巴菲特:在别人犹豫的时候你需要坚定

3 评论 加国无忧 51.CA 2011年8月10日 00:09 作者:JENNY WANG 王静

8月1日,加拿大著名的INMAN网站公布了最新的房地产研究报告,报告以6月份的房地产数据为例,对多伦多目前房地产市场的现状作了说明。报告指出2011年6月,大多伦多地区房屋销量达到了10230间,比去年同期上升了21%;而房屋销售均价达到了476,371加元,比去年同期上涨了9.5%,显示出多伦多地区房产市场的强劲。而与这两个数据形成对比的是,今年6月份已挂牌上市待销售的房屋数量为18171套,比去年同期下降了24%。报告称,目前多伦多的房地产界呈明显的卖方市场,买家为了买到自己想要的房产不得不面临激烈的竞争。去年6月,多伦多每间房屋销售的平均时间为27天,今年6月则为24天。销售时间的缩短也从一个侧面证明了买家的踊跃。报告最后指出,造成多伦多房价的上涨局面除了低利率、新移民增加等原因,卖盘数量的减少是促成多伦多房价上涨的另一个主要原因(Tight supply drives up real estate prices in Toronto area)。

然而,自7月中旬以来,大多伦多地区的房地产市场出现了微妙的变化,在华人关注比较多的如Steeles(白求恩学区)、Hillcrest hillAY学区)、Berczy(特鲁多学区)、RaymervilleMarksville学区)等社区,挂牌房屋的数量有一定程度的增加,并且挂牌的价格也比房价火热的6月似乎有一点降低。以Berczy(特鲁多高中学区)为例,该社区在56月间50万以下的待售房屋在某一时间点的挂牌数量,很少会达到10间以上,而目前,84日,该地区50万以下的独立屋、半独立屋的数量已经达到了14间,这还不包括Freehold的镇屋数量。价格上,6月份时,这个社区半独立屋的价格曾经接近50万,甚至单边镇屋都曾经达到这个价格,而目前该地区部分半独立屋的要价仅40多几万,要价趋于理性。从这个地区的房价走势我们可以看出,6月份火热的行情似乎有转弱的趋势。那么多伦多的房地产行情会沿着目前的轨道暗淡下去吗?笔者认为,这个趋势不但不会持续下去,这反倒成为了买家在卖方市场中难得的入市机会。

短期:适当的调整是为了更好的前进

炒股的人都知道,即便在大牛市的行情里,股票的走势也不是天天都在涨,它会出现一定的调整,在这个调整过程中,一部分人选择了退出市场,他们的退出会造成一定程度的价格下跌。而在调整之后,新卖家的踊跃加盟使得市场的基础更扎实、更牢固,所以调整之后的市场才会涨得更坚定、才会涨得更高。回头看,当初的调整不但不是卖家退出市场的好时机,反而是买家难得的入市时机。

房地产市场也一样,在经历了6月份的大涨以后,买家追高的意愿开始消退,而卖家方力量似乎有所增强,很多买家选择等到今年秋季看市场情况而定,前期抢Offer的状况已经开始减少。在这样的情况下,买方则有了比过去稍微主动的机会,由于竞争者少,买家有了更多与卖家商讨的余地。类似情况在前年和去年均有发生,这不是真正的下跌,它的出现为潜在的买家提供了一个难得的入场机会。

中期:利率会不会涨?

目前,困扰多伦多房地产发展的主要问题就是利率问题,利率上升,意味着房屋负担成本的增加,这对房价有着正面的压力。很多专家学者预测,加拿大央行会在下半年提高利率。就这个问题,笔者以为,加拿大央行升息的可能不大,而大幅升息的可能则微乎其微。

首先,通胀压力不大,而通胀历来是加息的主要因素。根据加拿大统计局上周公布的数据,加拿大6月份的通货膨胀率环比下降了0.6个百分点。这和多数专家在早先预期的通货膨胀会在今年年中加速上扬大相径庭。

我们知道,原油价格决定加拿大乃至北美的物价水平乃至通胀率的关键因素。今年第一季度,受中东地区“茉莉花革命”的影响,国际原油价格大幅飙升,2月时最高曾突破110美元/桶大关。当时很多分析家认为,原油价格将在今年夏季再次冲击08147美元/桶的高峰。然而,让人想不到的是,眼看着今年美国夏季的拥有高峰即将过去,但国际原油价格依然难以站稳100美元/桶的大关。而年初曾传言的5%以上的通货膨胀也迟迟没有到来。通货膨胀压力的减少,为加拿大银行提供了更大的回旋余地。可以说,目前,加拿大央行面临的加息压力比四月初时还小。

其次,股市是经济的晴雨表。自今年2月多伦多TSX摸高一万四千点以后,TSX指数持续在盘整中下滑。本周三,也就是83日,TSX指数盘中曾跌破12600点,比二月初时整整下跌了10%。这一方面是收到美国股市近期走软的影响,另一方面也说明,加拿大的经济状况并不是特别理想。在这样的形势下,加拿大央行一旦加息,必然造成经济紧缩和加币的进一步上涨,而加币的上涨对依赖出口的加拿大经济绝非好事。目前的经济形势,加息利大于弊。我相信,我能看到的东西,加拿大银行行长卡尼先生不可能看不到。

最后,我们可以得出这样的结论,在可以预见的未来,由加息造成住房成本的上升而导致的房价大跌,这种情况出现的可能相当小。

长期:稳步上涨依然是主旋律

虽然目前多伦多房地产市场出现了一下调整的迹象,但这也不全部,有些热门地区的初次购房和投资性购房热情依然不减。就以华人较为关注的9街和16街交叉口一带的CornellBur oak学区)社区为例,这一地区在6月份房市最为火热的时期并未显示出超高的购买欲望,但在目前市场较为平淡的时期,这一地区的房屋叫价没有出现任何走弱的趋势。6月份时,这里偶尔还可以看到要价40万以下的半独立屋,而目前这一地区40万以下的房子已经相当少了。实事求是地说,Cornell社区位置比较偏,社区配套建设还有待完善,但由于该区的总体房价水平较低,相应的房屋负担能力比较高,所以,在可能出现的市场调整时,该区的房价丝毫未见松动。低价房历来是房价整体结构的柱石,只要低价房未见下滑,这就说明多伦多房屋市场的总体走向依然向好。

值得一提的是,目前加拿大主流开发商在谈及房价问题时,中国因素越来越浓厚,加拿大Re/Max Realty Enterprises老板David Ferrari最近在回答INMAN记者提问时,曾谈到了什么样的房子最好卖这个问题,David Ferrari谈了三点,第一点就是学区问题,他说多伦多房地产市场有明显的学区偏好,因为这样的地区对有孩子的家庭是很有吸引力的。(Our market area has very favorable school districts, and for that reason is very attractive to growing families.

从以上三个方面我们可以看出,大多伦多地区的整体房屋价格出现大幅下滑的可能比较小。作为普通华人,尤其是首次购房的潜在新移民,由于受到语言文化和生活习俗的限制,我们在多伦多范围内可选择的购房范围并不大,这一点,连加拿大人都已经看到。所以,如果您想在有限的选择范围内尽快拥有属于您自己的房产,眼下,这个8月份的淡季,应该是您在2011年中比较理想的购房时机了。
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