楼市继续升:多伦多平均房价接近50万大关

本人去年买的房子,不过觉得多市楼市明显不行了.如果还想着大赚是有点梦游的感觉.最近有经济朋友已经打听转行的事了要知道那朋友也干5,6年地产经济了. 不否认还有SB入市抢房子,但成交量明显下降了,所以真正掩耳盗铃的是那些经纪和投机的.

怎么不打了呢都 老汉一发言， 全场鸦雀无声， 怪事儿

卖盘汹涌而出 地产10年牛市之后要往何处去？ http://www.bcbay.com/life/house/newsViewer.php?nid=54547&id=79733

房價有著落了。

此標題預示著房價要進行不一般的調整。

搞改善房，不沾投资房，家庭负债控制到一个相对安全的程度。

http://news.creaders.net/headline/newsViewer.php?nid=503637&id=1127743&dcid=7

I think this guy must be trying to sell out his Mississauga property ASAP at a good price! This guy came here 10 yrs ago, and bought an house in Mississauga at about cad$300,000.

前面和大家提过，在地产的世界里，经纪和房价是永恒的话题。上一篇文章里讲了地产经纪的是是非非，今天我们再来侃侃这加拿大的房价。有关房价的讨论可说是源远流长，经久不衰。在地产兴旺的年代里大家热议房价，在地产狂跌的时候媒体又会铺天盖地报道崩盘的消息，互联网上每次有关房价涨跌的报道和言论都会招来无数的跟贴。在加拿大的房市持续十年增长的情况下，下一步到底会何去何从呢？ 影响房市的因素不外乎以下几种： * 人口的组成和增长 * 经济发展 * 利率水平 * 政府干预 * 建筑成本 * 消费心理 分析和判断房市的走势，可以根据下面的经济统计数据： 经济增长率（GDP growth） 失业率 （Unemployement） 可负担性 （Affordability） 通涨 （Inflation） 利率 （Interest Rate） 不过统计这个东东不必太过认真，同样的数据，不同的人会有不同的解读。我们可以从自己身边每天发生的实际案例中寻找最准确的信息。 我有一家朋友，2000年年初的时候买了房子，27万的高级town house。买了之后就发生了科技类股票的大崩盘，之后就是各个公司接连不断的裁员消息。夫妇俩每天惶惶不可终日，于是决定在房市崩盘之前脱手掉自己的房子，当时的房价从96，97年的谷底上升了4年，房市面临调整的呼声不绝于耳。终于他们在2001年卖掉了自己的房子，扣除掉佣金和手续费后还赚了1万块，然后马上就是911恐怖袭击，股市狂跌，夫妇俩好不庆幸。接下来的市场大家都知道了，这家朋友在这后来眼巴巴地看着房价年年攀升，懊悔不已。几年前终于下定决心，再次出手购买了一出自住的房产，又重新enjoy了地产兴旺的甜头。这里的要传达的意思是：购买自住房是属于稳健的投资以及生活的需要，不必太过于在意房市的微幅震荡。 还有我自己的例子。10年前刚刚开始在多伦多看房的时候，我们是从Mississauga开始的。那时每天就是到MLS.CA上面查看不同的房源，看着有不错的房子就在公司的laser printer里印出来，然后再联系自己的经济去看房。有一次看到了网上新出的一套房子，29万9千9百，我就把它打印了出来，但是忘记去到打印机那里去 collect了。刚好那天公司的Director of IT Operation，也就是我老板的老板，不知道什么原因不用自己办公室的printer，却把文件打印到外面共享的打印机上。他看到了我印出来的 listing，然后用笔在上面写了一行字：Ask Vlad for an increase， ’cause this is too expensive for you. Vlad是我的manager，住在Mississauga南边一处1600尺的小小的Townhouse里面。我当然不会拿Director开玩笑的话当真，去找manager要求加薪了。