纽约地标克莱斯勒大厦出售,或成赔本买卖 ?!

0 评论 加国无忧 51.CA 2019年1月11日 10:03 来源:观察者网

纽约曼哈顿标志性建筑——克莱斯勒大厦要被卖了,但这回谁敢接盘?

克莱斯勒大厦 资料图

该建筑是上世纪前叶曼哈顿摩天大楼竞赛中的“元老级玩家”,曾短暂占据世界第一高度。有媒体称,这里也是《金刚》原定的取景地。纽约地产分析人士认为,克莱斯克大厦出售的消息,会引起国际买家的关注。

然而自2017年以来,该地的房市温度大不如前。有美媒分析,克莱斯勒大厦的转手可能会是赔本生意,这栋楼的“怀旧价值”大于实际价值。

一栋“奖杯”值多少钱?

据《华尔街日报》、路透社1月9日消息,目前克莱斯勒大厦90%的产权归阿布扎比投资委员会持有,后者是阿联酋政府掌管的一家主权基金。该委员会表示将对克莱斯勒大厦进行出售,并已寻求美国商业房地产巨头CBRE展开转手工作。

2008年,阿布扎比投资委员会以8亿美元的价格,从大厦原全权持有者铁狮门集团手中,买下克莱斯勒大厦90%的产权,另外10%仍归铁狮门所有。

目前卖方仍未透露克莱斯勒大厦的标价,但《华尔街日报》称,可能这8亿美元是回不了本的。主要分两个原因:

首先,克莱斯勒大厦年久失修,为和曼哈顿其他“年轻”商务楼竞争,光维修和翻新就要花上天价。铁狮门在1997年用1亿美元对大厦进行了翻修,至今已花费数亿美元。

其次,大厦下面的土地归库伯联合学院(Cooper Union,曼哈顿一所私立大学)所有。根据该学院财务文件数据,前年(2017年)这块土地的租金是775万美元,去年(2018年)涨到3250万美元,到2028年,租金将跃升至4100万美元。

此外,观察者网发现,克莱斯勒大厦所处位置,并不是目前曼哈顿房市交易活跃区域。从房地产相关各项数据来看,该建筑表现不佳。

图自Cushman&WakeField

据美国房地产分析机构Cushman&WakeField数据显示,2018年第四季度,克莱斯勒大厦的空置率约为81%,远低于其所在曼哈顿中央区域88.7%的平均水平;而中央地区商务楼平均置空率还要低于曼哈顿的90.8%总体平均水平。

净吸收(收入和出售的转换)方面,曼哈顿中央地区自第二季度起跌入负值,持续走低。就该项数据而言,克莱斯勒大厦所在地区是整个曼哈顿表现最差的区域

2018年第三季度,曼哈顿写字楼每平方英尺平均售价为908美元,按照铁狮门网站显示克莱斯勒大厦面积为76.7万平方英尺的面积推算,该建筑售价可达6.96亿美元(观察者网注:1平米约等于10.76平方英尺)。

2014年第三季度至2018年第三季度曼哈顿写字楼每平方英尺平均售价 图自Cushman&WakeField

实际售价会比推算价格更低,因为土地合同的签署方为铁狮门集团,并非阿布扎比投资委员会。这意味着后者出售其90%的建筑产权,存在“回不了本”的风险。

目前卖方并未透露克莱斯勒大楼的售价,CBRE纽约市长部负责人斯塔坤(Darcy Stacom)表示“兴奋”:“我已经接到全世界各地前来问价的电话。”纽约地产咨询机构NYC Realty主席贝恩布姆(Thomas Birnbaum)坦言,“对于某些人来说,这栋楼就是一个‘奖杯’。会有很多国际买家愿意花钱来买这个(奖杯)。

被金刚“摒弃”,如今仍是宠儿

《华尔街日报》介绍,克莱斯勒大厦于1929年建成,高度为319米,共77楼。当时,曼哈顿的建筑“追星族”们正在展开第一高楼的争夺。

克莱斯勒大厦在设计时为超越华尔街40号(现为特朗普大厦)283米的高度,准备了“秘密武器”:先将其高56米的塔尖组装好,然后在施工结尾迅速完成吊顶组装,用时仅90分钟。

这让克莱斯勒大厦成为当时世界上最高的建筑物。

《巴尔的摩太阳报》曾在2005年透露,1933年的电影《金刚》原本将在克莱斯勒大厦顶楼拍摄。但在1931年,帝国大厦仅用时410天,以381米的高度在曼哈顿第五大道崛起,克莱斯勒大厦被《金刚》剧组“弃用”。

克莱斯勒大厦(左)和帝国大厦 资料图

如今,克莱斯勒大厦在建筑学领域仍备受推崇,厦61楼的四个角落装设了老鹰雕塑,31楼的角落上的装饰雕塑则是参考1929年款克莱斯勒汽车的水箱罩造型。该建筑被认为是装饰艺术(Art Deco)的杰作,并在2007年被美国建筑师协会评为“美国十大最受喜爱建筑”。

资料图

近年来在《独立日》、《蜘蛛侠》、《黑衣人3》等好莱坞电影中,克莱斯勒大厦也有亮相。

“美国‘名产’,别碰”

据CNBC消息,中国企业曾在2015年和2016年掀起了一股海外收购热潮。2016年,中国在美国完成的交易达到创纪录的460亿美元。但从2017年下半年起,中国买家购买高端地产的势头减弱,到今年更是出现一波抛售潮。

克莱斯勒大厦转手的消息也让日本民众回想起日本“爆买地产”的历史。在日本“Biglobe”新闻关于此楼转手的报道下方,不少网民留言建议“美国的‘著名地产’,别碰”。纽约洛克菲勒大厦、帝国大厦都曾被日本著名企业拿下,但这些买卖最终都没有“好下场”:因经营不善等原因,降价卖出是常有的事情。

与此同时,曼哈顿房市遭遇重创。据美国房地产咨询机构Commercial Cafe统计,2017年第三季度,曼哈顿大型办公地产销售额同比下降了67%,与2015年第一季度的巅峰值相比,下降了90%。

成交量来看,2017年第三季度曼哈顿商业地产市场的成交量仅有6笔,整体下降了40%。

直到2018年情况才稍有缓和,但市场热度已经大不如前。彭博社指出,2018年纽约写字楼、商品房成交量同比增长34%,但仍落后2015年的峰值38个百分点。

这也得益于曼哈顿西区新开发的哈德逊广场(Hudson Yard)。美国金融博客ZeroHedge称,该开发项目于2012年启动,美国政府为刺激该地区经济,设立EB-5签证配套项目,即为投资者发放绿卡。

苹果、脸书、领英、优步等企业都已计划在哈德逊广场扩张,其中很大一部分原因就是抢夺优秀人才。去年12月,谷歌表示将花费10亿美元入住此地。

正在开发的哈德逊广场 资料图

美国房地产投资咨询机构JLL主席认为纳卡尔(Bob Knakal),“曼哈顿中城区(克莱斯克拉大厦所在区域)的楼都比较老,而新造的楼更抢手,是因为硬件设备占优。”另一家投资机构Savills Studley的副董事海勒(Woody Heller)则指出,“有些建筑很出名,一些买家就看上其‘情感价值’。这部分价值是无法量化的。”

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