投资需谨慎 自住正当时--股市暴跌下房产市场的操作思路

1 评论 加国无忧 51.CA 2011年8月14日 16:14 作者:JENNY WANG 王静
自上周开始,特别是本周一,以美国股市为首的西方国家资本市场,其中包括多伦多TSX,经历了一轮猛烈的暴跌。跌幅之大,年内罕见。德国股市在两周内的跌幅超过了20%。这不能不让人联想起3年前震惊全球的08金融风暴。在那场风暴中,多伦多TSX综合指数从峰值的一万五千点,最低跌至七千七百点,历时长达8个多月。而在此期间,多伦多的房地产产市场,也出现了难得喘息时间。那么,目前的股市下跌会不会演变成08式的股灾直至对房地产市场造成比较大的影响呢?笔者以为,这个问题应从以下几个方面来思考,才能理清思路,找出答案。
股市会跌到哪里?
自09年3月以来,多伦多TSX综合指数随同美国三大指数同时上涨,但由于占TSX权重比较大的原油即原油板块的价格一直未能重回08年的高度,所以,TSX的总体涨幅未能创出新高。但美国的纳斯达克在科技股的带领下,突破08时两千五百点的最高位,最高升值到两千八百余点。
纵观美股的这次涨升行情,并不像过去那样,是由于美国经济的发展而推动上涨。我们知道,支撑美国头十年股市大涨的房地产业,在08危机后没有任何起色,美国部分地区的房地产价格依旧疲弱。而美国经济空壳化趋势也未曾有很大的的改观,目前支撑美国就业的主要行业竟然是金融服务业。占有就业市场最大份额的制造业没有任何复苏的迹象,虽然09年初美国人曾经喊出“美国只买国货”的口号,但这口号没有任何实际指导意义。所以,我们可以看出,美国股市,这个曾经作为世界经济晴雨表的领先指数,出了问题,美国股市的发展已经开始和经济现实脱节。支撑美国纳斯达克从1200余点升至目前2800余点的动力不是经济的发展和就业增长,而是不断地注钱,向流通领域内注入大量的钱。
所以,看待目前股市的下跌,我们就不能用08时的眼光来看待。08年时,美国经济增长和就业还是相当理想的。08风暴从金融业扩展到了制造业和服务业,直接影响了经济基本面。股市的下跌,不仅造成了市值的下跌,也影响了就业和人均收入。这个影响并非仅仅局限在美国,与美国经济共呼吸的加拿大也深受其害。
09年之后,随着中国经济的继续增长,国际股市开始反弹。09年中期以后,随着美国量化宽松货币政策的一步步严酷,也就是QE1、QE2的推出,美国股市中的资金极为充裕,在制造业普遍不景气、银行利率极低,大量资本无太多市场选择的条件下,大量资金涌入美国股市,造成了美国股市的持续上涨。这是个没有基本面支撑的上涨,但这并不是说这种上涨不能延续。实践证明,单靠资金的注入、没有基本面支撑是可以让股市保持一定水平的。中国A股的现实告诉了美国管理层,没有业绩支撑的股市一样可以运作,况且以目前的每股低市盈率看,美国股市的绝对投资价值相当高。所以,我们可以相信,即便美股再下跌一段时间,只要美联储的QE政策不变,美股还会卷土重来。过分担心是没有必要的。
股市对房市的影响?
就像股市不可预测一样,房价的走势也是不可预测。
08年多伦多房屋市场的火爆程度,相比今天豪不逊色。但随着全球股灾的愈演愈烈,特别是美国房价的持续大跌,曾经直上云霄的多伦多房价出现了停滞,出现了价格走软、成交量大减的走势。
从投资学原理上,股市与房市并没有直接的联动性,但他们的表现都会受到国家宏观经济政策和社会经济发展水平影响,所以在运行态势上不能说是互不影响,完全独立。同时,资金作为整个资本市场的血液,本着其特有的逐利性,资金也会自动向回报率高的市场流动。正是通过资金在各个市场的流动,股市和房市才有了一定的内在联系。
股市的下跌对经济基本面的影响首先表现在企业市值的降低和企业融资成本的提高,这对整个社会经济活动的影响是非常负面的。从这个方面看,经济收缩会造成货币流通速度的降低和经济活动的不活跃,这会对房地产投资和房产交易起到一定的遏制作用。
同时,股价下跌造成企业经营上的困难,为了克服困难多数企业会通过加少增加员工甚至裁员来降低成本,这对失业率有着比较大的影响。失业率上升,整个社会购买力下降,人们在住房上的投资也会降低。
最后,由于股价下跌造成的股票投资价值的增加也会吸引一部分投资房地产的投资者转而投向股市。由于市场间的资金是相互流通的。股市的回报率提高,那么相应的房地产的投资率会有相应的提高,这对房价也会有一定的压力。
但我们也要看到,由于不同国家和地区的经济现状和投资收益水平的不同,特别是由于不同国家和地区实行的经济政策不同,导致了决定房价走势的因素的多样性,单单从一个股市下跌就得出房价也会跟随下跌的结论未免过于武断。由于股市下跌,当局为了提振经济,誓必采取宽松的货币政策和财政政策,这包括增加货币发行量、降低利率和增加财政补贴以及削减相应的赋税,这两方面都有利于购房者,尤其是初次购房者降低自己的购房负担。所以,股市下跌对房市的影响要从正反两个方面综合分析,才能得出尽量真实的答案。
就多伦多目前房地产投资价值看,股市下跌冲击最严重的应该是商业地产,因为商业地产与社会经济活动的关系比住宅市场更为密切。而在住宅市场中,投资房所受到的影响要大于自住房。所以,在前期很火热的多伦多房地产趋于理性之际,投资房地产的投资者目前宜采取观望态势。美国股市有句名言,叫做“9月进、5月出”,说的就是9月是决定下年度股市方向的关键时期。在股市前途未明的情况下,坐壁上观、静待时机未免不是上佳选择。而作为对有住房需求的购房者来说,下一步可能出现的房地产冷静期,可能就是您尽早解决您的住房需求相当理想的时机了,毕竟,在目前看,多伦多房屋市场出现大范围下跌的可能是相当小的。
在眼下股市暴跌的当口,如何平衡好自己的投资结构、把握好投资方向,规避潜在的投资风险是每位投资者都无法回避的问题。本人在房地产业和金融投资业服务多年。如果您在股市房市等相关投资市场上遇到难以把握的问题,可以来电探讨。
51官网微信 QR CODE
加国无忧微信
51官网微信 QR CODE
多伦多热点微信
分享
分享新闻到
微信朋友圈

扫描后点右上角分享

关键词阅读:

相关专题

0 评论 | 注册

网友评论