学区房领头涨 限购措施再推高房价？

北京时间3月18日，继前一日北京、广州、郑州、石家庄等城市出台了最为严厉的房地产限购措施，长沙市政府也宣布加入新一轮房价调控的队伍。据统计资料显示，今年2月，一二线城市房地产交易有所增温，三线城市则出现高速增长。

从迹象来看，除一线城市有以“学区房”之名进行炒作的现象来看，针对三线城市价格上涨，市场仍无法判断此一趋势属于需求涌现，亦或是以刚需为名进行的“炒房套利行为”。不过，自去年底，习近平在中央经济工作会议上明确表示：“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，地方政府纷纷就调控房价下达军令状，其中又以北京市长蔡奇一席：“确保明年环比不增长”的谈话最为人所关注。

然而，自今年开年以来，以北京市为首的一线城市在房价调控上显然并不到位。在限购措施下，房屋成交量呈现下降态势，但在二手房交易上，成交价格环比仍旧上涨3.27%。也因此，北京市再次祭出加强版调控措施，而部分城市也陆续跟进。然而，这种被称为预防性措施的市场干预行动是否能真正为市场起到降温作用，市场仍存有疑虑。

温水煮青蛙取代强拆杠杆

去年底，北京市委书记郭金龙在接受媒体访问时表示：“要清醒看到，房价已经过高，积累了风险，而且增加了社会焦虑，也是对城市可持续发展和谐稳定的巨大挑战”。从郭金龙的这番表述来看，中共中央已经深刻意识到，为拉动房市“去库存”所展开的房地产救市措施不仅没起到过剩产能去化的作用，反倒加剧了资源错配的矛盾。房价非理性上涨造成的威胁已不仅止于资产泡沫可能造成的危害，更与社会稳定息息相关。

在中共中央毫不避讳房地产市场存在巨大泡沫的同时，如何避免泡沫迅速破灭导致系统性失灵成为当前经济工作的重心。从去年底中央经济工作会议到近期刚发布的《政府工作报告》来看，中共中央的态度是极为明确的，而其逻辑顺序大致如下：

首先，当前市场存在诸多结构性矛盾引发的风险；其次，经过完善评估后得出的确切结论是这些风险尚属可控；再则，如果风险失控，中国经济将出现系统性失灵，甚至对社会稳定造成严重冲击；因此，在风险尚未蔓延为系统性风险之际，应全力抑制风险，确保经济平稳着陆。

从2015年股灾的沉痛教训来看，在泡沫形成后，最忌讳的便是通过强拆手段挤破泡沫，当泡沫受到干预措施影响而破灭时，直接后果便是系统出现硬着陆。目前看来，中南海深刻记取了股灾的教训，面对市场强烈的投机氛围，中国央行加强调控货币供给。在《政府工作报告》中，明确表明将采取中性稳健的货币政策，将广义货币供给增量控制在12%。

面对原先滚沸的房地产市场，越来越少的柴薪供给起到的作用在于逐渐让这把虚火“烧不旺”；此外，政府从房屋供给面着手，加强市场上住房供应。通过调节短期供给失衡来扭转短期市场预期。虽然这些措施无法从根本上改变中国因土地政策所引发的土地供需问题，但对于改变短期预期或许能起到有效作用的。

先治标再治本

在当前情况下，中共高层深知房价高企将为中国经济转型带来诸多不确定性。然而，在实体经济萎靡不振，城镇居民可支配收入增长出现停滞的情况下，如果资产价格下跌不仅将导致大量负值资产出现，通过房价上涨外溢的财富效应也将消失，最终将让中国经济极度仰仗的消费熄火。

如何在“稳中求进”与“脱实入虚”之间求得平衡是当前中共在推动经济工作时的巨大难题。实际情况来看，当前中国一线、准一线城市房价已让维系房价不倒的“刚需”阶层难以负担，如何让“刚需”不再只是概念上的慰藉，而是真正支撑起中国城镇化的中坚力量成为当前“挤泡沫”的重点。

目前看来，房价调控显然是一个长期走势。首先，第一步通过限购措施来抑制市场套利行为，通过抑制房价非理性上涨来改变市场对房价的走势预期判断，也让为了套利而扩大杠杆的投机客受到市场处罚。

其次，随着市场价格出现回跌，当投资人真正意识到房地产与一般商品价格同样“有涨有跌”时，市场才能发挥真正调节作用。然而，这个调节周期是漫长的，过度迅猛的调节措施让房价下跌将让中国经济陷入系统性失灵。

总的来说，当前中国资产存在泡沫是不争的事实，但在当前中国实体经济转型阶段，在增长缺乏浮力的情况下，贸然挤破泡沫将让中国经济倒退十年。对于亟欲在2020年建成“全面小康社会”的中共而言，不可能做出这种政策选择。目前中国的房价泡沫虽大，但尚属可控。通过抑制、减压的手段不再让泡沫滋长，再通过深化改革调理实体经济体质，唯有实体经济恢复活力，资本才会脱虚入实。

最后，土地制度改革才是根本解决房地产供需失衡的关键，唯有真正加大土地自由流动的管道，才能提高资源配置的效率，从根本上抑制因资源配置低效所出现的投机风气。