日本楼市的高位接盘侠，都跳楼了么？

前几日，我去河北廊坊一个叫做“燕郊”的地方。

这里曾是炒房客的聚集地，房价从几千元炒到4万人民币每平方。然而当我从首都机场驱车到达40公里外的燕郊时，发现这里似乎没有城市的整洁、繁华，仍然满眼都是农村景象。

城区的周围有麦田以及正在等待拆迁破屋、撂荒的土地。出租司机选了一条羊肠小道去我要到达的酒店，结果一路坑坑洼洼，而且一些路口只能一辆车通行，竟然在尘土飞扬的土路上堵了半小时之久。

到了燕郊，没有繁华的感觉，地上满是尘土、煤灰，门头房洋溢着乡镇的土味。

司机告诉我，这里的房价从2017年房产限购令出台前的最高4万一平方，跌至现在的1万，不仅仅是腰斩的这么简单！

他举了一个自己同学炒房的例子。2017年初，同学跟着炒房团来到燕郊炒房，2.7万买了一套。然后计划3万以上卖掉。可是当她2017年11月去中介挂牌的时候，中介告诉她3万很难卖了。

就这样挂了1年也没有几个看房的客户，房子卖不出去，也没人来租住。一直空置着，她每月交7000多元的房贷，被彻底套牢，想死的心都有。

还有一个村的人，将老房子拆了，借高利贷将盖成5层楼，打算出租或出售。可每家为了多占点面积，竟然把楼房全都连在一起，中间不留任何逃生通道。消防验收不能通过，无法对外出租或出售。

借贷盖房的村民都急得想跳楼，也成了当地茶余饭后的谈资。一位村民的儿子在学校里，被老师问，你爸爸怎样了？

儿子答：天天想跳楼，被我妈拉了回来。老师又问：那你还上课吃东西，也不给你爸省点。

儿子：我吃我的，他跳他的啊。我也不能饿着！

这种景象，让人不由的想起了曾经的日本楼市与日本购房客。

日本的房价从1991年的顶部开始暴跌，到2014年23年间一直未涨过，价格持续走低。

那么，在最高点买房的日本人后来怎样了？这应该是当今很多购房者关心的话题。

日本接盘侠“中岛义弘”

1991年，日本千叶县柏市（Kashiwa）,36岁的东京市政府雇员中岛义弘，在一个安静的郊区，这里距离东京一个小时二十分钟，他的眼中浮现出了幸福的生活：樱桃树林立的道路、舒适的社区、邻居早上问候彼此、两个女儿可以走路到学校。

于是，中岛先生买下了一套狭小的四居室公寓，价格40万美元，几乎全部用的贷款。中岛先生是这么计划的，随着房价以两位数的速度上涨，他很容易就能还上贷款，出售的时候还能赚一部分。

但是，中岛先生的计划落空了。他买下这套公寓后不久，日本房地产市场就崩溃了。2005年的时候，这套公寓价值只有他买时的一半，他想搬到离城市更近的地方，但是他不能，因为出售的话，价格无法弥补他还欠银行的30万美元。

中岛先生只是数百万日本房主的一个缩影。

日本房价十年跌了64%

日本的房地产价格上涨得十分快，部分原因是投机者利用繁荣股市的账面利润投资房地产，不可承受地使价格越来越高。在日本的疯狂中，最大的投机者是财大气粗的公司，他们在房地产价格上涨的同时，也在推高商业地产市场。

日本遭受了现代历史上最大的房地产市场之一的崩溃。在1991年市场达到顶峰时，面积相当于加州大小的日本，所有土地价值约为18万亿美元，几乎是当时美国所有房产价值的四倍。

随后，在日本央行采取过于激进的措施提高利率后，股市和楼市双双崩盘。由于投资者抛售股票以弥补土地市场的损失，这两个市场都出现了螺旋式下降，反之亦然，价格跌至14年低点。

房主是日本房地产泡沫的最大受害者之一。从1991年到2004年，日本六大城市的住宅价格下降了64%。据多数人估计，数以百万计的购房者在他们一生中最大的一次购房中蒙受了巨大损失。

