温哥华哪里炒楼最严重？数据令人惊讶

近几年温哥华房价暴涨，很多人认为，房市中存在的大量投机行为是导致高价的罪魁祸首。但是，据最新数据来看，尽管投机行为近年来成倍增长，但所占比例依旧很小。

投机行为真的多吗?

加拿大买房

有买家以120万购入了 East 3rd Ave. 上的一栋中规中矩的别墅，在二月份就以150万的价格卖掉了，在4月内就赚了30万

长期以来，低买高卖的短期投机行为(flipping)一直被认为是抬升温哥华房价的主要原因，可这样的说法因为种种原因缺乏数据支持。然而最近，Landcor Data 公司根据 BC 省评估局的数据，分析了2011年1月-2016年1月这五年间，在60000套被卖掉的房子中，有多少是在不到1年内就被转手卖掉的。

结果令人感到惊讶!温哥华市在近五年内仅共有1,874间房屋在成交后1年内被转手卖掉，仅占总成交量的3%!虽然2015年炒楼量相较其他年份剧增，达近 600间房屋(2014年只有356间)，但因为2015年的成交总数也大量增加了，所以那年短期炒楼的比例也仅涨到了4%而已。

经纪 Amal Chebaya 的一位客户就在去年10月份，以120万购入了 East 3rd Ave. 上的一栋中规中矩的别墅，在二月份就以150万的价格卖掉了，在4月内就赚了30万(什么工作能赚这么多钱…)。她说她的这位客户本来是打算住进去的，但是因为计划有变，就迅速地放回市场上出手了。

这位经纪对于重新出售的结果很满意：“我们卖得很顺利，因为自一月份开始，市场开始变得更加疯狂起来，成交量开始剧增。”但她也同时认为，新入手房屋的这些屋主难以迅速将住宅倒手卖掉，因为他们都是以“高价”购入的。

温哥华“炒楼”能赚多少钱?

如果将数据结果细化至不同的年份与房屋类型，我们可以看到独立屋在2015年与2016年的炒楼比例都要比之前高很多，而公寓的炒楼比例则在2016年时最高。无论什么样的房屋类别，都在那段时期有着22%-26%的价格增长率，比其他时期更高。

UBC 的地理学教授与房产专家 David Ley 表示，“当价格开始暴涨时，投机行为会有更大的动力，因为你的投资能够快速得到回报。”

那在一年内，房价到底能够涨多少呢?短期的炒楼行为有多少利润可图呢?Landcor 的数据显示，对于独立屋市场，在2015年，炒楼平均能赚30.8万，而在2016年1月则涨到了37万。但由于房价也一直在涨，所以利润率在最近几年一直维持在22%左右的水准。

而对于公寓来说，炒楼的利润率在2015年有近17%(8.3万)，但到了今年1月份则已经涨到了26%(14.6万)。2015年公寓炒楼最火热的地区是快乐山(Mount Pleasant)与市中心。

不过这份数据并不能反映“灰色炒楼”(shadow flipping)的情况，因为 Landcor 的数据来自于 BC 评估局的已登记的交易，而“灰色炒楼”中多次转手的行为通常发生在成交登记之前。

哪里的“炒楼”最严重?

大众观点普遍认为温哥华西区的炒楼行为要比东区的更严重，然而数据却显示，温哥华东区炒楼行为的增长速度要明显快过西区，这样的结果也得到了许多经纪的佐证。经纪 Amal Chebaya 表示，“最近这段日子，温东的房市非常火热，因为相对于温西的那些天价住宅，人们更容易负担起温东的房子。”

Landcor 公司将房屋成交数据细分至了温哥华的30个社区，Ley 建议应只分析那些炒房情况最严重的社区。通过分析炒房最严重的前十个社区，我们能发现这些地方的炒房比例都在7-10%之间，而且这十个社区中有九个出现在2015年，其均价增长率超过了20%，甚至在有些地方能达到40%。

在这十个炒楼最火热的社区中，有七个在温东：South Vancouver、Hastings East、Collingwood、Renfrew、Renfrew Heights、Killarney 与 Knight;剩下的三个则在温西：Dunbar、Kerrisdale 与 Arbutus/Machenzie Heights。

Ley 对此表示，“温哥华西部是这种炒楼大潮的领头羊，但是这样的趋势逐渐向东部延展。虽然温西的房价看起来更高，但是温东的炒楼行为要更加频繁。”

这些数字告诉了我们些什么?

