挤压大泡泡又如何？大陆再刮地王风

就在北京时间2016年8月17日（下同），上海地王的重磅消息还应犹在耳，中国监管层在10月前后对各重点城市祭出限购、限贷的加码调控后，11月22日，广州、武汉、福州却迎来了本年度最大规模的土地拍卖大战，多宗地块刷新区域最高单价纪录，三个城市历时两天，成交额达到惊人的500亿（约72.25亿美元），而广州白云新城地价更是刷新了广州最高地价纪录，成为广州第一个楼面价破4万元（约5,781美元）的地块。

在中国监管层对于楼市调控的砝码一加再加，人民币贬值距离7关口一步之遥的时间节点下，大陆再现地王，让似乎已经降温的楼市再加了一把火。

中国官媒新华社曾在一则深度调查中揭露了房价上涨的四大原因：买房杠杆高，买地杠杆更高；割舍不下的“地王”盛宴；投资投机下的虚火；造假炒作推高房价预期。如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与今年房价迅猛上涨直接相关。有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。这是新华社对楼市的调查和评论，房子是给人住的，不是用来炒的，这一点被明确的重复。但大陆地王再现，又似乎与高层的初衷产生了背离，“重压”之下的楼市又要变天了？

房地产问题一直是中国经济中挥之不去的隐患（图源：新华社）

泡沫与库存的悖论

11月21日上海易居研究院发布了《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》。

2016年三季度，深圳新建商品住宅销售均价突破5万元（约7,226美元）大关，位居大陆第一。上海、北京和厦门，站在2万元（约2,890美元）大关以上。再次，三亚、南京、苏州、广州、杭州、福州、宁波、东莞、天津，站在1万（约1,445美元）大关以上。

深圳泡沫超过118%，泡沫明显；上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%；东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间。不过需要注意的是，本次测算的房价泡沫，只是相对的比较数据，并不具备绝对的意义。

在此背后，易居房地产研究院发布的另一份最新报告或更值得玩味。

易居房地产研究院发布35个城市新建商品住宅的最新库存数据。从一二三线城市来看，受监测的各线城市库存明显下降。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近六年最低点即2011年2月7.5个月的数值。房产的泡沫“汹涌”，而库存却处于低位，真要“物以稀为贵”吗？

挤压大泡泡 已成昨日黄花？

自9月30日至10月4日开始，短短五天时间，共计11个城市先后发布楼市调控新政策，其中大多数城市重启限购限贷。如此密集的调整，标志着中国楼市进入新一轮“调控时间”。

11月14日，中国监管层对楼市再出一重磅，银监会出手，严查16城房贷。据陆媒上海证券报，近期银监会下发通知对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

另外深圳再查“首付贷”“众筹炒房”。据新华社消息，11月10日，深圳市互联网金融协会发出通知，要求相关互联网金融会员企业，停止“首付贷”“众筹炒房”等各类违规房地产金融业务，已涉及相关违规业务的企业，须在一个月之内完成清理整顿。

加强对“首付贷”等违规互联网房地产金融业务的清理是一种信号，意味着各地正通过加强互联网金融监管，阻断资金通过“旁门左道”流入楼市，防范楼市风险，保持金融稳定。

除了房贷，中国监管层终于也要对土地融资出手。据一位上海银行业高管透露，11月上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。据了解，在最大头的土地融资中，开发商可以动用极高的资金杠杆，近年来，土地出让金的配资比例3：7开始变得普遍。甚至还只是参与竞拍要缴纳竞拍保证金时，就有资金为开发商融资。

不难看出，对于开发商来说，只要能“搞定”买土地的钱，后面的融资压力并不大。那么假如抽掉这部分资金供给，难以想象会有多少开发商在沙滩上“裸泳”。可见，一旦控制银行资金为房地产开发商购买土地提供融资，土地交易市场当前的疯狂状态将被遏制。

另据陆媒21世纪经济报道称，11月11日，中国国家发改委也下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。

这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后，又一债市监管部门对地产商发债融资祭出“紧箍”。

由此大陆地产大势清晰可见：无论是股权还是债权，还是混合类融资，令房地产市场真正疯狂的，是“杠杆率”。一旦银行和债市减少向房地产企业输血，高杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响。

“面粉”又涨价了 “面包”呢？

尽管中国监管层的调控一再加码，降“杠杆”的意图也十分明显，但此次三地拍地火爆情况超越预期，尤其是广州多个区域的地价再上新台阶，“面粉贵过面包”的情形重现。对此，有关部门是如何看待？昨日广州市国土资源和规划委员会官方微信号发布了对此次拍地结果的分析，文中强调了5种调控高地价的政策，并认为地块成交价格均在限制的价格之内，成交情况体现了房地产调控的效果。

同一天，武汉一场涉及17宗地块的土地拍卖开拍。9宗竞价，8宗底价成交，总成交价约196.86亿元（约28.45亿美元）。此前一天，福州推出15宗土地，总起拍价为80.85亿（约11.69亿美元）。其中9宗宅地经过大房企们近2小时鏖战，8宗地块达到“限价标准”，遭遇“熔断”，总成交金额超过117亿元（约16.9亿美元）。

两天，三地，500亿到手。据了解，福州土拍房企名单几乎与广州土拍名单一模一样：包括恒大、万科、泰禾、华润、碧桂园、金辉、正荣、建发、招商、中海等30家左右房企。

明显可以看出，现在能够进入土拍市场的都是有钱的房企。接下去，如果没有政策加码，有业内人士表示一线的广州房价即将迎来新一轮上涨，而且上涨幅度不是一点点。

这样疯狂的土拍是否还会延续？接下去是否还有更高的超越？只能让时间来验证。大陆的地王频现，是否也意味着地方政府对于庞大债务问题的焦虑？