不过后来吃饭的时候我提起了我们在找30万的房子，Vlad在听完了之后长大了嘴巴，然后不解地问道：How can you afford it？老外们当然不能理解了，以我的工资，如果每天像他们那样一顿午餐10元，一包烟8元，3杯咖啡6元，每年玩欧洲，当然是负担不起了。不过我们自有我们的办法。这里想说的意思是，10年前，人们已经被刚刚过去的那场房市的崩盘以及经济的萧条吓破了胆，在购房上面无论是个人和银行都谨小慎微。而现在，在经历了10年的地产繁荣之后，人们又何尝不被眼前的荣景冲昏了头脑呢？ 还有一个朋友，夫妇两个人都工作，收入11万多一点，但是上个月跑到银行去做mortgage的 pre-approval，银行居然答应可以贷给他们60万的贷款。没有人告诉他们一旦prime利率涨到5%的水平（which is still considered low），他们还能不能负担得起，真的，没有一个人告诉他们。当他们的首付不够的时候，银行的人告诉他们可以从CMHC购买保险，联想到不久前看到的一篇文章里讲的“加拿大政府是现在世界上最大的subprime lender”的字句，不禁让人不寒而栗。 还有一件地产交易，发生在2009年的11月份，在北约克的Yonge附近，一件1600尺的独立平房在挂牌的当天，有35位客人看了房子，当晚就有17个Offer，最后以近60万的价格成交。 区区1600尺的老房子，年久失修，但是却有人愿意付出60万来得到它，图的是什么呢？难道就因为那里靠近央街，能够很方便地吃到韩国泡菜吗？这使我想起了80年代末期，香港人在北约克和士嘉堡挨家挨户地敲门问房主要不要卖房子的情景，那时候大家都认为这可是一生中最后的机会，再不买的话就永远买不到了。 现在房市的繁荣，背后最大的推手就是超低的利率。一旦这一瓶兴奋剂不复存在的话，房市的冷却不可避免。 有人会争论不断涌入的新移民会不断地推高房市，但是这些人忘了新移民往往是口袋里比较羞涩的一族，现在的房价对他们来说属于天价，很多人现在入市，都是被超低的利率所诱惑，很容易背负上将来难以负担的债务。又有人会说即使本地人不买，那些来自中东，东欧以及中国的富豪们也会将加拿大的房子抢光。请注意：一个建立在外来热钱之上的地产市场是一个非常脆弱，非常危险的市场，一旦有风吹草动，那些热钱会像草原上的兔子一样瞬间就消失得无影无踪，而留给当地市场的只是一片废墟。国内温州的炒房团，像蝗虫一样到处洗劫，大家应不陌上。 加拿大地产的泡沫已经极度膨胀，否认这一点就像是否认我们从来没有经历过危机一样。但问题是，这个泡沫会破裂吗？答案：会的。这个破裂会发生在什么时候？答案： 没人知道。 虽然房地产的泡沫已经很大，随时有破裂的危险，但是更有可能会被人们吹得更大。泡沫终将破裂，只是没有人能遇见会何时破裂。这点跟股票市场是一个道理。1999年底的时候，传奇般的华尔街投资家，老虎基金的创始人Julian Robertson准确地预见到了科技股的泡沫行将崩溃，并开始大量沽空科技类的股票。但是泡沫之后是更大的泡沫，Nasdaq指数一路飙升，屡创新高，Julian的老虎基金损失惨重，不得不在2000年的3月30日清盘，当时纳指在4500点左右。在老虎基金清盘后Nasdaq继续末路狂奔，一个月后，Nasdaq指数在经历了世纪疯狂之后终于彻底崩盘，在三年中从5000点跌落到2000点不到。Julian是正确的，但是却倒在了黎明前的黑暗中。 预测一个市场是否会出现拐点并不困难，困难的是预测这个拐点何时出现。加拿大的房市泡沫早晚要破灭，但是没有人会知道会几时发生，而在崩盘之前这个泡沫还会涨到多大。现在加拿大的房市已经到了类似的阶段，任何的购买自住房的行为都要以可负担性为第一要务，而那些漠视风险，为个人私利而拼命鼓吹地产投资的言行都是不负责任的，甚至是不道德的，买家不要失去理智，为别人的疯狂来买单。我们都是这个市场上的一群小虾米而已，失去了这次机会，后面还有更多的机会，而由于轻率和贪婪所造成的失败，只要一次就可以使我们遭遇灭顶之灾。 不要相信那些经济学家的预测，媒体的推波助澜的报道，以及政府的信誓旦旦地保证，你甚至都不要相信茗品屋的分析，您只需要相信自己，因为只有自己最了解自己。归根结底，我还是那句老话：永远只买自己负担得起的房子。

太贵了吧

半吊去哪儿啦? 又进疯猪院啦?

