中国房地产:民营开发商大撤退开始

1 评论 加国无忧 51.CA 2021年10月12日 18:05 来源:拆神

无论是旧改,还是土地公开市场,接下来的楼市都会是国企的天下。这也意味民企开发商的“大撤退”。这个趋势,在广州、深圳第二次集中供地的时候,表现得特别明显。

与广州第一批集中供地,民企开发商高举高打不同,刚刚过去的第二次集中供地是“国家队”的天下。

数据最为直观。广州第二轮集中供地成交的23宗地块中,17宗是国企拿下的,金额超过563亿。就连在第一批集中供地有所斩获的龙湖、融创等开发商,在这一次也选择了“躺平”。相比之下,民企无论拿地宗地还是拿地金额,都远远不如“国家队”,除了碧桂园,没有一家TOP30房企。而部分地块不成交、底价、低溢价...民营房企到了缺钱和担心不敢买的地步。

局面彻底变了。

民营开发商选择“躺平,与近期的调控分不开:在土地端,有22城集中供地,最高限制15%溢价率,并采用房价联动机制,降地价;在开发商端:“三道红线”,限制债务高企的开发商融资,对企业进行了一波洗牌;此外,还有第“四道红线”,开发商拿地金额不能超过年销售额的40%,就算是再有钱,也会被“限购”。在金融端,央行和银保监会发布房地产贷款管理制度,压缩银行房贷比例;在交易端,广州出台二手房限价,一手房街道限价,继续挤压市场泡沫,打击投资客;一系列组合拳打下来,一些家底薄弱、资金链紧张的企业不敢拿地,或少拿地,而只有家底深厚,资金实力强的开发商才会出手。

过去房企赖以所用的“高杠杆”利器即将宣布失效,资金压力加大,“疯狂土拍”,要慎之又慎。尤其是最近几个月,房地产企业信用环境进一步恶化,龙头房企恒大出现实质性违约,不得不割肉求生。

除了恒大,头部地产商不时有资金链紧张的传闻出现,华夏幸福、泰禾集团、花样年、蓝光发展、宝能、河南建业...

资金链的紧张,已经影响到企业拿地,部分头部民营企业今年拿地金额呈现断崖式下跌,恒大、碧桂园、世茂、金科、佳兆业、中南置地、阳光城等民营地产商显著放缓了拿地的节奏。

资本本来就是追逐利润的,地产的暴利预期没有了,民营开发商的收缩,也是战略选择。

实际上,不仅是在公开市场,就连广州旧改,也上演了民营开发商的“大撤退”:

恒大退出黄埔沧联;宝能退出黄埔枫下旧改;龙湖退出黄埔永岗北社区旧改;时代中国退出黄埔横迳、重岗旧改;而奥园也将知识城旺田、新村,甚至荔湾东塱等已经招商的旧改项目摆上货架。

接下来,广州旧改由民营企业主导的局面迎来扭转,全面转入国企时代。

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