楼市花式松绑但已躺平：胡辣汤都喝不起

一场轰轰烈烈的拯救楼市潮正在各地集中上演。

克而瑞地产研究统计，截至5月24日，全国累计放松楼市调控政策的城市增至134个，政策频次达到223次。

本轮政策放松，多集中于销售端，比如放松限购/限贷/限售/限价、降低首付比例、下调房贷利率、购房补贴等。从城市来看，松绑潮正从四五线城市逐渐转向二线城市，北上广深四个一线城市尚未见动静。4月至今，22个二线城市放松调控46次，包括杭州、南京、苏州、成都等。

相较销售，针对房企融资及拿地端的宽松度一般，这从2022年第一批次集中供地结果，仍为国央企和地方城投兜底、溢价率颇低，即能看出。

不过，这轮救市行动的落地效果，至今未见明显起色。

以二线典型城市苏州为例，5月9日，当地开始全面放宽限购限售。克而瑞数据统计，9日至22日，苏州新房成交面积为29万平方米，同比减少30.6%；二手房成交套数为1689套，同比下滑55.8%，即使环比1月，依然有1032套的差距。

或许，救市效果更需要拉长周期来看。按照国海证券的测算，从政策松到市场稳的传导时间，一线城市一夜之间即可反弹，二线城市则需要3个月，库存处于历史高位的三四线城市则需要长达6个月以上。

回溯过往14年的楼市下行周期，曾有过2轮政策大放松：2008年对冲金融危机时，全国首付比例统一下调为两成；2014年开始，棚改货币化方案等四波组合拳被抛出，以应对高库存压力。

相比之下，本轮调控更多强调“因城施策”，并未有自上而下统一救市政策。而疫情持续三年、房企暴雷声未停，加上经济整体疲软，导致购房对预期收入信心不足，都是过往未曾出现的新困局。

楼市仍在艰难爬坡，何时回暖，仍未有期。

花式松绑楼市，二三线城市分化

“2月份市场很好，3月下旬疫情来了之后，销售开始走低，从每个月2500套下降到1500-2000套。”一位菏泽本地开发商负责人告诉作者。

2月17日，春节刚过，山东三线小城菏泽发文放松调控，无房无贷购房者的首付比例，从三成降至两成，这被外界视为打响商业银行贷款降首付的第一枪。2018年，菏泽也是首个取消限售令的城市。

首付下降，意味着在购房者手里资金并不宽裕时，银行可加杠杆助力上车。放在往常，这招能直接有效刺激购房消费欲望。

但据上述负责人观察称，首付下降本应利好刚需客户，但这部分客户抵御外界经济风险的能力不强，大多对未来预期收入没什么信心，因此对应的城区外围刚需楼盘销量就很差，越便宜的房子越难卖，加上周边竞品多，很多还在降价走量；反观市区好位置、强学区的改善楼盘，客户家底厚，好多有铁饭碗保证，改善需求就没问题。

他补充道，为了严防烂尾楼，并控制库存，当地规定楼盘建到封顶才给发预售证，楼市库存才13个月。

这一库存量并不高。国海证券以2022年1月数据为例，三四线城市去化周期约为19.9个月，“棚改货币化安置退出，这是影响市场需求最重要的因素”。

4月份，三四线城市新房销售同比下滑63%，如此销售去化重压下，其自然首当其冲，救市手段也能出尽出，包括取消限购、放松限贷、购房补贴等核心刺激政策。

在调控工具箱中，限购无疑是最为直接有效的大招。三四线城市多为全部直接放开；二线则相对矜持，选择放开对部分人群的限购，比如高学历人才、多胎家庭，或者如长沙施行的存量房出租10年换来房票。

在过往楼市价格上涨周期中，均为“一线—二线—三四线”的传导方向，如同石子丢入湖中，从中心向四周泛起涟漪。但在下行周期，救市方向则刚好相反。

三四线全面放松之后，随后跟进的二线城市，救市力度则相对分化。

以郑州为例，前者于3月1日宣布全面放松调控，打响二线城市救市第一枪，包括降低二套房首付比例，并罕见地重提货币化安置等19条政策。2022年1月，郑州商品房库存去化周期约为17.6个月。

国海证券统计，与郑州情况类似的有重庆、成都、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、合肥、长春等城市，2022年1月的去化周期，分别为20.6、30.3、19.3、31.9、24.1、28.0、23.7、18.8、30.3个月，库存均处于较高水平。

反观杭州，其2022年1月份的新房去化周期仅为6.4个月，而二手房库存高达18万套，创下近年来新高。由于严格限价，新房与二手房存在价格倒挂，万人摇号抢新房的盛景屡见不鲜。因此，其调控放松仅针对二手房市场，大幅降低购买门槛，试图引导买房者接盘积压如山的二手房。

更有城市救市新政遭遇“一日游”，比如南京全域取消二手房限购，以及武汉远城四区解除限购，放松政策刚出，旋即被撤回。

山东小城齐河县更是“下猛药”，5月31日，一份加盖当地住建局、财政局等多部门公章的调控文件提出，首套房、二套房首付，分别下调至10%、20%，首创“一成首付”制度。甫一曝光，当地随即称“文件作废”。

