开发商资金链断裂将导致7月房价大跌

一、当前的市场特征：一手房价格坚挺，而二手房价格已经出现明显波动

2008、2009年市场的市场调整首先由一手房开始，而这次不同，新政策出台之后的1个月时间里，尽管新房的交易量出现明显下降，但其价格表现相当坚挺，而二手房的价格开始出现调整。从北京的5月份的成交数据看，5月份市二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了20—30%，望京下降了20—25%。

为什么有这样的差异?主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年、2007年中国的股市与楼市空前繁荣，房地产开发商的资产周转率很高，普遍忽视了资金的敞口风险。加上当时的国内经济运行于美国的次贷危机有密切的联系，市场普遍低估了次贷危机对中国房地产市场的影响。当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一的选择。因为2009年的市场销售超预期，使2010年的开发商资金普遍比较充裕，有资金风险敞口的开发商比较少。

二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初，不少开发商选择了降价销售，但市场在救市政策的刺激下，迅速出现反弹，让降价销售者大呼上当。因此，2009年底开始的本轮房地产调控政策的出台，开发商自然会选择观望，不会很快降价销售。有些城市(如北京)的价格不仅没有降低，反而逆势上涨，从今年的第一季度数据就可以看出来，尽管交易量有所下降，但主要城市的房价还处在快速上涨状态。

就在4月中旬中国出台更严厉的政策调控房地产时，欧洲的债务危机开始出现恶化的趋势，尤其是五月底，欧洲的债务危机开始受到国内的关注，使很多人自然想起了2008年的美国次贷危机的恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是五月中旬温总理在天津考察时担心“政策的叠加效应”，使不少人开始感觉决策层又要开始政策转向，进一步加剧了市场的观望气氛。从市场表现看，五月底的这一周深圳市场的一手房交易量增加幅度达到90%，有明显的放量的迹象。

二、欧洲债务危机会不会导致中国宏观经济政策的逆转?

欧洲债务危机不会对中国出口产生致命的打击。美国的雷曼公司倒闭之后，之所以对全球市场产生严重的冲击，是因为它导致了全球信用的冻结，从而使全球贸易出现冻结。当时的市场风险溢价迅速提高，投资者都回避风险，大宗商品的价格出现跳水，石油价格从147美元迅速跌到30多美元，铜价也如此，于是，市场出现强烈的“去库存化”，一时间，中国出口企业突然失去了订单。

而欧洲债务危机目前只是少数国家的主权债务问题，它影响到个别国家的国债的风险溢价，对全球的金融市场的风险溢价没有明显影响，因此，企业也不会出现类似2008年底的“去库存化”现象。如果将2008年的雷曼公司倒闭形容为“急性传染病”的话，那么欧洲债务危机应该属于“慢性病”。

当然，慢性病同样是病，欧洲债务危机也会影响到中国的出口，主要是因为欧洲国家会减少财政开支，从而会减少从中国的进口，另外，因为债务危机使人民币相对于欧元大幅度升值，也影响到中国对欧洲的出口。但只要不是强烈的收缩，就不会对中国的经济产生大的冲击，反而会有利于中国的产业结构调整。

退一步说，即使欧洲债务危机出现的恶化的趋势，中国也不应该匆匆忙忙地救市。我估计最后欧洲国家需要中国的资金援助，中国应该在这次危机中充分掌握主动权，应该当危机恶化到相当程度时才出手相救，这样可以争取更多的资源与机会，为未来中国的发展提供条件。不能再重复2008年底的故事了。

三、房价在第三季度应该有明显的下降

1、从股市看楼市

从经验看，股市是楼市的先行指标，领先的时间应该在2至3个季度：当股市上涨6个月之后，房价也会出现上涨;股价出现趋势性下跌6个月之后，房价一定下跌。2008年11月初股价见底的，2009年第二季度房价出现上涨。2010年的股价从年初开始出现下跌，现在已经持续了5个月时间，房价估计在6月份会出现明显的转折。

为什么股价与房价有这样的关系?这二个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多，则股价、房价都出现上涨，反之则都会下跌。但这二个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的，股市比房市更敏感些。

2010年初以来，股市之所以出现下跌，是因为信贷紧缩的结果。2008年11份开始，中国实行宽松的货币政策，各商业银行都积极增加信贷，出现贷款的空前膨胀，尽2009年前六个月就放了近8万亿元的贷款，2009年全年放贷余额超过10万亿(统计数据是9.5万亿，将银行的信贷类理财产品没有统计在内)。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应，因此，2010年的信贷目标定为7.5万亿，比2009年实际减少40%。决定股价的应该是边际的货币增量，边际的货币增量出现减少的趋势，必然使股价下跌。

需要注意的是，2009年各地新上了大量的投资项目，2010年正是资金需求的高峰期，而2010年的信贷却计划比2009年大幅度减少。从以往的经验看，投资期限平均为三年，第一年需要资金20%-30%左右，第二年需要资金50%左右，第二年的资金需求比第一年多一倍左右。如果要确保2009年新上项目取得如期的进展，2010年信贷应该比2009年多才行。而事实的情况是信贷减少，势必会导致资金紧张。从有些地区的民间借贷利率看，金融市场的资金紧张的确存在。民间利率已经提高到30%甚至更高。

