中国第一难题 保房价还是汇率?

1 评论 加国无忧 51.CA 2020年1月13日 22:14 来源:雪球

房地产业是中国国民经济的重要支柱产业,也是每个国家经济结构中不可或缺的一部分。但是房地产就像弹簧一样,一旦政策稍有松动,房地产泡沫便会迅速兴起。

如今,中国国内房地产市场泡沫正在被遏制,但按照“十三五”规划,到2030年,1.81亿至2.29亿人将从农村进入城市,楼市将迎来更多需求,防泡沫的压力更大。

一边要保民生,一边要控房价,这对于包括中国在内的许多经济体决策层来说,都是个两难选择。其中香港和日本最终都选择了保汇率弃房价,而俄罗斯则为了保房价,最终使得经济元气大伤。

香港

香港自1983年10月起实行联系汇率制度,即港币汇率紧紧盯住美元。然而也正是因为此,导致香港在货币政策决策方面失去了独立性,更兼顾不了汇率和房价。

面对困境,香港保汇率还是保房价呢?如果保房价,随着美联储的加息,港币短期市场利率并没有随之走高,香港房价将持续上涨。据统计,2016年-2018年,港岛A类私人住宅售价上涨了35%。如果保汇率,流动性势必收紧,香港金管局跟随美联储加息的话,长期看房价将受挫,资本自由流动的香港将面临资本流出的。

最终,香港选择了放弃房价,稳定汇率。2018年二季度以来,香港金管局多次在市场买入港币投放美元,旨在稳定港币汇率。

而在短期市场利率一次次创新高后,中长端贷款利率也开始提升。香港汇丰、渣打、中银香港等主要银行也跟随上调按揭贷款利率。到了2018年三季度初,香港住房贷款利率已创近10年来最高值,对房价构成直接打压。

日本

1985年“广场协议”签订之后,日本为了遏制日元升值,于是下调了市场贴现率,同时扩大和提高本国的经济竞争力,然而低利率对提升竞争力效果有限,但却导致了房地产泡沫。

随着大量资金涌入日本房地产行业,日本的地价也开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985-1988年,东京的商业用地价格指数在短短三年内增长了近2倍。

为了不让日元继续大幅升值,日本政府决定采用行政手段,主动挤出房地产泡沫。此时由于公司破产,导致大量被抛售的不动产涌入市场,房地产市场供过于求。

与此同时,由于日元升值空间被压制,套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。1992年,日本政府出台“地价税”政策,日本房地产市场立刻开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,从1992年-2015年,日本国内六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。

俄罗斯

苏联解体后,经过几年的阵痛期,俄罗斯经济开始逐渐走上正轨,而经济的膨胀也必将带来货币超发,同时普京总统也将住房并入俄罗斯四大优先发展项目。多种利好使得俄罗斯房价高歌猛进。

然而1998年金融危机后,俄罗斯放弃了“外汇走廊”制度,至2006年6月30日,卢布实现了完全可自由兑换。

但汇率实现自由浮动后,无疑加大了经济的不稳定性。屋漏偏逢连夜雨,此时的原油价格开始下行,而俄罗斯又是主要依靠能源出口的国家,经济结构单一,原油价格的波动会直接造成卢布币值的不稳定。起初,俄罗斯初衷也是希望汇率和房价兼顾,但事实证明只能取其一。

在面对卢布贬值,大规模资本外逃的情况下,俄罗斯央行一方面连续上调基准利率,另一方面动用外汇储备对冲汇率下跌。

然而一切都无济于事,2014年11月10日,俄罗斯央行宣布取消实际有效汇率的上下浮动限制,放弃对卢布汇率的自动干预机制。在随后的两个月时间里,卢布大幅贬值近50%。然而此时俄罗斯为了不让房价由于上调基准利率而受到打压,又开始逐步下调基准利率,由2014年12月的高点连续5次下调,半年内下降了6个百分点。

最终,俄罗斯国内房地产一手房价格开始上行,一手房价格由2014年12月的51,714卢布每平米上涨至2016年6月的53,558卢布每平米,涨幅为3.6%。但经济却经不起这么折腾,GDP从14年开始再次负增长。

回过头来,我们可以看到,抛弃房价后的香港和日本经济结构依然比较稳定,尤其是香港,即使在全球增速下滑甚至负增长的情况下,2018年仍保持着3%的增速,而俄罗斯的例子更是让我想起了郭树清的一句话:凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价!

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