苏州率先“开刀” 2016房价或迎拐点

北京时间10月3日晚，苏州出台最严调控令。非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明；非本市户籍居民家庭禁购二套房。本市户籍家庭禁购第四套房。

据陆媒财新网日前报道，当地同时调整信贷政策：首套房最低首付比从20%调高至30%；有购房贷款记录无实际住房的，有一套房但无贷款记录或已结清的，二套房商贷最低首付比从30%调高至50%。有一套房且贷款未结清的，申请商贷最低首付比从50%调高至80%；对有两套房以上的家庭，暂停发放商贷。调控范围包括苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市。

据此，在苏州外地人买首套房受限，并禁购二套，成为二线城市最严限购。有贷款记录的二套房商贷最低首付比高达80%，超过北京买二套非普通住宅的最低首付比（70%）。调控范围也进一步扩大，除了市区，还包括吴江区和两个下辖市。

此外，苏州政府还规定，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，开发商一次性公开全部准售房源及每套房房价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，开发商不得提高销售价格。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，9月土拍后，苏州房价有所反弹，“看样子又要被镇压下去了”。鉴于苏州打压楼市的“狠劲”，他将苏州升级为最高级预警城市，与深圳相同。他预计：未来几个月，房价止涨，随后震荡中趋跌。投资需求尽快撤离，开发商宜加速推盘、谨慎拿地。

然而，随着最严厉政策出台，有声音质疑这种“一刀切”的做法会带来何种结果，令人无法预料。今次苏州率先预警楼市风险，向商业地产“开刀”，其他城市是否会跟进效仿，成为业内关注的焦点。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，苏州的政策更多的是为了解决“售后包租”引发的问题，针对商业地产的“限售令”，一些大城市如北上广等，此前就有类似的规定。“现在不少二三线城市都在大力建设新城，在这个过程中，商业地产的过剩是一种普遍现象，因此，一些与苏州量级相同的城市，不排除出台类似的限制政策。”

也有业内人士对苏州的政策提出质疑。一位不愿透露姓名的业内人士认为，针对商业地产的限制，北上广等发达城市此前就有，但都仅限于项目层面，即在土地出让时，就规定开发商可以销售的比例。苏州规定所有可分割出售类的商业项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，就有“一刀切”嫌疑。

德融地产市场研究部发布的报告认为，类似的政策条款在北上广等一线城市出现的概率相对较小。首先根据市场趋势，一线城市商业地产在众多利好下逐渐升温，各类开发商聚集，但是这并不是说没有泡沫，只是更有可能政府愿意把泡沫“做实”，所以类似的打压暂时不会出现。其次，一线城市人口密集，商业潜力大，若用“限买限卖”方式打压将会违背市场的发展趋势。最后，一线城市的主要区域开发过剩现象仍在可控范围内。

据了解，苏州楼市自去年下半年开始升温，地王频出，房价随之飙升，与南京、合肥、武汉并称为“四小龙”。今年5月，苏州楼市成交下滑，房价趋稳。

而根据克而瑞最新数据，9月，苏州在供应放量、土地热度不减之下，商品房成交量重新上涨，共计97万平方米，环比增加96%。目前，苏州供求比起1.1（上月1.5），库存量681万平方米，环比上涨1%。

至此，苏州成为中国国庆期间第7个限购城市。国庆长假以来，成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉相继出台楼市新政，对信贷政策进行差异化调整。9月30日晚，北京市政府宣布将首套房购房首付比调至不低于35%，天津更是连夜跟进实行区域化限购。