2、从开发商的资金看房价

房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠的渠道主要有四条：资本市场，银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上了。

先看资本市场的融资。4月17日的“国十条”将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道已经被堵死了，但在香港上市的公司可以到国际市场上去发现债券，但需要付出10%以上的成本。假如人民币失去升值的预期，在国际市场发现债券融资也会非常困难。

再看银行贷款。新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。

按揭贷款同样受到影响，北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格，而二套房贷的首付为50%，利率为正常贷款的1.1倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。

从经验看，从第三季度开始，房地产开发类公司的资金开支会出现高潮，土地出让金一般在7、8月份交，支付工程款一般在年底比较集中。很多公司的帐目现金很多，但为了几个月需要支付的资金也很多。

国十条新政实施近两月，效果已经初步显现。但是，这是在政策严重吃紧的局面下的暂时现象，房价上涨的市场因素不可能改变。那么持续观望试图抄深底的人，一定会失望而归。

购买力到底有多大?从市场数据中看不到，但是强劲的购买力只是被政策所压制。而以我们的国情对执行能力的削减很快就要浮出水面。任何政策的制定，不适应我们的变通能力，最终都不会真正起作用。而对市场的情况存在的分歧，最终表现在具体政策的执行上。而各商业银行自身的对风险的把控能力与放贷压力，高层不可低估。并不是只有银监会才懂市场，而真实了解市场的，恰恰不可能是银监会。

综合5月份的经济数据，我认为继续打压楼市的政策，基本会在三季度结束，那么压抑的购买力释放，启动在第四季度起始的10月份。而楼市购买的最佳机会只能在10月份之前。

有关房价的数据显示：一二手房均有回落。幅度上不大，僵持局面仍将持续，关键还是看政策，这是第一点。未来7、8、9三个月，尚存进一步回落的机会。房价继续僵持也就是这三个月。

财政收支数据显示：5月份，全国财政收入7917.66亿元，比去年同月增加1348.19亿元，增长20.5%。但是，

但5月份收入与前4个月相比，收入增幅回落13.6个百分点。1-5月累计，全国财政支出25692.21亿元，比去年同期增加3195.23亿元，增长14.2%。其中，中央本级支出5361.93亿元，增长16.7%;地方本级支出20330.28亿元，增长13.6%。

继续持续，收支平衡必然被打破，所以财政压力是今后中央与地方面临的最大压力。那么，继续出台更大效力的打压政策，势必影响房企的投资信心，对而成交量的持续低迷与土地投资的回落，中央和地方财政是很难承受这个压力的。继续维持一季度的政策打压尚存空间，但是政策继续加码的可能性不大。

据中国银行总行人士分析：从目前来看，随着食品价格的下降，下半年CPI过快增长的局面在放缓，新涨价因素在减少。而考虑到加息对实体经济的负面影响，下半年货币政策不应该再继续收紧，在经济走势没有比较明朗的情况下，央行需谨慎使用加息工具。信贷政策面临压力还有一点，就是信贷总量7.5万亿。

中国央行11日发布2010年5月金融统计数据报告，5月人民币贷款增加6394亿元，同比少增275亿元。5月末，本外币贷款余额46.81万亿元，同比增长23.2%，当月本外币贷款增加6306亿元，同比少增1436亿元。人民币贷款余额43.99万亿元，同比增长21.5%，比上月低0.5个百分点。

而CPI同比涨3.1%，PPI同比涨7.1%。对此交通银行首席经济学家连平表示，CPI数据基本符合市场预期，物价温和上涨，现实不存在通胀。

接下来应该关注的是通缩而不是通胀。而全面收紧的楼市政策，也不存在一直执行下去的空间。

稍好的形势在于房企对后市的信心还是十足的。与08年完全不一样的是，重点房企的拿地步伐没有止步的迹象。

《中国证券报》报道：在经历了4、5月的低潮期后，上市公司重燃拿地热潮。保利地产(600048)11日公告，公司及控股子公司于近期在上海、广州、成都等地接连斩获了9宗地块，土地出让金额共计55.95亿元。

今年以来，保利地产已斥资214.71亿元拿下位于北京、上海、广州、天津等地的数宗地块。

而中国指数研究院的调查报告显示，今年前4月万科新增土地建筑面积达913万平方米，居各房企之首。

《每日经济新闻》报道：“鉴于对行业发展前景不乐观，2009年5月前的16个月内，富力竟未收购一块土地。但2009年5月房市反弹后，富力知错就改，开始重兵进入。比如今年4月29日，富力以70.5亿元拍得津南区地块，创造了天津总价的新地王。”

土地成交回归平稳的前提是房企的投资信心。而楼价未来的平稳，又来源于土地成交量的高度提升。那么，10年与08年的明显不同也表现在此。保证房企的理性投资，也是保障房建设目标实现与否的关键。

希望出现的局面是，市场的理性购买与政策的理性回归。