买房子既不能靠精打细算 也不能靠价值投资?

2 评论 加国无忧 51.CA 2021年7月12日 14:32 来源:澳洲万邦金融

股市里游走多年的机构和大佬们,在做投资决定时,往往依赖一项法宝

---价值投资

如果用一句话说明什么是价值投资,那就是股价不能是公司盈利的太多倍。就像你去买一个生意,大部分生意出售的价格往往是每年盈利的3-4倍,根据不同行业有不同标准,所谓的价值投资就是类似的概念。

股票价格偏离公司盈利太多时,机构和大佬会说这个股票被高估了,有泡沫。换成大妈大婶都能听懂的意思就是太贵了。所以专业股票投资人每天都在各个行业里货比三家,找到被低估,也就是所谓性价比高,物有所值的公司去投资。本质上来说,这点和我们买菜去不同超市货比三家,看哪里的菜卖的便宜是一个道理。

普通人组成的散户在买股票时更倾向跟风般的追涨杀跌,也不管公司是否盈利,只要是媒体上口口相传那种能改变世界的公司,不管三七二十一,先买进再说。例如最近很多散户号称拳打脚踢华尔街,去买入一些业绩很差,但被华尔街过度做空的股票,如Game Stop。你问他们为啥这么做,他们内心的真实回答是“跟风而已,什么流行买什么”。

切换到房市上,我看到很多人的置业思维很像价值投资人,平时听到最多的一句话就是这个房子太贵了。搞得好像房市人人掌握了房子评估房子的要领,十分清楚房子真实的价值是多少。

最受本地人欢迎的地段绝对不会买,觉得都太贵了,脱离了实际价值。而且每个人都变的精明起来,很会算,例如说你推荐一个180万内西水边附近的小house,很多人会觉得不划算。因为他们会想,180万我可以在旁边的区买大一点的房子,如果再远个10公里,我可以买一个3-4年又新又大的house,如果再远个20公里,我都可以买块地自己开发建两个又大又新的house。

普通人买股票跟风,但买房就活脱脱变成了货比三家的价值投资人,看啥都觉得贵,然后总是在想,这个预算去一个次一点的区,是否能买到性价比更高的房子。

这种感觉我很理解。

尤其当你去看一个比你现在居住的地方更好的区域时,这种感觉更加强烈,你会觉得一切都不对劲,你会想人们都疯了吗?200万可以我们家附近买一个豪华别墅,到你这就买一个小两房公寓,人们是不是都不能理智思考了啊?这幺小的公寓还这么贵,一点也不实用,是啊,图个好区的名声有屁用。

是啊图个好区的名声有屁用,当你在高楼大厦下面展望星空时,你觉得这些楼都好高好大,触不可及,可是一旦你站在楼顶向下俯视时,你发现世间的一切都好渺小。

位置不同感受亦不同。

价值投资和精打细算在房市里是行不通的,因为这些思想阻碍你去买入最优质的地段,进而无法让你得到最大的涨幅。

首先,从任何时间点去看,优质地段都是昂贵的。从性价比去评估区域,最终是死路一条。

地段给人最大的价值是情绪价值。举个例子老王总是抱怨他在Putney 买的350万的物业还贷款还的好辛苦,每天觉得压力好大。如果你是老王,我给你一个方案。卖掉350万的房子,去悉尼市区40多公里外买个house,100万出头就可以买到又大又新的house,你手头剩下的钱足够付清两套那里小公寓。这样你非但不需要担心还贷款的压力,两套付清的小公寓每月还给你现金流,你一下子从财务压力变财务自由,请问你是老王你做吗?

