房东告租客 不料租客一招房东恐惨赔70万

5 评论 加国无忧 51.CA 2021年4月3日 22:49 来源:钱江晚报

因房东和租客对租期的理解出现巨大分歧,双方协商未果最终闹上了法庭。3月23日,钱报杭州房产一文,对这一事件进行了独家报道。(此前报道:万万没想到!杭州房东和租客“互掐”,局面失控(电视剧):这样要掏70万元违约金?!)

这并不是一起普通的租赁纠纷。由于房东已将房子出售且已过户,如不能赶在4月15日之前交房的话,就得向买家赔付69.9万元的违约金。

但是租客坚持认为双方此前口头达成的半年续租协议有效,要求租住到7月11日。3月18日,这一案件在西湖区人民法院开庭。

法院支持3个月续租期

租客可获赔1个月房租

那么,法院到底会支持谁?3月29日,房东收到了西湖区法院的一审判决书。法院审理后认定的主要事实,与此前钱报杭州房产报道的基本无异。

2020年10月12日,租客向房东提出了续租半年的意愿,即租住到2021年7月11日,房东也表示同意。

2021年1月5日,房东告知租客不打算续租,要不住到1月底或者年底(春节前)。租客表示之前说好的续租半年现在突然出现变化,需要时间准备。

2021年1月10日,房东告知之前的两年租期(2019年1月12日至2021年1月11日)已满,考虑要收回房子。租客表示会努力搬走,但找地方需要时间。

2021年1月13日,房东要求租客续交房租,并收下租客转账支付的3个月租金(15900元)。

2021年1月26日,房东希望租客尽快搬走,并退回15900元房租(房东当天已与买家签订了卖房合同)。

2021年1月31日,房东告知租客最晚可以住到2月底,否则要产生巨额赔偿金(逾期交房赔付给买家)。租客表示不同意,要住到2021年4月11日。在多次协商未果有的情况下,房东担心租客不能赶在4月15日之前搬走,遂将租客起诉到法院。

租期何时结束,是本案的核心问题。庭审中,房东主张租期2021年2月28日结束,而租客则主张租期2021年7月11日结束。法院认为,租客一次性支付了3个月的房租,房东也没有在合理期限内提出异议,故租客有权租住到2021年4月11日。也就是说,在这个问题上,法院没有支持任何一方。

如果租客坚持要求住到2021年4月11日,那么法院会支持。不过,鉴于房东已将3个月的房租退还给租客,租客须向房东支付续租期间的房租,总共15900元。

钱报记者注意到,判决书里还有这么一句话,如果租客提前腾空返还涉案房屋,在折抵租金5300元后再按每日176.67元折抵相应租金。这话听上去有点拗口,直白点说就是,如果租客同意提前搬走,是有权获赔违约金的(1个月房租也即5300元)。因为房东提前收房,属于违约行为。

这里面其实涉及到了一个很重要的法律知识。如果租约还没到期,并不像大多数房东认为的那样,赔一个月房租就可以了事。作为守约方的租客,既可以选择接受违约金赔偿,也可以选择住到租期结束为止。

需要一说的是,2021年3月7日双方进行过一次谈判。租客表示可以提前搬走,但要房东赔他8个半月房租(其理由是出租房基本上都是一年起租,像他这种短租的租客就要产生额外损失)。而房东的心理底线是赔偿3个月房租,双方最终失去了一次和解的机会。

租客不服判决打算上诉

70万违约金恐在劫难逃

虽说法院并没有完全支持房东的主张,看似双方各打了一板,但是得知这一判决结果之后,房东的心情还是不错的。

为什么呢?因为法院判决租期到2021年4月11日结束,而与买家约定的交房日期是2021年4月15日,完全赶得上。因此,房东陈先生愿意接受这一判决结果。“3月30日,法官通过‘掌上法庭’向原被告双方发送了电子版判决书,我们当即就签收了。”

不过,这事远没有结束。“与我们爽快签收判决书不同的是,租客直到今天还没签收。在我们看来,租客是在有意拖延时间,看样子是不服判决。”4月1日下午,房东陈先生告诉钱报记者说。

根据法律规定,当事人如不服判决,可在判决书送达之日起15日内提起上诉。租客万先生至今还没有签收判决书,也就视为尚未送达。这里有必要交代一下万先生的身份,是一名法律工作者。

陈先生最担心的事情,还是发生了。是接受法院判决按时搬离,还是不服判决提起上诉?由于一直没有得到万先生的明确答复,4月1日下午,实在沉不住气的陈先生主动给万先生打了一个电话,得到了一个对他来说无异于是晴天霹雳的答复:“我要上诉,依法维护自己的权益。”

陈先生向钱报记者表示,如果租客不肯搬走导致产生69.9万元的违约金,那么他只能再打一场官司,要求租客来承担这笔损失。“到了这一步,我也实在没办法了,总不能逼着我去强行驱赶租客吧?”

