房产市场乍暖还寒，投资移民春耕秋收

多伦多房地产市场在4、5月间迎来了一波久违的交易高潮，被业内誉为“小阳春”。不少业内人士因此颇为乐观地认为，在经济尚未走出谷底时，房产市场能有如此活跃的表现，说明市场已经见底了，未来投资者可以积极准备进场。

市场果真见底了吗？《北辰时报》记者日前带着疑惑专访了国际注册商业房地产投资师（CCIM）、加拿大地产学院院士、加拿大金屋地产总裁窦青云先生。在本报今年3月的专访中，窦青云院士曾展望了今年多伦多地区房产市场的走势，并认为“现在（3月）买房的话，5年左右的中长期投资收益应该是不错的，我认为房地产市场是呈现波浪性向上类似U型的走势的，后年 (2011年) 转为上升期的可能性很大。”

虽然窦院士近期繁忙异常，各种客户约见、看房、谈判和会议接连不断，连专访也一拖再拖，但他显然没有因此对市场走势表现出过高的姿态，而是出言谨慎地告诉记者：“虽然小阳春给投资者带来不少希望，但我个人认为现在的市场还不能说见底，并不排除目前的交投活跃只是一种短期现象。”

他进一步指出，房产市场虽然会在某些特定时期呈现出独立行情，但归根到底是受大气候即国家的经济走势决定的，包括就业状况、市场供求关系乃至银行利率等各种因素。而事实上经济尚未呈现明显好转迹象，因此主观地认为市场将一路回升是不理性的。“我本人对此表示怀疑。一般而言5、6月和9、10月是多伦多房地产市场的旺季即交易高峰期。因此我认为目前的小阳春还不足以说明问题，审慎的、购房需求不是很迫切的投资者最好等到11月以后再考虑购买房产，相信到年底那个时候市场的走势会比较明朗化，真正的趋势会显现出来。在此期间，仍有许多因素需要逐一消化。”

北辰时报：近期市场情况如何？您认为加币升值、两税合一、固定利率上调等因素对房地产市场的影响如何？

窦青云：根据我刚刚拿到的数据，据多伦多房地产局消息，2009年5月，大多伦多注册房地产经纪人共计报告9,589套房屋销售，同比去年5月增长2%，这是自2007年12月以来首次出现年度增长。5月的平均成交价格为395,609加元，比去年同期下跌不到1%。二手房均价已经回到去年的水平。当然这样的情况肯定令投资者受到鼓舞。

6月2日，加拿大5大银行同时宣布调高5年期房贷固定利率0.2%。这一定程度上可以解释目前房产市场活跃的一个原因：投资者预期房贷利率会进一步调升，所以许多人都想赶在贷款利率大幅提升前购置房产。

我觉得明年4、5月份多伦多房产市场有望迎来一个更大的高潮。一方面是央行行长承诺明年6月前一定不加息，那么换言之6月以后加息几乎就是确定的事。此外两税合并也将从明年6月起实施，新房产自住和投资者将额外增加开支，这也会促使许多人赶在此前购买房产。因此届时市场交投活跃是可以预见的。

加币升值对市场肯定有影响，特别是对第一次购置房产的新移民而言，会有明显的汇率损失,５月初加元与人民币汇率是5块3，现在是6块3。但我认为对第二、三次购房的投资与自住者而言则影响应该不大，他们主要考虑的应该是经济状况、银行利息、就业状况和供求关系等等。我曾建议一些客户在5月初把购房款换成加币，现在看来是正确的。

至于两税合并，则对新房（楼花）投资者的影响会偏大一些，对二手房影响则很小。后者税收上升部分主要集中在房产经纪的佣金，律师费等咨询服务费部分，比前者的房款总体税收上升而言基数要小得多。

有一点在这里需要强调一下：投资者一定要考虑清楚自己是want（想要）买房呢，还是need（需要）买房。一些投资者为了节省税收或者银行利息而匆匆赶在明年5月前买下房产，而事实上他们可能并不真正需要买房，我认为这就是不合算的投资买卖。房产投资毕竟不是小数目，一定要量力而行，应根据自己真正的需要和经过分析确有期望回报的物业上进行投资。

正如２００７年底，多伦多政府实施新增土地转让税政策，许多买房者都赶在新税实行之前买房，甚至出现抢Offer的现象，把整体房价拉高了10%左右，买房者节省了2%左右的土地转让税，结果多花了5%-10%的房价，得不偿失，不应该算是很好的投资。当然如果买房者属于自住，则另当别论。

北辰时报：我们注意到您公司的业务范围比较广阔，既有30-50万元的面向中低端自住者的大众实惠性房产，也有数百万元的面向高端投资者的增值型房产。毫无疑问目前在大陆来加拿大的新移民中，主力房产投资者是那些实力雄厚的投资移民。对于他们而言，您有些什么好的建议？

窦青云：事实上针对投资移民的服务和交易已经在金屋地产业务中占有相当的比重。

投资移民确实是大陆新移民的购房主力军。他们在加拿大许多事情需要从头开始，面临着心理压力和语言文化等方面的障碍。在国内成功的方式方法和商业模式在这里却往往不那么有效，国家之间的差异性体现在许多方面。所以我认识的大陆投资移民中有很多人至今不愿丢弃国内的工作和社交圈。许多家庭是丈夫（或妻子）在国内工作，其他家庭成员特别是孩子在这里生活学习。

