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千亿房企溃败史:靠奥运一炮走红 今为还债奔走

1999年8月的一天,一个名为“广州奥林匹克花园”的楼盘正式开售。这天,被“运动就在家门口”这句广告词吸引而来的众多购房者,挤在售楼大厅,他们希望能成为第一批幸运儿。

时值北京申奥成功前夕,全国人民沉浸在奥林匹克精神感召下的巨大热情中,这让从广东番禺走出的地产商郭梓文,找到了财富密码——“奥林匹克”

为了挖掘这四个字在楼市的价值,郭梓文创办的广东金业拉来了投资方——国家体育总局下属的中体产业公司。

也得益于此,开盘之初,奥运名人李永波、伏明霞担任了这个项目的正副园长,彼时的国际奥委会主席萨马兰奇也被邀来题词。

“广州奥林匹克花园”的一炮走红,让合作双方都看到了复制这一模式的可能性,他们准备在北京、上海、武汉等地推出更多的奥林匹克花园。这也让郭梓文一度成为华南最受瞩目的地产商。

这段辉煌并未持续。2003年,已经更名为广东奥园的广东金业遭遇了第一次滑铁卢,先是与昔日的合作伙伴中体产业分道扬镳,后又因借壳上市被骗,面临数亿担保债务黑洞,并开始了一段长达四年的沉寂期。

2021年,这家拥有25年历史的华南房企,面临着比十几年前更危险的处境。

中国奥园下属公司一名离职员工告诉《凤凰WEEKLY地产》,今年上半年,就有零星供应商前来公司索要账款,到了10月份左右,供应商前来索要账款的情况变多,奥园总部还特意增加了安保人员。

《凤凰WEEKLY地产》获悉,中国奥园近期进行了一轮裁员。此前网上传闻,奥园裁员比例在10%-20%左右。

“行业寒冬,优化是正常行为,是否裁员看行业发展情况,和结合公司运营方向。网上很多比例的说法都是谣言。”12月13日,中国奥园对《凤凰WEEKLY地产》表示。

过去几个月,郭梓文可能经历着创业生涯以来最忙碌的一段日子,终日奔波在找钱的路上。但随着债务出现实质性违约,郭梓文的努力多少有点微不足道了。

这一次,奥园能不能扛过去,谁也没底。

“郭承包”

1991年,万科的名字出现在深交所;冯仑、潘石屹踏上海南的热土,迈出进军房地产的第一步。

这一年,27岁的郭梓文决定下海,为此,他辞掉了国企的铁饭碗。

郭梓文属于高材生,外形儒雅。后来,有媒体将其和同时代的地产商做了比较,“比起小潘,他更大气;比起外形富于波希米亚色彩的王石,他更像主流精英”。

图为郭梓文

自称无背景、无资金的郭梓文,选择从承包入手,但承包国企也需要钱,起步的一笔5万元押金,有一半都是他借来的。

一笔6000元的广告牌生意,帮助郭梓文打开了商业的大门。凭借不错的口碑,郭梓文的钱袋子也鼓了起来,尝到甜头后,他盯上了更多经营不善的国企,先后承包了5家国企,“郭承包”的称号由此而来。

1996年,亚洲金融风暴来临前夕,赚得第一桶金的郭梓文选择进入房地产。当时,郭梓文的哥哥郭梓宁,还在番禺一家国企任职,得知旗下梅山建设开发公司一个楼盘烂尾后公开寻求支持,便叫来郭梓文联手拿下承包权。

几个月后,该项目以“金业”为品牌面世。

深谙营销之道的郭梓文,重金请来了曾帮助过碧桂园的策划人王志刚。为吸引白领阶层的注意力,郭梓文将番禺画院引进项目,并请国画家关山月亲自题写院名。

该项目大获成功。不仅带来了名利,还为日后奥园发力旧改项目埋下“资深”的伏笔。

郭梓文总结经验,房地产一定要与产业相结合。

后来郭梓文被称为“复合地产”的缔造者,这里算是一个起源。真正的实践,是从1999年的“广州奥林匹克花园”开始。

当时,有一个说法,“中国地产看广东,广东楼市看华南”。在一众地产商云集的年代,郭梓文仍然脱颖而出。

有人问他原因,郭梓文笑着说,“因为我善于与人合作。”

但这样善于合作的人,在2003年,与“奥林匹克神话”的共同创造者中体产业分道扬镳。此后,双方又因商标和品牌使用问题,公开上演一轮口水战。

奥园付出了沉重的代价,失去“奥林匹克”这个品牌。

“分手事件”诱发奥园开始关注资本市场。同年,急需用钱的广东奥园入股诚成文化,试图借壳上市,打造“复合地产”第一品牌。诚成文化时任董事长刘波的另一个身份,是影星许晴前男友。