一旦租客上诉,那么二审判决下来最快也要几个月之后了,陈先生肯定无法按时交房,也就是说69.9万元的违约金赔定了。如果陈先生起诉万先生要求赔偿,那么这又是一场漫长的官司。而对陈先生颇为不利的是,有律师认为法院未必会支持陈先生的诉讼请求。

双方能否在最后一刻达成和解?69.9万元违约金是否虚惊一场?钱报将继续关注这一事件的最新进展!

此前报道

万万没想到!杭州房东和租客“互掐”,局面失控:这样要掏70万元违约金?!

换锁、断水、断电……现实中房东和房客之间的各类斗智斗勇的“闹剧”没有少演,可是遇上这样的一起租赁纠纷,钱报记者还是头一遭。

故事的剧情有点狗血。房东一纸诉状将租客告上法庭,原以为胜券在握,但万万没想到自己遇上了一个“高手”。才刚刚过招,房东就已经彻底败下阵来。

败就败了,大不了租客继续住下去。可棘手的问题来了,此时房东已经将房子出售,如果不能及时将房子收回来交给买家,后面的局面就要失控——房东要赔给买家将近70万元的违约金。

CFP供图

双方口头同意续租

孰料计划赶不上变化

两年前,房东陈先生将杭州外东山弄的一套房子出租给了万先生一家。合同约定房租5300元/月,一季一付,租期两年,自2019年1月12日至2021年1月11日。

在茫茫人海中相遇,房东和租客原本也算是缘份一场。不过,双方的缘份随着一些事情的发生,烟消云散。

2020年8月,陈先生决定卖房。租期还没结束就将房子挂出来卖,这是很常见的事情,对此租客也没有异议,你卖你的,我住我的。那么,是后来陈先生卖了房之后提前收房?也不是,两年的合同期满时,陈先生的这套房子还没卖掉。

问题在于,2020年10月12日万先生向陈先生支付最后一个季度房租时,提出了续租的要求。“老陈,我们想续租半年租房合同,你看可不可以?”“可以的。”这是钱报记者看到的当时双方的微信聊天记录。

但是后来的事情发生了一些变化。1月5日,陈先生改变了主意,给万先生发去了一条微信:“由于我们急于卖房,给你们添了不少麻烦。租期马上到了,我想要不你们租到1月底或者年底(春节前)吧。”

陈先生向钱报记者解释称,不打算续租给万先生一家,主要是考虑到中介带客户看房不方便。对于陈先生的这一变卦,万先生的回复是:“现在突然变化,我需要时间准备。”从双方的语气来看,还算客气。

1月10日万先生称给点时间,会努力搬走。1月11日合同到期之后,双方没有签订续约合同。1月13日,陈先生收下了万先生通过微信转账支付的3个月共15900元房租。可能细心的读者看到这里会产生一个疑问,既然陈先生只同意续租到1月底或者春节前,可为何还是收下了3个月房租呢?

只能说陈先生过于大意了。如果陈先生只收取1月12日到1月底的房租,可能后来发生的事情会不一样。“我原本是想等租客找到房子要搬家的时候,再结算一下,把剩下的房租退回去。”陈先生事后解释说。

1月26日,陈先生终于找到了买家。当天晚上,双方签订了买卖合同,约定交房时间为2021年4月15日。“签合同的时候距4月15日还有2个多月,足够租客找好房子搬走。”陈先生当时并没有觉得4月15日前向买家交房是一个什么难题,当晚就把这一消息告诉了万先生,并将15900元房租退回。

陈先生希望万先生可以出具一份书面的承诺书,承诺2月底之前搬走,但是遭到拒绝。“我们之间的合同是4月中旬到期。你退款也不能解决问题,我没有地方可以搬。房租不会少你一分钱。”1月31日,万先生在微信中如是回复陈先生。

此时的陈先生,从万先生强硬的语气中已经感受到了事态的严重性。2月4日的一次冲突,更让双方的矛盾彻底激化。当天晚上,陈先生上门协商,再次要求万先生2月底搬走。双方发生了激烈争执,最后还惊动了110。

CFP供图

房东选择起诉

要求租客立刻搬走

“我不想采取断水断电等不文明的方式赶走租客。”经过2月4日晚上这么一闹,陈先生一气之下,第二天就向西湖区人民法院起诉,要求租客搬走并支付1月12日之后实际租住期间的房租。

法院开庭之前,双方还谈过一次。3月7日,陈先生约万先生谈了一次,原本是希望心平气和地把这件事协商解决了。陈先生是希望减免万先生一个月房租,再补偿一点搬家费和中介费。但是万先生的要求是赔偿8个半月房租。

