2季度公寓市场销售分析-温和上行,市场回暖

0 评论 加国无忧 51.CA 2013年7月18日 08:42 来源:alexhomes.ca 作者:魏宇 Alex We

多伦多地产局发布了大多地区2季度的二手公寓的销售和出租的数据,从这些数据中我们可以做一些分析。

一、市场总体概述

第二季度在MLS系统内总共成交5984宗交易,比去年同期下降了6%。截至六月底,市场上在售房屋(库存)比去年同期上升约2.5%, 本季度新上市房屋的数量则比去年同期下降4%。由于新建公寓大量竣工和发售而广受争议的公寓市场,并没有出现大的起伏,库存量略有上升。而平均价格为$347,896,比去年同期上升了1.7%。这个指标比同期0.3%的通货膨胀率要高,但是远远低于低层房屋约5% 的涨幅。

虽然库存增加,销售下降,但是同时新上市的公寓数量也出现下降,其快速的下降会导致下半年库存下降,从而导致市场供应偏紧,因此下半年的公寓价格会有所上升。

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我们从下面的图可以看出,Sales/Active Listing(月销售/库存比)是影响价格波动的最主要动力,现在的比例在1:4左右,正好是一个均衡市场。如果这一比例上升到1/3,那么价格就会上涨。

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从总体数量上,多伦多市占据了72%的销售量。从销售户型上看,两房的销售量最大,占了34%的市场份额,一房一Den占了21%,一房占了18%,而两房一Den占了18%,至于三房和Bachelor 则只占很小比例。

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我们还可以从平均售价上看出,20万-40万的公寓占了超过50%的销售比例,相对于低层房屋超过50万的均价,公寓是很多首次购房者唯一的选择。实际上,近几年,购房者的购买力没有发生太大变化,房价的上涨只是导致购房者被迫选择更小的户型或者相对便宜的地区。从不同户型来看,一房的均价在25万左右,一房一Den的均价在30万左右,而两房的均价在35万左右。

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二、区域市场

从区域销售上看,Downtown当仁不让,占据了头名,其中Downtown中心区狭小地带(包括金融区,娱乐区,湖滨区,老Downtown,多大区等),销售量为1418套。其次是北约克中心区(央街,Bayview沿线401以北),销售约550套。

1, Downtown Core

中心区的公寓市场价格明显高于其他地区,即使有很多价格相对便宜的老公寓。一房的平均价格超过了30万,一房一Den的价格接近40万,两房的平均价格超过了50万。很多人认为市中心的新建房屋太多,公寓的价格会下跌,但是实际上这个区的房价异常坚挺,各种户型价格都稳步上升。主要购买者仍然是预算在40万以内的购房者,由于价格的原因,他们的大部分选择只能是在1房和1房+Den之间选择,这两类户型的销售占了整个销售的近60%。

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2, 北约克中心区

北约克中心区公寓的均价相对较低,房源充足,交通方便,成为预算有限的家庭的最爱。两房的平均售价不到40万,相当于市中心一房一Den的价格,因此成为这一地区销售量最大的户型。

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三、新屋市场动工量

新屋动工量对于市场的影响也是比较大的,我们可以看到,新屋的开工量,竣工量在未来的两三年内都会不断超过历史水平,供应的增长可以满足需求,但是如果和低层房屋作为一个整体来考量,实际上现在的新屋销售量处于一个10年内较低的水平。主要是由于政府政策鼓励城市密度的影响,低层房屋的建设大量减少。购房者,尤其是首次购房者,被不断挤压到公寓市场,这一趋势还在继续,从而保证了对于公寓的需求也保持一个较高的水平。所以对于公寓供应量过大的担忧其实没有必要。

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四,公寓出租市场

二季度通过MLS的出租交易异常活跃,比去年同期增长了23%, 而新上市的数量也比去年同期增长了15%,这主要是由于公寓市场今年来有大量投资者购买公寓并用于出租造成的。对于公寓出租的需求持续高涨,供应仍然保持一个非常紧张的局面。从而导致租金持续上涨,超过同期通货膨胀率的上涨。供应的紧张表现在空置率上,多伦多市的出租公寓空置率在1.4%,远远低于供需平衡点4%的水平。而租金的持续上涨也保证了投资者的投资回报,刺激了对于购买市场的需求。

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五、综述:

总体上来看,受去年贷款政策调整的影响,公寓市场在去年下半年和今年第一季度,出现了比较大的波动。然而在第二季度公寓市场基本上又回到了一个比较平稳的水平,价格微微上涨,销售也开始活跃,并没有出现很多人所想的崩盘的情况。根本原因在于多伦多的公寓市场是受到实际居住及出租供求的影响,可以从空置率看出,没有投机和泡沫的成分。公寓供应的增加,租金的上涨,价格的上涨和城市化的进程是一致的,未来这种趋势还将延续,并希望保持一个比较平稳的节奏。

作者电话:416-832-3282

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