这次借壳为奥园埋下了一颗“雷”。为了借钱而入股的奥园发现自己被骗了,身陷近5亿的担保黑洞,而刘波则潜逃海外。彼时,奥园一度传出裁员75%。消息出来后,郭梓文为此坐立难安,奥园高管声称要起诉造谣的报纸。

受此拖累,奥运损失了几千万,传出资金链断裂的消息,郭梓文也随后消失在大众视野。

这一沉,就是4年。

追赶

2006年,郭梓文终于盼来曙光,等来了海外战略股东美国国泰财富基金的加持。第二年,中国奥园就顺利在港交所挂牌上市。

凭借奥园上市,时隔5年后,郭梓文再次登上胡润百富榜。那也是一个地产商争奇斗艳的年代,中国最富裕的20个人中,有14个人都与房地产有关。

奥园上市的2007年,房企正在上演“圈地运动”,有统计显示,这一年上市房企融资超2000亿。

手握大几十亿现金的郭梓文,着急了。

2008年,“中国奥园寻求土地合作”的广告,刊登在各大主流媒体上,对土地的要求是位于城市中心,而此前,奥园一直在城郊获取低价地。

郭梓文盯上的项目中,就包括一个数次易主的著名烂尾楼项目,位于北京CBD大望桥东南角的长安8号。这在当时被奥园视为“进京赶考”的一次尝试。

图为长安8号房地产项目

2009年,奥园花3.7亿元,从北京世纪协润地产手中获得长安8号的操盘权。一个看似无关的新闻是,北京世纪协润地产实控人王志彼时才娶了一位女明星,以至于后来奥园被长安8号拖累的时候,外界调侃郭梓文,远离“娶女明星的伙伴”。

不过,郭梓文当时信心满满,他放言,希望未来3年内,这个项目能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。

这个愿望很快落空了。

2009年-2011年,奥园对长安8号先后投入成本超30亿元,但最终几千万一套的房子不仅没卖出去多少,还惹了一身官司。

受此拖累,奥园一度传出资金紧张,郭梓文快刀斩乱麻,终于在2012年甩掉了这个包袱,但他坚持“当初买长安8号的决定是对的”。

经此一战,奥园元气大伤,郭梓文说,未来要多布局受调控影响较小、刚性需求较大的城市。

这之后,郭梓文和奥园又沉寂了几年,直到2015年。

那一年,郭梓宁新成立了奥园商业地产集团,与原有地产集团平行运作,实际上是一种内部竞争。外界后来评价,正是这种赛马机制助推了中国奥园的新一轮腾飞。

不过,随着地产进入管理时代,这种机制难免内耗。今年3月,市场消息传出,奥园将合并旗下奥园地产集团和奥园商业地产集团。奥园集团在随后的回应中,虽然否认了合并事宜,但承认要强化集团层面资源共享,打通业务管理壁垒。

2017年,克而瑞公布的榜单中,操盘金额超1000亿的房企有17家。这一年的地产圈相当热闹,黑马频现,新城控股、旭辉顺利挤进千亿俱乐部,阳光城、中南置地、正荣集团等则站在了千亿俱乐部的门口。

奥园也在2017年加速,年内共拿下58宗地块,地价款是222亿,接近当年销售额的50%,并在多地创下“地王”项目。万科郁亮喊出“活下去”的2018年,奥园仍在积极扫货。

如此加速之下,2019年,奥园合约销售金额达1180.6亿元,成功挤进千亿俱乐部,排在克而瑞销售榜单第27位。

“希望中国奥园具有持续增长能力,能成为受行业尊重的企业。”在2019年的业绩发布会上,郭梓文说道。

2015年至2019年,奥园合约销售金额从151.7亿元增长至1180.6亿元,年均复合增长率达67%。在2021年初的业绩会上,这段时期被奥园称为规模红利时代的“全速跑”。

高歌猛进的同时,奥园负债水平也在攀升,2019年,其资产负债率为87%,负债总额超2500亿元。2021年上半年,中国奥园资产负债率为83.1%。

这期间,奥园也并非一片祥和。2019年中期业绩公布后,有媒体质疑奥园销售数据造假,还引发了股价闪崩。

2020年3月,一名匿名人士发布一份做空报告指出,奥园自2016年开始存在隐瞒和低报归属少数股东利润,及虚增合约销售额等情况。随后,奥园站出来否认。不过,这次风波并未在二级市场引起太大水花,当日中国奥园跌幅为2.43%。

但到了2021年这次,奥园似乎是绷不住了。

“绝不躺平”

11月中旬,一笔约6600万元的信托贷款被指违约,由此揭开了中国奥园债务问题的冰山一角。

今年10月,花样年、新力美元债“躺平”后,内资房企美元债随后遭遇一轮大跌,信用评级也频繁被下调。中国奥园同样遭遇“股债双杀”,因担心奥园面临流动性危机,标普、惠誉、穆迪等评级机构,相继下调中国奥园评级或展望。