至于万先生为何会提出赔偿8个半月房租,陈先生说万先生的新房大概在六七月份可以入住,他们原本打算续租半年也是出于这个考虑。如果这时候重新搬家,找不到可以短租3个半月的房子,那么相关的损失就必须由陈先生来承担。而且还有一个要求,新找的出租房不能比陈先生的这套差。也就是说,如果接受这个赔偿要求的话需要5万元左右。由于觉得万先生是狮子大开口,陈先生拒绝了,双方再次不欢而散。

3月18日上午,西湖区人民法院开庭审理了这一起案件。庭审过程一共80多分钟,原告一方出庭的是陈先生及其代理律师,被告一方没有聘请律师,但万先生自己就是一位法律工作者。钱报记者通过浙江高院庭审直播平台,观看了庭审全过程。

双方达成的口头续租协议,到底有没有法律效力,双方展开了激辩。“1月13日,陈先生向我催过房租:‘你们继续租的话,租金还没给我。’”万先生向法官表示,陈先生这一催讨行为可以视为对先前达成续租半年的口头协议的继续。不过,陈先生表示他此时所表达的“续租”的意思,已在1月5日表达得很清楚了,根本不是万先生所理解的续租半年。

但是万先生紧紧抓住陈先生的退款时间不放:“你是在1月26日找到了房子的下家之后才把房租退还给我的,而不是收到我房租的第二天或者第三天。”

“退一步讲,即便这个口头协议有效,就算我违约,根据原来的租赁合同,违约金也就是一个月的房租5300元,这个我愿意出。而且我今天也拿出诚意,愿意拿出3个月的房租来作为赔偿。”陈先生说。

“可如果我不要违约金,要求继续履行合同呢?”万先生表示不接受。

“我们认为租赁合同已于2021年1月11日到期,到期前原告也已经明确通知了被告,只能租住到1月底或者年底,后又同意被告租住到2月底。双方并未就续租事宜签订书面合同,那么这份口头协议实际上就是不固定租赁合同,当事人可以随时解除合同。原告1月5日就已告知租客,显然已经尽到了提前告知的义务。”

原告代理律师认为陈先生解除合同,并按照原租赁合同的违约金赔偿,是合情合理的。同时她还提醒被告,如果不能在4月15日之前搬走,那么原告就有可能产生69.9万元的赔偿金损失。这个损失的扩大完全是由被告不肯搬离造成的,理应由被告承担。

“从原告催促并接受3个月房租来看,续租时间至少是3个月。从被告的意愿来看,续租半年的期待是很强烈的,没有人希望3个月之后再搬一次家。”万先生向法官提出反诉,要求法院支持租住到7月11日的请求。

“当然我们也愿意接受法院的调解,可以搬出去,但是重新找房以及搬家产生的额外损失,必须由陈先生承担。”万先生如是表示,同时他认为原告律师提出的69.9万元损失应由被告承担的说法是无稽之谈。

房东能打赢官司吗?

可能会输得一败涂地

3月18日的这场庭审,没有当场宣判。不过双方达成了初步意愿,那就是万先生一家重新找房,产生的相关损失(搬家费、中介费、未租住一年产生的违约金)由陈先生承担。

但是当天下午,代理律师告知陈先生,万先生那边又发生了变化。“万先生不同意上午的方案,坚持他原来的要求,即由陈先生支付8个半月的租金以及中介费和搬家费。如果不同意,万先生打算坚持住到7月才搬走。”

对陈先生来说,这样的结果似乎一下子又回到了原点。此外更令他担忧的是,即便法院判决万先生一家立刻搬离,但是万先生完全可以不服判决提起上诉,把时间拖过4月15日。

“一切等法院判决。单方面讲述的情况,肯定是带有很强的情绪的。希望下次可以约个时间面聊,请你转告陈先生,他这次遇到的是一个专业人士。”钱报记者与万先生取得联系后,对方不愿意在电话中多说。

“由于双方并未签订书面合同,我个人倾向于原告代理律师的说法,这是一份不定期租赁合同。我觉得只要原告尽到了合理的提前告知解除合同的义务,法院会支持原告的诉讼请求。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师认为,如果从这个角度来说,原告打赢这场官司的胜算(电视剧)是很大的。

但是站在另一个角度来说,原告可能要输得一塌糊涂。

“一审到目前还没有宣判,即便明天就宣判,还要走送达公示等流程,也肯定是要到4月15日之后了。而且原告的担忧也完全成立,被告可以上诉,等二审结果出来恐怕又得几个月。所以说无论判决如何,只要被告硬刚到底,原告都有可能产生69.9万元的违约金,算是输定了。”张双鹏坦言,有时候法律武器并不能解决现实尴尬。如果原告真的因为被告不肯搬离而产生69.9万元的违约金的话,后期通过诉讼要求被告承担,法院未必会支持。

法院会如何判决?双方能否在4月15日之前摒弃前嫌?本报将继续关注这一事件的最新进展。

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