中国楼市调控从紧 房价涨幅料收至3.3%

中国房地产市场去年展现出超乎寻常的韧性，岁末年初一线楼市更是急剧升温，但随之而来的严厉调控，意味着“房住不炒”的原则没有丝毫松动。路透社调查统计，分析人士预计今年全国住宅市场均价增势有所放缓。

据路透社报道，继去年针对企业的“三道红线”和针对银行的“两道红线”后，上海等热点城市再度收紧对居民的房贷政策。分析人士认为，随着房地产金融环境持续收紧，热点楼市预计能在一二季度“退烧”，重回平稳发展轨道。

13家接受调查的分析机构对2021年住宅均价的预估中值为上涨3.3%，对2021年房价变动预测从0至8%不等。

交通银行金融研究中心研究员夏丹认为：“在常态化组合调控下，房价上涨空间仍将十分有限。”加之房地产融资供需两端监管同时收紧，畅通资金链的迫切需求倒逼房企更加重视内源性融资，促销售增回款是一个稳定可控的选择，预计2021年房价同比增速稳中有降。

路透根据中国国家统计局数据测算，2020年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升3.8%。从2015年至2019年的12月房价指数同比增速分别为1.8%、13%、5.4%、9.7%和6.6%。

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2020年全国商品房均价同比涨幅为5.9%。中国指数研究院的12月全国百城新建住宅平均价格同比上涨3.46%，2020年累计涨幅已超过2019年，较2019年扩大0.12个百分点。

仲量联行大中华区研究部总监黄仁勋（音译自Nelson Wong）认为，随着不少城市住宅市场加速回暖，下半年多地楼市政策有所收紧，以稳定预期，“我们认为随着各地政策收紧，2021年的需求释放会更为理性，价格增幅将较2020年有所放缓。”

本次调查显示，几乎所有受访者认为今年房价仍会上涨，涨幅与上年相当或收窄。对于推高房价的因素，他们提及疫情期间投放的流动性尚未完全回收，高价地项目入场等；但政策持续收紧将抑制一线为代表的热点城市泡沫，让楼市渐回理性。

新年伊始，以沪深为代表的一线楼市热度偏高引发监管层关注，在住建部调研督导地方楼市后，京沪深杭等热点城市均加码调控，“打补丁”抑制投机，严查经营贷、消费贷流向。参与路透调查的受访者多指出，今年一二线热点城市和三四线继续分类施策，一线将从严打压投机需求。

中国国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真分析，一线城市房价复苏明显，甚至有泡沫迹象；但调控力度不会放松。“总体判断，泡沫的消化有一个过程，预计在一季度之后二季度中间泡沫收敛。”

开源证券首席经济学家赵伟指出，对于部分一二线城市，以及大都市圈周边的强三线，2020年宽松政策的溢出效应依然存在，带动年初价格依然延续上涨态势。各地调控政策的逐步落地，滞后影响要在年中前后逐步体现。

中原地产研究总监刘渊预计，一二线热点城市，除了已经出政策的上海、深圳、杭州外，广州、合肥、南京等有可能收紧，因其市场有转热趋势；中西部三四线城市可能政策放松，因为基本面差，本地需求难以支撑目前的量价水平。

至于政策选项，交通银行的夏丹认为，房价上涨较快的一二线城市仍面临调控收紧可能，主要针对非刚性需求群体。可能采取的措施有加码限购限贷政策，以及通过差异化税费、房贷政策提高交易成本等。

同策研究院分析师丁垚指出，市场成交量价旺盛、仍然存在投机需求的城市可能“打补丁”式收紧政策，包括：热销楼盘分批摇号、限制同楼盘不同批次价格涨幅等，凸显针对性。

2021年的首月，中国地方楼市调控就接踵而至，10日内至少已有四城收紧政策，上海1月29日针对居民信贷管理的强化更是将本轮调控推向高潮，分析人士多认为此举堪称重磅，若执行到位楼市将明显降温，北京市次日亦表示将就信贷违规入楼市进行自查，后续或有更多热点城市跟进。

当被问及目前中国房价的平均水平和经济基本面以及发展前景的匹配程度，用1至10哪个数字表示最合适（1和10分别表示房价极度低估和极度高估），13家接受调查的分析机构的预测中值为7，与上次调查结果一致，预测区间为5至8。

以下为参加预测的主要机构：中原集团研究中心、华宝信托、招商证券、中国房地产测评中心、仲量联行、诸葛找房、国家金融与发展实验室、ING、中国指数研究院、开源证券、申万宏源、交通银行、同策研究院。