吵啊吵,涨啊涨,炒啊炒

房价涨跌的预测是个人观点， 本来不存在什么对错， 你破口大骂别人这个那个阴谋， 要欺骗你的血汗钱， 胡乱猜测别人是经纪， 掩饰自己对经济常识的一无所知， 不知道到底要干什么？

你看跌很正常的事情， 但是千万别胡乱显摆自己的无知， 连常识都没搞清楚， 不是质疑这个， 就是口喷狂言，到处攻击别人是经纪， 要骗你可怜的血汗钱， 这是令人鄙视的行为。

人生就是这样了。地产经纪，地产局，有房户统统看涨，有时是事实，有时是作假，有时是希望。而无房的人就希望跌。因为人都是自私的，都希望形势朝有利自己的方向发展。但什么时候市场光涨不跌了，什么时候又光跌不涨了？涨久必跌，跌久必涨，总的长期的趋势是涨，这是必然的。 人生就是一个赌场，没有输家，哪有赢家，赢家的钱从何来？

惊人的弱智在这里不知道要显摆什么？？？？

只想跟某人普及经济常识， 跟情商毫无关系， 只是在普及一个简单的事实， 跟智商倒是有点关系。

有个愚蠢又自负的玩意儿总是在这儿拿一些最简单的数字号称给大家"普及常识"， 这个二百五是太没情商了， 在中国不行， 跑加拿大也只能是个"愤猪"。 傻子都知道利率低，PAYMENT就低， 还用的着你这二百五"普及常识"? 如果把这个当成经济知识， 这说明二百五 快 变 "125" 啦。

2007年mls上待售房是40多万，现在mls上待售房是19万。所以现在的高房价不是因为购买力强劲，而是因为待售房太少造成的。这是经济萧条的表现。由于对经济前景的悲观，人们没有了小房换大房的意愿；依靠着低利率，能保住现有住房就不错了。

为了跟本论坛掩耳盗铃的经济盲说得清楚一点， 我举个例子 如果你20年前借款10万， 你每年收入是3万，负债率是333%， 你现在借款20万， 你每年收入涨到4万，负债率升到500%了， 假设20年前的利率是15%， 那么你每月必须还款1246元， 达到你收入的50%， 那么你的负担率就是50%， 现在利率是2.5%, 你借的20万每月只需还款896元， 你的负担率大概只有35%， 即使你20年来工资增长幅度不高， 你的负担率也会大幅下降。 请问不学无术的人明白没有？ 上世纪80年代末的住房按揭利率曾经达到20%多， 大家想想当时的负担率是多么的惊人， 这才刺破了显而易见的泡沫。

普及常识的时间又到了， 负债率和负担率是两个完全不同的概念， 负债150%虽然创造历史新高， 但是利率也在历史底部运行， 所以负担率依然可以很低。 这只是一个日常的常识， 不知道为什么还有人有异议？

哎! 你不是那个被人揭出来的JJ吗? 又来了， 哈哈。

其它的图不知道数据的真实性， 但这个图绝对有问题! 买了房子的网友们可以自己问问自己， 如果没有出租， 你的供房支出仅占收入的31%吗? 看来，这个Toronto Real Estate Board 同它的JJ们一个德性----忽悠! 制造虚假信息， 蓄意哄抬房价， 早晚会有一个集体诉讼把它们送上法庭。

51网有这么多掩耳盗铃的无房户， 也是一大景观。 1月份当然只能和上年一月份比， 到4，5月份房价涨到52万多时看你们还有什么话说， 老汉彻杯茶坐稳了看戏。

你在列一下不同价位的销售比例。09年高端物业的比列低很多啊。均价与高端物业的比例有关。

整了老半天，你自都绕糊涂了。 家庭负债率结界上升接近160%了，这个与购买力有最直接的关系。

这个图非常清晰地解释了造成这个市场趋势的一个原因

大家比较一下几个华人网站的地产板块，不客气地说，51网是最不公正的。

这个BOARD的数据好像有问题。 有个数据特别说明问题: 平均用于供房的开支(包括贷款，地税，水电) 在2012年1月份仅占家庭总收入的31%。 而我所看到的所有人，除了现金买断的， 个个占家庭总收入的50%以上 。 个别五万以内的，或两口子只有一个人赚钱的，还要租房过活。 根本不像31%那么轻松。 话反过来， BOARD是JJ的老家，统计的时候故意忽略一些数据可以理解。 但上面的数据给我感觉特别离谱。 一方面说房价如何如何攀高， 另一方面说人们供房特别轻松， 只要总收入的31%。 真让人怀疑BOARD的诚信度， 及所有数据的可信度。

看了最近有关几个华人网站优劣的评论，51网相关版主确实要注意才信，报道的客观公正性，。 TORONTO, February 3, 2012 — Greater Toronto REALTORS? reported 4,567 sales through the TorontoMLS? system in January 2012. 如果没记错的话，三年前就是45万多的价位了。去年5,11月份高峰期均价为48万。 该帖的报告严重误导，实际上本月加国地产全面下跌。