加拿大多伦多房价跌入“熊市”带来的启示？

近日，胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》和《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》。中国城市近一年在全球房价涨幅前十中占有6席，无锡成为最近一年大陆房价涨幅最快的城市。而加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%。

另据胡润研究院报告称，多伦多炒房收益由三项叠加组成：房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，多伦多房价年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，三项相加得投资回报率为32.4%。对此，胡润认为：“如果2016年初，你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.4%。”

面对多伦多在今年上半年一跃成为海外置业投资回报最高城市，很多人扼腕叹息没能赶上这趟财富快车。但今年下半年多伦多房地产开始急转直下，多伦多所有房屋平均价格为732292加元，较4月份的峰值(920761加元)暴跌20.5%。大多伦多地区的房屋销量同比下降34.8%，至6357套。按照这个标准，进入今年下半年，多伦多房产突然大逆转，已进入熊市阶段。

那么，加拿大多伦多的房地产怎么会出现大逆转行情呢？一方面，为了给疯狂的市场降温，安大略政府在4月20日出台了一系列措施。其中最引人注目的一项措施是对非居民外国投机者征收15%的房屋转让税。要知道房价出现飙升主要是受到投机资金的影响。

另一方面，加拿大央行开始加息，在提高购房者成本的同时，也给楼市上涨的预期降了温。在7月份，加拿大央行将隔夜目标利率提高了0.25个百分点。预计在12月还要加息一次，以配合美联储届时可能的加息。

实际上，今年上半年之前，加拿大房价之所以会上涨，主要是由外国移民造成的。根据加拿大权威机构数据，去年大约有8000位百万富翁移居加拿大，其中中国移民喜欢多伦多，而欧洲人则更喜欢温哥华和蒙特利尔。同时过低的利率，又促使更多的炒房者开始追加对加拿大房地产的投资，多伦多、温哥华等城市就成为房价上涨的重灾区了。

纵观胡润研究院发布的全球房价指数榜单，在加拿大之后，中国城市在全球房价涨幅前十中也有6席，除了无锡房价成为大陆涨幅最快的城市之外，郑州、长沙、广州、石家庄等多座城市也名列其中。而作为全球房涨价幅最快的多伦多房地产如今出现了剧烈波动，这将给排名略微靠后的中国城市带来啥启示呢？

首先，多伦多房产成交量和房价出现双双大跌，恰好说明了，如果脱离了当地居民购买力的有效支撑，那么房地产业就算表面兴旺发达，也会暗藏危机。实际上，房子应该是给人住的，绝不能用来炒作的。一旦房地产披上金融外衣，那么它的波动率会大幅增加。所以，内地金融降杠杆，以及房地产回归理性很重要。

再者，任何国家的房价之所以会上涨，过低的利率水平乃是主要元凶。无论是上世纪90年代初的日本，还是现在加拿大的多伦多，都是政府抬高房贷利率，使得房价出现了大逆转。而且从目前来看，由于美联储宣布货币收紧，加元又与美元挂钩，加拿大房地产调整期才刚刚开始。

目前，国内各银行也在上调利率水平，之前是基准利率的八五折优惠，后来优惠取消了，现在一些银行将贷款利率调到基准利率的20%，这既是要提高炒房者的购房成本，又是要降低房贷杠杆，防范更多的系统性金融风险的发生。

最后，房地产投机炒作赚取暴利的时代已经过去。之前有人炒房赚了钱，那只能说明是过去，而不代表你进入楼市炒房也能够赚到钱。从目前情况看，全球各大经济体，都对投机炒房行为深恶痛绝，这不仅会影响到当地民众的购房置业，也会给这些国家的经济带来危害。

多伦多房价今年上半年涨幅稳居世界第一，而受到政策调控影响，在最近三个月里却出现大逆转。这既说明了投机性炒房是房地产大起落的罪魁，自住购房才是楼市稳定器。也印证了房贷利率的调整，对房价的影响是十分明显，过低利率，则有助于吸引炒房者。更透出了，全球炒房暴利时代已接近尾声，未来能给炒房者带来暴利的城市和地区将会越来越少。