房价永远涨的谬论

日本的经验告诉我们，有必要对所有资产泡沫背后神话——价格将永远上涨，持怀疑态度。

太多的日本购房者透支了他们的债务，他们购买的房产超出了他们的理性承受能力，因为他们认为房价只会上涨。当价格下跌时，许多买家在财务上遭受重创，甚至破产。

东京早稻田大学(Waseda University)金融学教授野口悠纪雄(Yukio Noguchi)表示:“从日本得到的最大教训是，不要重蹈日本的覆辙。”

“在泡沫时期，人们不相信价格会下跌，”他说。这在过去已经被多次证明是错误的。但人性中有某种东西使我们无法从历史中学习。

野口教授说，上世纪80年代，日本的狂热达到了极点，很多公司甚至试图以高于对方的价格收购几乎没有用处的土地。

东京银座购物区(Ginza shopping district)的一个角落里有一个三平方米(约32平方英尺)的空置房，虽然面积太小，无法搭建，但最终以60万美元的价格售出。

因此，野口教授说，上世纪80年代的日本房地产市场非常脆弱，当市场下跌时，它的跌幅很大。由于所有的企业投机行为，这次倒闭摧毁了公司的资产负债表，使国家的银行陷入瘫痪，并对整个经济造成了打击。

自1991年以来，日本花费了11年的时间来摆脱经济衰退，直到2005年才显示出明显的复苏迹象。

远郊的房子不值钱

野口教授表示，上世纪80年代，日本人购买房产有一种匆忙心理。“泡沫的经典定义，是人们基于对未来价格的错误预期买入，并怀着未来卖出的希望买入。”

上世纪80年代，对房地产价格上涨的预期让许多日本购房者对背负巨额债务感到放心。他们通过低息贷款来实现这一目标，这些贷款只需要提前支付很少的钱，并且承诺每月支付的金额很低，至少在短时间内如此。

日本对这些贷款有独特的版本，包括所谓的“三代贷款”(three-generation loan)，一种90年甚至100年的抵押贷款，允许买家将还款分散到自己以及子女和孙辈的有生之年。

但当日本房价下跌时，房主发现自己背负的贷款远高于房地产价值。许多人破产，尤其是那些因为房价下跌而失业或减薪的人。根据追踪此类数据的日本最高法院(Japanese Supreme Court)的数据，从1994年到2003年，个人破产数量增加了六倍，达到了242,357人的创纪录高点。

即便是那些避免了金融危机的人，也发现自己被困在了他们从未打算终身居住的房子里。

20世纪80年代，对许多日本购房者来说，土地价格上涨得如此之高，他们唯一能负担得起的地方就是远离东京市中心的地方。许多人为了购买距离办公室两小时车程的微型或粗制滥造房屋而负债累累。

在经历了多年的地价下跌后，东京的房价再次变得更容易承受，很少有人在遥远的郊区买房子。这导致这些偏远地区的房价大幅下跌，许多人的房房价值低于十多年前抵押贷款余额。

自由比房子更重要

正如中岛先生所说：泡沫的破灭剥夺了我们选择居住地的自由。

或许我们蜗居在一处租来的住所里，感觉自己的生活漂浮不定。不敢购置家具、器物，不敢布置房屋。

当你真的被房子套牢，被房贷压得无法喘息的时候，你一定会怀念此前的租房生活。

自由比房子更重要！日本人用自己的经历对这句话做了最好的诠释。

如今的日本农村，有大量的房屋、土地闲置，人烟稀少。日本政府鼓励更多人到农村去生活、购置房屋，并发放大额补贴，足够买房之用。

对于育儿方面，一胎补贴3万元，免除一半托幼费，从二胎开始免除一直到成年前的所有医疗费，并发放5万元的补贴。三胎以后孩子可以享受教育、医疗的完全免费，并获得10万元的补贴。

或许在多年后，有许多人会从城市向农村迁徙，追求自由的价值，而不是车水马龙、灯红酒绿、熙熙攘攘的城市。

无论现在是否有钱买房，在每个人的内心都应该树立起，相比房子，自由更无价的信念！（完）