据媒体报道,11月初以来,奥园面临多家金融机构提前清偿要求,郭梓文和他带领的高管团队便进入了“紧急状态”,内部成立应急小组,奔走于各大金融机构之间,希望获得谅解与支持。

这段时间,郭梓文对中国奥园管理层说得最多的一句话是,“绝不躺平”。

郭梓文的奔走起了作用。截至11月29日,奥园三笔境内债展期获通过,涉及金额约15亿元。

不过,奥园在11月22日公告,公司已聘请钟港资本评估债务状况。钟港资本是有名的“债务专家”,华夏幸福、蓝光发展等在出现债务危机或流动性问题后,均聘请过钟港资本作为财务顾问。

这一行为引发市场担忧,投资者担心奥园此举是做好了境外债谈判甚至违约的准备。

据企业预警通,截至目前,中国奥园现存美元债10只,余额为29.66亿美元(约189亿元)。其中约9.38亿美元(约60亿元)将于12个月内到期。

12月2日,中国奥园将资金流动性危机归咎于评级下调,导致境外融资受阻,对短期流动资金造成巨大压力。同日,奥园称,一笔本金总额为约6.51亿美元的融资,由于评级下调被债权人要求偿还,但公司并无付款或就替代付款安排与该等债权人达成协议。

几天后,国际评级机构惠誉宣布,将中国奥园的长期外币发行人违约评级由CCC-下调至C,并将其高级无担保评级和未偿付的美元高级无担保票据评级降至C,回收评级则维持RR4。惠誉解释降级行动时称,公司未能偿付离岸债亦未能与债权人达成协议,意味违约或类似违约的过程已经展开。

兵败如山倒。

12月2日,中国奥园公开承认,公司担保的部分理财产品出现预期。奥园透露,公司相关的基金和定融产品总额约60亿元,第三方管理的定融产品约24亿元。

据媒体报道,这笔理财涉及全部投资人大概1500人,其中员工及亲戚占669人。针对此,奥园制定了相应的兑付方案,包括现金分期兑付、实物资产兑付。投资人可以任意选择两种方案进行兑付,或者组合两种方案兑付。

和花样年、当代置业类似,惠誉指出,截至2021年上半年,中国奥园握有518亿元可用现金,不包括项目建设的限制性现金和限制性存款,足以覆盖516亿元的短期债务。但最终,奥园还是违约了。

奥园出现资金危机的时间,可能还要更早。奥园下属公司一名活动策划员工告诉《凤凰WEEKLY地产》,早在今年4月,其所在公司就遭遇了一轮裁员,随后其跳槽离开,近期该公司又遭到一波裁员,“一个设计部门20多人,裁员后只剩下一个人”。

早在11月初,中国奥园就寻求处置资产,首先摆上货架的是物业公司奥园健康的股权。当时的接盘方传闻是拟“吃下”恒大物业的合生创展。但至今,这桩交易尚未取得进展。

11月中旬,奥园卖掉了一处位于香港西半山罗便臣道的一处物业,收回9亿港元。该处物业名为燕贻大厦,是香港富人区著名的旧楼,靠近中环的CBD。

这也意味着奥园海外扩张的折戟。2018年,奥园加紧海外扩张,在澳大利亚、加拿大均有动作后,很快又盯上了香港,收购燕贻大厦是其进军香港的第一站。彼时,粤港澳大湾区的战略,也让奥园看到了香港地块的价值。

3年后,这块地成了奥园首先处置的资产,还亏了约1.77亿港元。另有媒体报道,为回笼资金,奥园境外物业都有可能被处置。

中国奥园向《凤凰WEEKLY地产》证实,“在考虑处置海外资产”,但以公告为准。

更难的是后续的销售回款。上述员工介绍,今年4月,其离职前,已经明显感觉到“活不多了”,而奥园一些在三四线和一二线城郊的楼盘更是交易惨淡。 当前,城市更新项目在奥园的业绩中起着举足轻重的作用,其拥有70多个旧改项目,99%都在大湾区,转化后的货值据说有7500多亿。

郭梓文此前在中期业绩会上透露,在城市更新项目转化方面,中国奥园已进入利润释放期,预计2021年全年预计转化400亿元,2021年至2024年能够转化的可售货值达到2420亿元。 2021年1-11月,中国奥园合约销售额为1157.8亿元,11月单月仅实现销售额71.5亿元,较2020年同期下降53.11%。未来的一个月,奥园要完成约350亿元的销售额才能达成1500亿元的年度目标。

年初,郭梓文对2021年寄予厚望,他说,这一年是奥园迈向世界500强的开局之年。显然,这个开局并不顺利。

早期创业时,郭梓文曾说:“没有机会的时候,是人找钱;有了机会是钱找人,最高的层次是钱找钱。”

但对今天的奥园而言,找到钱,活下去,比什么都重要。

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