解析新预算案对房市走向的启示

0 评论 加国无忧 51.CA 2013年3月26日 14:28 来源:www.yourtorontohouse.ca 作者:刘静波

上周加拿大财长公布了新预算案,声称将在2015做到收支平衡。预算案内容并没有太多惊人意外之处。其中比较特别几项内容之一,是计划花费4亿元经费来堵塞税务漏洞,并用奖金鼓励民众举报偷漏税行为。对一般民众有实际优惠意义的,是对大部分进口运动器材和童装的免关税措施。预算案中并没有直接针对地产行业的措施,但其中两项内容,应该会对地产行业产生一定影响。预算案中最大的一项开支,是计划十年内花费144亿元,用于改善交通道路等基础设施。这 项计划对于许多大中城市,特别是多伦多老旧失俢,且已不堪负荷的道路及市政系统,将是一场及时雨。由于新社区规划越来越强调高密度的方向,配套及完善的基本市政设施,是保障及实施此原则的最基本条件。多伦多的许多新楼花项目, 均是在市中心或旧城区范围兴建,而且层数高密度大,这类建筑物在短时间内,极大地提高了对上下水道,公交等方面负荷及需求,如果没有联邦政府的额外拨款,省市政府难以在短时间内,筹集到所需资金。为了弥补到这笔资金缺口,在没有额外资金来源情况下,向发展商征收高额相关费用,就成为必然的补救措施,前不久多伦多市议会大幅提高development charge 的动议,也就是这一现实的反应。如果省市政府能及时从联邦政府获取额外金援,自然可能延缓或降低对发展商的相关收费,建设成本的降低,为新屋价位的合理上升提了条件,这对于购房者和整个地产市场稳定,均是有帮助具正面意义的。

新预算案中有关逐步限制银行某些购买房贷保险的作为,将对加拿大银行房贷业务经营模式,产生直接影响,进而也必将波及到整个地产市场的发展。根据目前相关法规的要求,只有在购房者的首期款低于20%的情况下, 受Bank Act 监管的银行(并非所有金融机构), 才必须购买房贷保险。那些首期款超过20%的房贷,并没有购买保险的要求。但在各银行的实际房贷业务营运中,它们为了降低业务风险,方便在证券市场筹措资金,甚至降低自有资产比例的门槛,往往以打包的方式(portfolio insurance ), 实际上为这些高比例首期房贷购买了保险。提供房贷保险业务的公司目前只有三家: CMHC, Genworth Financial 和Canada Guaranty , 第一家公司占有市场份额的70%, 其余部分由后两家公司享有。很多人都知道CMHC是由政府全额资助。但实际上,后两家公司相关业务,也享有政府90%的财务支持。既然是政府(纳税人)出资支持,政府当然有权利和义务,杜绝和防止资金被滥用的现象和可能性。更加重要的是,政府当初提供这类房贷保险的宗旨,是在力所能及的范围,以保险方式鼓励银行为首期资金不足,但收入水平符合的购房人士放贷。虽然实际上帮助到银行降低了经营风险,但它并非相关政策的原意。更何况,既然是保险产品,就有潜在的理赔责任。政府不能够用纳税人的钱,为社会某一类人士的置业行为,承担无限的责任。因此,这三家均有其承保总金额上限,CMHC 的上限为6000亿,其余两家合并总额上限为3500亿。所以,如果各银行运用制度上的漏洞,为实际不需保险的房贷购买保险,在总承保金额有上限的情况下,必然会相应排挤真正有需要,低首期置业者的计划,他们很多是年轻的首次置业者。

因此,无论从社会公平性,或是政府谨用公帑角度,政府都有必要采取对应措施。但仼何一种新政策出台,均可能产生正负两极的影响。它虽然可以堵塞制度中的漏洞,但同样也可能导致银行进一步收紧房贷申请审核的尺度,去年中政府紧缩房贷措施出台后,许多置业者已遭遇到房贷申请的困难。新措施是否将导致众多的购房者,更加难以申请到合适的房贷,政府将来也需要观察评估。谈到政府对金融机构营运干预的现象,财长 Jim Flaherty 最近针对金融界的一些争议性作为,引起了反对党和部分业界人士的批评。继不久前财长本人亲自致电BMO银行,关注其公开推广五年2.99%房贷之后,上周他又指令财政部官员,致电Manulife Bank, 对其公布推广的五年锁定2.89%房贷利率,提出严重的关注。不同于BMO银行对财长关注相应不理的态度, Manulife Bank 在与财政部官员沟通后,己正式公开宣布,撤回公开推广,仍然保持之前公布的利率。从逻辑思维,以及政府长期宣示担心民公高负债的态度来看。财长的这些作为,的确是令人诟病的。如果财长真正担心高额负债下民众的负担能力,就沒有理由反对银行的降息行为,因为它将马上帮助民众减少利息支出。如果财长担心在低利率影响下,可能导致民众非理性超额借贷行为,则是低估了民众的理性智慧,绝大部分民众应该仍然会量入为出,谨慎借贷消费。最为重要的是。在自由经济体制下,政府官员也不适宜干预私营金融机构的日常运作。

许多民众可能基于对市场的判断分析,或者出于自己的立场角度,对房价发展走势,会产生截然不同的认定或期望。事实上,最为关切地产市场发展动态的,非联邦政府莫属,地产行业是国民经济重要一环,尤其在近几年加拿大经济相对疲软的时期,平稳向上发展的地产市场,是保障国民经济健康发展的重要条件。从现实层面来看,政府为高风险房贷,提供了近万亿元金额的保险,房市一旦崩盘,将是政府和全体纳税人为之买单(无论你有否置业)。因此,有暴跌风险的过热市场,或是不合理低迷市场,均是政府不希望看到的。过去政府针对地产市场干扰措施,无论是刺激或打压,均是出于这一施政考量。新预算案内容和财长干扰银行房贷利率的作为,从某个侧面,也反映了他们对于目前房地产市场的看法。这些政策和作为所透露的信息,似乎表明他们对地产市场过热的担扰,并沒有完全消除。即使如此,我们也看不到政府进一步推出压抑市场措施的意图。虽然地产市场存在周期性的基本规律,上下起伏是其不变的固定发展模式。但由于其刚性需求与投资杠杆并存,资源有限性及政府干预等因素的影响。地产市场在波动起伏中,房价逐步上升大趋势是不可能改变的。以多伦多地产市场而言,过去十年平均6.09 % 的房价年度涨幅,是否已经累积了导致市场大幅下滑的反弹力度,我个人持怀疑态度。退一步而言,即使市场将会反弹下跌,也会有如同TD 所预测的中期内房价实质平盘,或房价大跌然后逐步回升两种可能的模式。从政府的角度而言,它们一定是倾向于前者;当第二种市场态势出现时,政府必然会全力干预,阻止或减缓市场冲击力度。本人定居多伦多二十多年,现为全职地产经纪,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

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