• 炒楼行为一直在增加，但仍只是所有交易中的一小部分。

• 对于那些聪明人，特别是那些能够让自己获利超过20%的人来说，炒楼是能够赚大钱的。

• 虽然有许多人在不断抱怨温西的海外买家与空置房屋，但2015年更多的炒楼行为发生在温东。

• 在过去，每年公寓市场中的炒楼行为通常是独立屋市场的两倍，但在今天它们发生得一样多。

是否应向投机行为征税?

在一月份的房产评估报告发布之后，市长罗品信(Gregor Robertson)表示，“投机行为将住宅当作商品，会助长价格的增长，如果征收‘投机税’则能够减缓这样的状况。”某公寓的市场人员 Bob Rennie 也表达了类似的观点。

Urban Futures 公司致力于研究人口与经济增长，这家调研公司的 Ryan Berlin 表示，在一个火热的房市中，炒房行为随着房价的升高而增加并不稀奇;但值得注意的是，目前房市中转卖的比例仍然很低，因为当人们提到“炒楼”的时候，通常这是贬义的，甚至想要对投机行为征税，但是在相关数据出来以前，我们没有理由认为是炒楼推高了房价。

他的观点与 BC 省省长 Christy Clark 的观点相似：“在任何举措出台之前，我们都必须先对现状有足够清晰的认识。”

主要活跃在温东市场的地产经纪 Ben Chimes 也认为，并不是所有的转手行为都是由利益驱使的，比如他的客户转手房屋主要是因为4点原因：

1. 他们最初买房是为了自住的。但是当房价在一年内增长了20%或30%后，他们就打算卖掉房子，用更多的钱住进一个其他的社区。“我这几个月有很多客户都在短期内转手卖掉了房屋，但他们并没有从一开始就计划那么做，所以这不能算作投机。”

2. 建房的人现在更看重温东，因为房价的上限已经提高了，他们可以在温东以100万买下一栋住宅，修修补补后就可以卖到200万左右，而他们在地价昂贵的温西很难这么做。

3. 有些买家卖房是不得已的，因为他们可能遭遇了分手或财政上的一些危机。

4. 现在的房产市场充满了大量的潜在买家，比如无法负担 Dunbar 或者 Point Grey 这样社区的年轻买家，或者原本住在温西现在打算搬到温东小房子的老年人;在这种情况下，出现大量转手倒卖的现象是不可避免的。

他并不认为现在如此低的炒楼比例(3%)是有害的，但如果涨到了15%-20%就会变得比较危险。

UBC 城市经济与房地产中心的主管 Tsur Somerville 也认为海外买家不应对本地的炒楼行为负责：“在一个房价能增长20%的市场里，人们是必定会去转卖房子的，因为这是有利可图的，美国在2006年与 2007年时就发生了同样的状况，而他们那时候没有任何海外买家。”

他表示，转卖房产的成本包括给经纪的佣金和物业转移税，大概占交易额的5%，所以卖家至少需要10%的提价才能有利可图;炒楼同样也是有风险的，比如当价格开始停止上涨时。他认为目前的炒楼行为还不足以成为温哥华房价上涨的主要原因，这也是为什么他不支持增设“投机税”。

相反，他认为炒楼行为最大的危害在于对社区的破坏，因为炒楼会让许多房屋空置或者开始翻新