所以这就交给房地产经纪人一个问题：如何用一个好的商业策划，使他们在这里购置房产安排好家庭生活的同时，又把置业做成一种低风险高回报的投资，真正做到安居乐业，后顾无忧。历史经验证明房产投资是一种风险较低的稳健投资，所以我们的商业策划必须保证投资移民家庭成员的生活水准与国内相比不降低，同时投资收益要明显高于银行利息，与股票基金投资相比，风险又低很多。同时商业策划还需要兼顾灵活性，可以根据投资移民的业务能力和本人的专长意愿进行选择物业和调整投资期。

目前我们的投资移民商业策划方案已经相对成熟。简而言之可以以150万加元的投资案例为基准做如下分析。

首先我们选择的是多伦多较高尚社区中的价位相对偏低的房产项目作为投资移民自住投资用房。大多地区平均房价是39万加元左右，而我们的选择目标是100万左右的房产。高尚社区的人文结构合理，社区比较成熟，适合居住，同时可以保证孩子有良好的上学条件。

接下来35%首付即35万元，其余65万元向银行贷款。根据目前固定利率5年期3.7%来计算。每月需交3300元本利，即一年交纳4万元，其中利息为2.38万元（第一年，往后年份则利息越交越少、本金越交越多）。加上水电煤气和地税等开销，一年总共交纳5万元左右。

此外投资移民在拿出5万元买车，另外5万元作为第一年的家庭生活费，这样50万元已经有了明确用途。

对于余下的100万元，我们建议考虑200-250万元的商业物业项目投资，例如公寓楼、加油站、小型Plaza（商业广场）和办公楼（Office Building）等。这是我们服务和策划的重头戏。我们主要考虑到投资移民家庭成员的兴趣、爱好和特长，安排不同的项目，使他们能在工作量不大、工作弹性有保证、收取租金的情况下进行投资，从而enjoy（享受）自己的投资与工作。需要强调的是，这种投资不是单纯买生意，而是投资物业加生意。

就平均水平来说，这样的物业年回报率 (Cap Rate) 在8%左右，假若投资250万价值的物业，那么一年的收益是20万元。如果向银行贷款的150万元部分商业贷款的利率是5.5%，则需要年还款连本带利共计11万元，加上购住房交纳的贷款和地税等费用5万元，共计16万，这样还剩下4万元年净投资收益，足够应付日常生活开销。由于投资回报率高于当前的银行贷款利率，因此这种贷款投资是正向的杠杆（positive leverage），对投资而言是有利的。

因此这个商业策划，简而言之就是50万元用于自己的衣食住行，其余100万元用于商业房地产和生意投资。

一般来说，北美洲的商业房地产都是按照5年或者10年作为投资分析的基础。历史经验告诉我们，北美的房地产从宏观方面每12-15年翻一番，年增长率为8%左右。以当前的5年固定贷款利率5.5%，回报率为8%分析，5年的回报如下:

现金回报率(Cash-on-Cash Return)在9%左右。远远高出银行的存款利率! 再加上物业升值部分(见下面分析)，中长期持有(5-10年), 总计现金回报率(Cash-on-Cash Return)达到20%左右不是可望而不可即的!! 从表面上看，商业地产投资回报率比市面上一些金融股票基金投资所宣传的超出一般人想象力的高回报率还是低一些，但它的风险比它们低的多。

注: Cash-on-Cash Return equals NET OPERATING INCOME minus DEBT SERVICE, divided by EQUITY invested.

以上分析没有考虑收入税因素。 当然以上和以下的分析是建立在银行贷款利率维持在5.5%左右的基础上，没有考虑通货膨胀和金钱的时效性 (Time Value of Money, 也就是说今天的5万元和25年后的5万元价值不同）等因素。

分析数据如何得出,欢迎磋商。详细的分析模式, 请到加中商业房地产总商会网上去下载： www.cccrea.ca

如果假定这种理想的状况延续25年，则保守估计100万元投资的自住房产届时将达到250万元左右。而商业物业在25年后也将至少翻一番，达到500万元以上。这样总的房产价值在25年之后将达到800万元左右，折合年增值回报率在17%左右!! 当然这样简单的平均是夸大回报的, 更科学的方法是用Internal Rate of Return (IRR)来衡量。

注:IRR is the true annual rate of earnings on an investment. Equates the value of cash returns with cash invested. Considers the application of compond interest factors.

限于篇幅，这里就不进一步展开分析了，感兴趣的朋友可来电或email商讨进一步的分析。

从我们目前服务的投资移民客户的情况来看，大多数人都接受这种商业策划的基本模式，许多人都按照我们策划案的内容去做了。当然具体商业物业投资方面完全可以更灵活，例如可以自由的更改或卖出。

我们为投资移民进行的商业策划已经非常成熟，可以针对投资移民及家人不同的特长和需求为他们量身订造适合他们的商业投资计划，大量事实证明这种商业策划非常成功。北美洲的百万富翁中，超过7成的人人生中第一桶金是从房地产市场赚到的，当前正是北美洲地产的低潮期，完全属于买方市场，从历史宏观上看, 现在入市是历史上的最佳机会之一，欢迎广大投资移民来函商讨，制定最适合您的投资方案。