国内一线城市豪宅化：除了价格还有什么“豪”

媒体报道，北京市民张先生花了520万，买下一套北五环外90多平方米的普通住宅，被朋友戏称为“豪宅”。按照2014年10月北京对豪宅的定义是：五环内住宅总价超过468万元，五环至六环总价超过374.4万元，六环外总价超过280.8万元。如今已经有近四成的房源售价超过500万元，全城豪宅化成为趋势。图为北五环外单价5.5万元以上的住宅

【500万在国外算是什么水平？】国内房价上涨的同时，中国人加快了海外买房步伐。数据显示，2015年中国资本投资到海外房地产的金额达300亿美元。500万元的房子在其他国家能称得上豪宅吗？中国人已成美国房产最大海外买家。在美国佛罗里达州奥兰多市，504万能买下居住面积378平米、带5个卧室和花园、泳池、庭院的独栋别墅。宝宝只想说，这才叫“500万的豪宅”。

【什么叫“豪宅化”呢？】那说到“豪宅化”很多人可能表示不解，到底何为“豪宅”？业内人士用四个量化指标来概括：“好”、“大”、“少”、“贵”。作为豪宅首先要够“好”，即在空间、环境、服务等多方面拥有量化优势；“大”即为空间够大，对资源占有率较高，满足购房者的改善性需求；“少”是指同一区域内产品类型的稀缺；而“贵”就是价格定位会较普通住宅更高。

【最明显感受：贵！】豪宅化最明显的一个感受就是价格的上涨！据中国指数研究院报告显示，2016年上半年一线城市住宅价格累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点。“高房价”已成为一线城市不可回避的现状。在一线城市房价攀高的大背景下，“豪宅化”趋势愈发凸显。

【高价房比重不断升高】从时间跨度上来看一组数据，2011年至2016年8月30日期间，根据北京中原市场研究部对北京各单价段普通住宅和别墅成交套数占比的统计显示：3万以下单价段，2011年时期占比高达85.66%，而目前已降至58.49%；3万-5万单价段的，占比从2011年的12.75%升至目前的28.09%；5万-7万单价段，占比从2011年的1.26%升至目前的8.85%；7万-10万单价段的，从2011年的0.29%升至目前的3.69%；10万以上的，占比从2011年的0.05%升至目前的0.89%。

【豪宅化的郊区化】据了解，北京单价10万+的豪宅数量3年激增近13倍。整个五环商品住宅套平均总价基本在600万至900万元之间。从西北五环到东北五环，基本上总价都在1500万元以上甚至更贵。仅西南五环板块的总价较低，可以说是黄金五环上唯一的价值高地和价格洼地。

【豪宅并非有价无市】据链家研究院上海数据显示，自7月以来，上海新增入市的27个项目中，最低报价低于3万元/m2的“刚需”项目仅6个，占比仅为22%；而最低报价高于5万元/m2的高端项目则达到11个，占比高达四成，远超过“刚需”项目的入市比重。北京的数据也呈现同样的趋势。

【为何出现豪宅化？】“豪宅化”可以说是情非得已。今年二季度以来，一、二线城市土地市场掀起了一股“地王潮”，面粉贵过面包的情况越来越普遍。这意味着日后楼盘的高价入市，这在一定程度上助推了热点城市的豪宅化进程。

中原地产首席分析师张大伟直言，“一、二线城市未来房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力令房企风险非常大”。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万元以上，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。

一线城市“豪宅化”存在必然性。一方面，城市发展到一定程度，土地市场日渐饱和，地价逐渐走高，开发商高价拿地后就会通过高端产品来推盘；另一方面，一线城市居民改善性住房需求逐渐增加，这是现下豪宅量价齐增、而非“有价无市”的重要原因之一。