浅谈condo投资房

浅谈condo投资房

Condo是都市居住的必然趋势，绝大多数有着非常优秀的投资潜质。但是如何能找到一个黄金介入点（最大化回报）是困扰投资人士的主要问题。

毫无疑问，地点是最重要的一个考虑环节。市区的经济繁荣和活跃的流动程度，无可厚非的成为投资的首选。首先考察的是交通便利情况，是否靠近公共交通，和主要交通干道。由于市区高密度，繁忙节奏，养车越来越昂贵，实际上许多都市人依靠更多的是地铁和有轨电车。那就是说，考察一个楼盘的地点是否靠近这些设施，是首要元素。现在许多大型建筑，甚至连通了地铁入口。

户型选择，是在选择好地点后的下一个重要研究方向，这也是笔者接下来着重分析的。

疑问1.
总的来说，Studio,1睡房, 1+den，2睡房，2+1或者更大，哪一种投资最好？

从mls(toronto multiple listing service)上成交记录分析，世面上最热门的2手房成交类型是1睡房，价格从25万至35万左右的。平均上市天数均少于14天，并且多为不止1家买家在同时竞争购买，也就是说成交价往往高于或者等于叫价，鲜有低于叫价。买家多为30左右年纪的都市白领，积蓄少但是高学历，收入优厚。通常他们选中这些户型是考虑到靠近工作地方。6万左右的首付，1000-1500的月供。尚在能力范围之内。由于工作压力的关系，他们大多数保留了自由的单身生活，所以较大户型反而感觉昂贵而多余。同样这类人群也是租房市场上，对1卧室户型追逐的主力军。由于靠近工作和生活区域，还有部分人士本身就是环保高意识人群，他们反而无车。所以在投资1卧室户型时，投资者大可不必为买不到车位或车位价格太高而闹心。总结一下，1睡房的优点：大小合适单身白领，价钱符合大部分年轻人的负担水准，交易期限短。

疑问2. 投资角度上考虑，是高一点好还是低层就好？

同一个户型的房子，在不同楼层，朝向，投资价值是有差异的，向南的高层往往贵过向北的底层许多。现在不同的开发商在赚取层高费（floor premuim）标准不一。 有的非常平均地每高一层，加1000元；有的可能根据大厦的地理位置在某一定高度，突然增加了过万元的层高费（例如前面的遮挡物一直阻挡到了29楼的风景，第30层价格就有可能高出29楼许多）；最近更有听说，开发商按每平方尺3-5元的价格来计算层高增加floor premuim. 如果是投资的方向是便宜的1居室，那笔者建议买相对最便宜的。那就是楼层偏低。通常这些单位在2手房市场有着最明显的性价比。寻求此类单元的买家多数为年轻人，而他们看中的并不是通常年纪较长的买家在意的：采光，朝向，风景，私密，而是看好交通地点，康乐设施，承受价格等。同样是30层和5层，价格通常相差3万左右，每个月在月供上就是150-200元左右的不同，而且首付也要多交等等。对于年轻买家来说，这是比较合理的取舍。

但是，如果投资的是1000尺甚至更大的豪华户型呢？首先我们要认清这一类购买人群是何类：通常年纪35岁以上，有家庭，有地位，看中的是质感，豪华，享受，车位是必须，注重隐私，喜欢朝向好，景色好。那么，投资者必须也要遵循他们的理念，这样才能在高端市场上保证销售的时效和回报。许多投资者其实对豪华市场的认知不够，其实在市区，很多高端市场交易相对来讲是活跃的，而且投资回报也是惊人的高。每个楼盘，只有为数不多的，大约占总户型的10%，为豪华户型，这些造就了豪华condo市场的供货短缺。而有钱人市场从来就不缺乏，从球星到娱乐明星，从本地的商界新星到海外富商巨贾。近年来从亚洲，中东等过来的投资移民到多伦多的比例越来越高，相对于早年的只是涌进温哥华。对某些中国来的有钱人还惊讶，这些豪华condo价格低过同样高端楼盘的北京上海等大城市的价格。

是不是投资一个大型楼盘项目，第一期是最值得投资的？

是，但是也有一定的风险。通常来说第一期是开发商的试金石，定的起价会比较低，而且以后的项目定价都会参照最早的价格做出调整。风险其中也参半。如果楼盘的销售不理想，并没有超过预售量中银行的贷款基准70%，那也会导致工程最终流产，土地拍卖。虽然说，定金是给律师的trust账户，并没有什么危险，但是白白浪费了几年的时间，是非常划不来。如果投资相对运作成熟的项目，这样的风险就会大大减少。这些项目有较高知名度，支持度，开发商也有运作经验，比较成功的例子就是spadina/lakeshore的雍景豪城。失败的例子比如：mintos集团的mintos king west, bazis international的one bloor。

投资市区的大型楼盘好，还是小型楼盘好？

多伦多有许多除了concord, tridel, monarch这些“大家伙”集团开发商，还有些比较小的个人开发商。在king街交spadina以西，有些相当精致的小condo楼盘也在兴建。这些开发商的作品不同于大型工程在诸多方面。1.户型多个性，高房顶（9-11尺楼顶）房顶是自然水泥，并无人工加工，抽、排风管道暴露于顶。2. 楼层低，通常在15层左右。3.位置更趋向于拉近本地人生活，楼下即有咖啡、酒吧、club整个地区充满嘻皮情调（hip）这种楼盘，英文名字把他归类为boutique condo,精品时尚公寓。许多投资者对此类condo的认识远远不够，其实，这种类型的condo增值潜力甚至远远高出了大型楼盘的户型。今年6月份，66 portland标准的精品condo的一个户型，在mls上叫价为32万左右，成交价竟然是38万5，几乎达到叫价的120%。而这是一个3楼，朝北，600来尺的户型。而搜索今年所有66 portland的成交户型，售出价至少是叫价99%或者更高！这，足以说明市场上对次类精品楼市场的追捧程度。所以这，还是投资者尚未完全开垦的最后一片处女地。

作为投资者，最好对一个物业持有多久？

从买楼花签合约的那天起，到卖掉此单位，持有时间最好不要过5年。5年是一个很奇妙的数字。通常从vip销售到正式拿到房契，时间为3年半-4年。主要的增值就是从这即漫长又短暂的4年累积的。为什么不马上卖掉呢？因为很多同样的投资者都会选择在落成前夕或者落成后随即入市，这样就造成了过量供给，造成了竞争，从而伤害了投资的价值。落成后1年，供求趋于平稳，这个时候出售，是最能带来投资回报最大化的。由于condo是一个非常有年代标志性的建筑，所以一旦房龄超过5年，就好似年过30的老姑娘，没有黄花大闺女那么抢手了。同样在mls的房屋搜索引擎上，0-5年房龄为一个类型的，而下一个阶段则是5-16年新。

09年不愧为一个惊险，兴奋的投资年。经历了1月的惨淡，2月的无奈，到3月的曙光，4月的惊喜，5月的激动直到现在，呈现出的一片欣欣向荣，您是否在此过程中得到了启发和信心？

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