这种地方物业保费高价值降 有业主自己都不知道

9 评论 加国无忧 51.CA 2021年5月10日 07:44 来源:本网编译 作者:吴楚河

多伦多西面的奥克维尔(Oakville)不仅是加拿大最大的镇(town)之一,而且那里的房子一直很贵。但是该镇有些地方的业主也有一个担心,由于他们的物业位于官方所划定的“洪泛区”,不仅物业保费更高,而且物业价值也因此受损。这样的业主也为一件事纠结:卖房时是不是应该把这个事情向买家说明白。

据加拿大《环球邮报 Global and Mail)报道,其实一开始,这样的业主中有很多人对他们的物业位于这种“洪泛区”一事并不知情。

最具代表性的一位业主名叫班菲(Erwin Banfi)。他在2003年购买了位于Tourteen Mile Creek旁边的一套房子。刚买时他还很高兴,因为镇政府官员告诉他,由于地盘很大,他可以再建一座新屋。但没有想到的是,他随后的建房许可申请被拒绝,因为该物业位于政府指定的“洪泛区”之内。

有类似情况的另一位业主则是莫里森(Brenda Morrison)。她和已故丈夫于1984年也在Fourteen Mile Creek附近购买了一处房屋。她说从她的物业那儿其实看不到这条河,但每当下暴雨时她能听到河流涨水时的咆哮及哗哗的水流声。

A housing development next to the Fourteen Mile Creek upstream from Brenda Morrison's home in Oakville;CHRISTOPHER KATSAROV/THE GLOBE AND MAIL

这位女房主说:“我把它称为科罗拉多河(Colorado River)。一场雷雨就会让它变样,暴雨过后涨水就极快,而且现在的河里的径流量比几年前大得多。”

她的房产在2000年5月就曾经遭遇水灾。几年之后,政府部门给她寄了一张地图,显示该小河的洪水危险区已经划到了她家的后门。而最近更新的地图更显示,随着指定“洪泛区”的扩大,她的物业已经完全处于“洪泛区”之内

在与邻居们交流之后,她开始意识到问题的严重性。莫里森女士对记者说:“显而易见,这影响了房产的价值。我觉得我有义务告诉潜在的买家,我的物业完全处于洪泛区之内。”

Brenda Morrison, whose home borders on the regulatory floodplain of the Fourteen Mile Creek, stands in her home in Oakville;CHRISTOPHER KATSAROV/THE GLOBE AND MAIL

但是,上文中提到的业主班菲并不想就此了事,他认为这是个很大的问题,但他却一直被蒙在鼓里,而且有类似经历的业主不止他一个,但政府在这个事情上不作为,或者说不负责任,因此他以原告身份把奥克维尔政府告上法庭,代表其他业主索赔10个亿。

据悉,这项集体诉讼就用了这位原告的姓氏,称为Banfi v. Oakville;而班菲代表了除Fourteen Mile Creek之外,其它河溪所涉及的“洪泛区”,包括Bronte Creek, Sixteen Mile Creek, 以及Wedgewood Creek等。

当这些地区的一些居民得知他们的房屋现在位于指定的洪灾危险区之后,对他们的市长和其他地方官员感到愤怒。因为他们不仅不能将其建筑物扩展,包括游泳池,车库和其它便利设施,而且也使得房产或物业价值大幅下降。为此他们正在起诉奥克维尔和邻近的市政当局,要求赔偿损失。

(The Globe and Mail

代表原告的Will Davidson LLP律师事务所律师威尔(Gary Will)表示:“在过去十年中,奥克维尔东南的洪泛区大规模扩张,而市政当局尚未采取任何措施来保护下游地区的居民。”

尽管政府未对问题引起足够重视,但保险公司却不马虎。他们不惜自己花钱来进行越来越多的测绘及制图,要求处于高风险地区的房主支付更高的保费和免赔额,且在某些情况下完全拒付保费。鉴于这种情况,更多的购房者和房地产经纪已经开始进行这方面的研究,以求能保护自己

故在这种情况下,政府也面临着不断更新和发布洪水地图的压力。实际上,最新的联邦预算拨款6,380万元,以帮助各省和地区完成高风险地区的洪水地图。

与此同时,许多专家警告说,全球气候变暖将导致越来越频繁的极端天气,其中就包括突如其来的雷暴和倾盆大雨。

但是班菲诉讼还指出了这个问题的另一个罪魁祸首:那就是迅速蔓延的房地产开发。

像其它邻近加拿大最大城市多伦多的其它城镇一样,奥克维尔发展迅速,现在人口已经增长到216,000。实际上自世纪之交以来,有近三分之一的住房是新近建成的。


CHRISTOPHER KATSAROV/THE GLOBE AND MAIL

尽管相关指控尚未在法庭上得到证实,但该诉讼(即Banfi v. Oakville)已交由案件管理法官处理,该法官将决定是否应将其列为集体诉讼。

尽管如此,这项诉讼仍然提供了一个不仅是奥克维尔,而且在安省乃至加拿大非常有代表意义的案例。《环球邮报》发现,实际上成千上万的加拿大人处于与奥克维尔原告相同的境地,但他们也许还没有意识到。

滑铁卢大学(University of Waterloo)去年对生活在指定洪灾风险地区的2,500名加拿大人所进行的全国调查发现,高达81%的受访者称他们从来没有查看过什么洪水地图(flood maps); 只有6%的人知道他们住在洪水泛滥的地区。

而造成这种普遍无知的可能原因包括:许多社区缺乏居民容易获得的洪水地图,以及房主没有注意到这个问题或缺乏相关意识等等。

根据加拿大保险局(Insurance Bureau of Canada)的估计,每10名加拿大业主中,就有1名业主的物业有遭受洪灾的高风险,但却很少有人知道。

而安省奥克维尔这宗10亿加元的诉讼,预示越来越多的业主会发现,这个情况也可能会发生在他们身上。

(参考链接:https://www.theglobeandmail.com/business/article-down-the-creek-without-a-policy/)

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