如果没有孩子上学或自己上班的担忧,这个方法可行的,但我相信没有人,包括我自己会做这个事。

你可以住普通的区域,可是一但你从普通区域升级到优质区域,然后再让你降级时,这种阻力是非常非常大的,这就是我所说的情绪价值。就像我遇到一对夫妻,他们的预算可以在西南买很大的house,可是哪怕是居住空间明显不够了他们依然蜗居在内西的小两房公寓里。

没人愿意从好区降级到烂区居住,哪怕理智得出这种方式可能对你的财务更好,因为这种情绪阻力太大了。

区域性价比的对比如果是建立在降级生活的方式上,那好地段的房子永远是又贵又小,又没性价比,就像拿随便卖一套上海内环的小两房,足够可以在其它省会核心地段买十几套房子,但那种对比其实没意义的。

(一套上海老破小,可以换老家的豪华别墅)

住惯好地段的人,在买房子的想法绝不会是看啊,我们搬到20公里以外,那里的房子相对我们的资金最划算,而是千方百计想以最低成本留在地段生活圈里,当有新的家庭成员出生,空间实在不够用的时候,他们会在好地段尽可能近的地方买大点的房子去居住,进而产生水波效应,带动优质地段附近的区域。

当你明白以上几点时,你就明白无论何时何地,买房其实就是要拥抱最优质的地段。

这些年来中介为了卖开发商的新房,传播了一套洗脑的理念给华人社区,什么下一个情人港,下一个CBD,下一个Chatswood等等。

我们华人首先要搞清楚情人港也好,CBD也罢到底是不是本地人眼中的地段。搞清楚这一点后,大家要明白的是,地段之所以是地段,是因为其天生不可复制性,如果今天政府修个火车站,建个学校,弄个公园,就能搞出一个新地段,那这个就太容易了,容易到这个世界就没有地段了,只要成批量生产复制就行。

政府规划只能当锦上添花,绝不能做雪中送炭。这种想法很像股市里那种公司重组,更换管理层,重新让公司焕发一新,生机勃勃。抱歉房市不是股市,房市只有三个子----追龙头。

地产界的另一种说法是买入龙头区域附近的区,迎接龙头区域溢出的涨幅,这种区域人们戏称为伴娘区域,它们围绕着龙头区域,就像伴娘紧挨着新娘。

这种方法不是对,而是大家要明白这些伴娘区域,是龙头地段的影子,龙头不涨,它们也不会涨,所以他们的命运不取决于自己,而是龙头地段。龙头地段好了,才能有它们的份,说白了就是龙头地段的备胎。

股市有另外一种投资方法叫做成长投资(growth investing),运用这种投资方法的投资人,买入的公司看起来都很贵,往往股价是盈利的几十倍以上。但问题是他们选的公司都是盈利高速成长的公司,你今年看这种公司很贵,但第二年它盈利就成长个100%,等到第三年盈利有增加100%,当时你买的时候觉得贵,而几年以后觉得相当便宜。

我在股市里是一个价值投资人,但是在房市里绝对要做一个成长投资人!

我开始深刻理解巴菲特那句:“我宁愿花公平的价格买好公司,也不愿花便宜的价格买平庸的公司。”

我越了解房市,我发现我越不怕花一些溢价去优质地段,买一些有稀缺性的房子,怎么买的好比怎么买的便宜,对我来说变得更重要。

我记得以前遇到过一位买家,预算只有90万,想买一套投资房,原本计划很好在西区买个旧house,结果不知道从哪里知道北海滩Freshwater的公寓才100多万出头,刚好还是他喜欢的户型,硬是想想办法又凑出了额外十几万去买这个房子。

人们只有买自己不喜欢东西的时候才会考虑性价比和价值所在,但一旦是喜欢的东西,价格往往不是最重要的考虑。就像你买最爱吃的苹果,哪怕有类似的苹果便宜一半,你只关心甜不甜。又好像总说自己很穷的小白领,看上一款新式包包,硬是能拿出钱去把包买了。

所谓的房市里的成长投资,就是放弃所谓的性价比,去买能激发人们情绪的好货,当人们看到这个房子时瞬间都忘记了这个价格。

高买往往以后就是更高卖,不要怕房子抢手,而不敢去抢,因为今天你抢房子,当有一天你买到后再出时,别人会抢。

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