楼市变衰不能怪政府难道还能怪我自己?

6 评论 加国无忧 51.CA 2019年5月9日 07:40 来源:理财人生 作者:Alfred Cai

对于加拿大楼市兴衰变化,有着不同的解读方式,但我相信有一种方式非常直截了当而且通俗易懂,那就是把政府当做“主庄”。

在对近几年本国楼市总体走弱的大势提出疑问之前,不妨让我们先想想这个问题:那些热门城市的楼市为什么会涨得如此之高?甚至于最疯狂的一年内就能涨个3-50%?

一个很重要的原因,就是政府监管者的不作为,或者说他们就是楼市多头的主庄。

低到极致的利率、激进的移民政策、极低效率的独立屋开发进度、对投机者丝毫没有约束政策……这些都跟政府监管层有着无可分割的联系,正因为政府根本就是充当了一个楼市“主庄”的角色且对疯狂的投机泡沫听之任之,才导致热门城市的楼价涨到一个令人难以承受的地步。

结果监管者猛然醒悟,开始反手做空了。我们看到一道道金牌接踵而至,但对于抑制楼市投机方面始终是高举轻打,结果投机资金也心领神会,把主战场放到了体量Condo市场上,搞出了一个令人哭笑不得的楼市宏观调控成果出来。除了独立屋又明显回落外,Condo一年涨幅两位数,房租涨幅两位数。老百姓也醒悟过来了:敢情政府监管层还是“主庄”呵。

最近又出来一篇洗地文章“房市变衰不能责怪政府,有好几个因素起作用”,加拿大赫芬顿邮报(HuffpostCanada)的报道说,加拿大央行的一份报告称,加拿大房市变衰不能怪政府的政策,也不是压力测试的错。央行的一份最新研究报告指出,在2015到2018年间,估计由于房价及养房成本上涨,使全国每年的房屋销量减少了56,000套。但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关,其它更大部分则是隔夜利率上涨,拉动按揭成本升高所致。

故央行报告的结论是:即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响,其真正的影响不大,也是次要因素。

央行认为,加拿大市场趋冷并出现疲软迹象,是多方面综合作用的结果,至少包括以下方面:

1、卑诗省和安省先后实施外国买家税;

2、联邦金融规管机构OSFI实施压力测试;

3、加拿大央行开始加息。

但笔者认为,无论是联邦层面,还是省级政府,对本国楼市的调控态度是完全一致的,只不过使用方法不同,而且被结果证明是很大程度上无效的。政府层面的因素占据的至少八成的效用,如果不是更多的话。因此,用“其他因素”来掩饰政府行为是完全没有必要的也没有意义。

政府早期的过分放纵行为和决定宏观调控后的过分打压行为是从一个极端走向另一个极端,而且在此过程中有意无意地避开了最关键因素之“楼市投机者”,所以造成此起彼伏的局面,对于中低收入者而言,入市只有更艰难了,生活压力只有更大了。

楼市近年的畸形发展与政府监管层的政策取向有莫大干系,而且从大温楼市可知,一旦楼市真正走冷,那将是一个谁都无法幸免的寒冬。

好在本国楼市的原生增长力量还在,我们希望监管层及早取消压力测试,让楼市总体尽快恢复生机,同时抑制Condo市场明显的过度投机,让投机资金付出更大的成本,让真实需求更多地取代虚假需求,从而还楼市以健康和稳定。

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