超过100万加元，但传统意义上的百万富翁是指银行账户里有100万现金。”

“如果你有一套价值100万加元的房子，但仍背负90万加元的贷款，你当然不算百万富翁。”

关键在于房屋净值（Home Equity）。

约45%的加拿大房主已完全还清房贷，这意味着他们的房屋资产确实属于自己。

但对于仍有房贷的人来说，如果没有足够的收入支撑生活开销，就必须依靠房产套现，而这并不是真正的财务自由。

多伦多房地产市场正在复苏

尽管2022年大多伦多地区（GTA）房价经历了“历史性”调整，但市场目前已趋于稳定，并出现回升迹象。

多伦多地产局预计，2024年房屋销量将增长12%，平均售价将达到114.7万加元。

财富的真正标准：收入与投资

Chuong认为，真正的财务自由取决于投资收益是否能覆盖生活支出。

“你的投资回报支撑生活的时间越长，你就越自由。”

在多伦多，这一门槛很高。

“要过上‘舒适’的生活，一对夫妻每月的收入需达到20,000加元。”

“如果你拥有一套无贷款的100万加元房产，你在会计意义上是百万富翁。但理想情况下，你需要既是百万富翁，又实现了财务自由。”

奢华生活的定义正在改变

房地产经纪人James Milonas指出，如今的“百万富翁”并不等于富裕。

“如果你的房产价值100万加元，并不意味着你有100万加元可支配资金。如果你在2016-2019年买房，并积累了100万的房屋净值，那可能还算。”

多伦多的“豪宅门槛”已从100万加元飙升至400万加元。

五年前，在士嘉堡（Scarborough）、怡陶碧谷（Etobicoke）、北约克（NorthYork）和Leslieville等地区，100万加元可以购买一栋独立屋。

现在，这个价格只能买到公寓、联排别墅，或者东区或西区的老旧房屋。

真正的豪宅位于Summerhill、Rosedale、ForestHill、Yorkville和TheAnnex，价格通常在400万至600万加元之间。

“最佳买房时机永远是昨天”

对于想要进入市场的年轻人，Milonas建议：

“房价和利率都处于高位，但市场终究会趋稳。我宁愿在利率高但竞争少的时候买房，也不愿在利率低但竞争激烈的市场高价购入。”

多伦多当前有8,500套房源，其中70%为公寓，反映了市场正在向更小、更实惠的住房转变。

他建议年轻购房者可以先买房再出租，以此进入市场。

“如果你当前的租金很便宜，而你又能买房，那么不如购入房产并将其出租。”

旧钱vs.新钱

Milonas指出，新富与代际财富的消费模式有明显区别。

“新富阶层”更容易超出自身财力进行消费，购买豪车、投资第二套房产、送子女上私立学校等，这些开销加起来可能导致财务危机。

在疫情期间，由于借贷成本低，不少人过度杠杆化。

“这类人将在未来的房贷续约时遇到麻烦。”

“我拥有房产，但仍有房贷。有时候经济压力很大，在多伦多生活确实不容易。但我不会假装比实际更富有。”