贷款新规可避 供需缺口决定加拿大楼市长期上涨

环球邮报采访了CIBC世界市场公司的副首席经济学家Benjamin Tal，认为多伦多和温哥华的楼市在相当长时间里会继续增长，原因是需求猛增而供应不足。即便近期出台了冷却市场的贷款新政，依然不足以起到预期的作用。

Tal认为，作为加拿大两个最贵的城市，明年销量不会很高，甚至会下降，但是由于需求量大，楼市放缓的程度有限。

“如果觉得这些城市买不起就等等，不过我认为从长期来看，所有措施的作用都是暂时的，因为基本面太强势，足以抵消所有的政策性措施。”

OSFI最近的房贷压力测试新规让很多人的贷款门槛提高，安省和卑诗省政府都分别推出了冷却楼市的政策，但是这些措施没有一个能长期对抗推升房价的因素。

“基本面的利多因素不仅能防止房价下跌，还会在未来5到10年里继续推高房价，”他说，“如果你是投资者或者你从长远角度考虑的话，所有的基本面指征都显示未来楼市会更火。”

Tal的报告将在周二，也就是今天发布，该报告认为未来对新屋的需求被政策制定者低估了，供应量的增长远比预期慢，特别是多伦多地区。

该报告预测，10月发布的房贷测试新规只会成为温哥华和多伦多两地楼市需求增长的小小减速带。

很多人总会找到方法绕过新规，例如通过延长贷款时间来减少月供，或者选择可变利率按揭。有大额资产的人还可以不受新规限制。

还有一些人会寻求银行以外的借贷机构，因为这些机构不在OSFI的规管范围内。

报告还说，安省有破纪录的高达10%的新按揭是由私人借款机构提供的，主要是按揭投资公司。

Tal预测这一比例明年还会增加，因为主流银行碍于新规会拒绝更多贷款人。

报告同时预测有10%~15%的按揭申请会被新规影响，明年获批贷款的金额会下降5%到7%，因为很多申请人会找渠道绕开规定。

Tal 说，安省的土地开发法设定了2013年以前多伦多地区的发展规划，而这一规划与预计放开的土地量相比，落后7~10年。供需落差巨大。

他还说，省府对建筑密度法规进行的修订，可能进一步耽误工程审批。

多伦多地区受规划限制的共338000公顷土地中，有16000公顷是可以进行开发的空地，其中只有3000公顷（23%）土地的开发申请已经在审批流程中。

“其余77%想要获批遥遥无期，”该报告说，“以这个速度，大部分地需要很多年才能上市。”

报告预测，需求缺口还将进一步加大，因为首次获准开发的土地还算是“容易摘到的果子”，还有一些土地上本来就已经建设过其他项目，审批会更慢。

报告还认为，政策制定者们低估了多伦多和温哥华的长期住房需求，尤其是新移民和暂时居住的学生和外国劳工。

如果能够独立的年轻人增多，住房需求也会相应增加。20~35岁的人中，与父母同住的比例从2011年的33%上升到2016年的35%。