一般而言，库存高企、销售持续低迷，这类城市放松调控空间尺度更大；库存低、房价上涨压力大的城市，政策仅能略微放松，一旦过火，就有被叫停的风险，尤其四个一线城市，目前仅限于放宽限贷、下调利率这些力度较弱的政策。

市场难有起色，或上演抛售潮

“10分钟销售20亿，356套被抢光。”5月28日，一则华润操盘的郑州某改善项目销售喜报传来，甚至有当地自媒体直呼，“楼市重回2016年，吹响郑州楼市冲锋号！”

不过，一位郑州资深地产行业人士却持怀疑态度。他解释称，该项目很特殊，热销原因除了地段配套好、央企背书外，还与周边二手房价格倒挂有关，买到即赚到，难以代表当前整体行情。

“比如5月份，主城区的杨金板块卖得最好的楼盘，才不到20套房，有的项目只卖了四五套。”他告诉作者，刚出新政的3月份，市场略微起色，4月份又开始下滑，5月初赶上新一波疫情，售楼处关闭，直到现在，疫情管控造成很多地市客户都来不了郑州，市场依然很低迷。

作为房地产下游的品牌营销公司，上述人士的团队最高时曾有20多人，最近已经裁了一半，因为原本合作的开发商多半已经躺平，降价、分销、首付分期等刺激手段都用完了，销量依然没有起色。

克而瑞数据也印证了上述观察。据其统计，2021年下半年，郑州主城区的成交面积下滑了30%左右，进入2022年，市场继续下滑，前4个月成交面积萎缩近50%，为历史最低水平。

一位郑州某银行从业者告诉作者，考虑到生二胎，原本打算过年后换成四居室，但现在银行利差收窄，贷款放不出去，不良还反弹，员工普遍降薪两三成，换房的计划不得不暂时耽搁。

“现在9块一碗的方中山（胡辣汤）也喝不起了。”他戏称。

寒冬行情下的郑州，基本代表了多数二三四线楼市现状。疫情扰动叠加经济不确定性，救市效果不及预期。不过，长三角、珠三角区域有望率先走出颓势。

诸葛找房数据统计，截止到5月26日，新房如苏州、南京、青岛、佛山、杭州环比止跌转升；二手房如深圳、苏州、南京、青岛、佛山、大连成交量超过4月，珠三角热点城市以及长三角苏州、南京5月已率先露出回升迹象。

此外，一个有趣的现象是，限售松绑后，诸多城市二手房挂牌量激增，业主可能存在集体抛售行为，一旦购房需求没有同步增长，可能造成房价承压，与救市初衷相悖。这类似股票市场中，限售股解禁造成股价下跌。而限售令出台，原本是为了降低房屋流转率，遏制短线投机炒房。

以5月份刚放宽限售的部分城市为例，贝壳研究院数据披露，5月，东莞二手房日均新增挂牌量，较4月日均增长约25%，南京、徐州日均环比增长50%，苏州则超过4月的2倍。

土地让利开发商，但已没钱买地

销售回暖迫在眉睫，这不仅关乎开发商暴雷声能否止住，更与地方政府的钱袋子直接相关——抗疫加重地方财政压力，土地财政重要性愈发凸显。

按照国海证券首席经济学家夏磊的测算，2021年，地方政府的房地产相关收入总计10.8万亿元，占比地方本级财政收入的52.6%。其中，5项房地产专项税、土地出让金收入分别为2.1万亿元、8.7万亿元。

如今，地方政府卖地艰难。根据财政部统计数据，今年前4月，地方政府性基金预算本级收入同比下降28.8%，其中土地出让金收入同比下降29.8%，仅为1.5万亿元。

但相比于销售端，此轮救市潮中，房企融资及拿地的放松力度明显不足，主要集中于降低保证金比例，取消或降低竞配建要求，放宽预售资金监管，核心是让利于开发商，希望其能踊跃拿地。

以土拍热度延续的杭州为例，第一批次土拍中，60宗地仅流拍一宗，平均溢价率达6.41%。克而瑞地产研究测算，23宗触顶成交地块的平均地房比约为0.57，房地价差也均在1万元/平方米之上，保持较为可观的盈利空间。

“根据投资部的测算，滨江竞得这11块地，收益高低不同，平均净利润在8%左右。”“杭州地产一哥”滨江集团董事长戚金兴近期对外表示。而在去年首轮土拍中拿到5宗土地时，戚金兴则宣称，“我们努力做到1%-2%的净利润水平”。

苏州为了土拍也做足了“功课”。5月9日土拍当天，当地还继续放松调控，放宽限售、限购，试图提振市场信心。土拍细则中还下调了竞拍保证金、延期缴纳土地出让金，最终挂牌15宗地均获成交，整体溢价率仅为3%。

但可惜的是，大多数城市土拍结果仍无暖意，尤以天津最为清冷，其挂出的29宗地仅有5宗卖掉，流拍率高达83%。高库存压力下，长春甚至只挂出了4块地，其中2块拍卖前就已提前终止出让。

平安证券统计，除上海、郑州、沈阳、长春四城外，其余已完成首轮18城土拍中，整体流拍率为17%、成交溢价率为5%，2021年第三批次则分别为13%、3%。这其中，央国企仍为拿地主力，地方城投现象仍旧延续，民营房企集体继续隐身，仅有滨江、龙湖、金地、旭辉拍到土地。

对于多数民营房企来说，销售未回暖、融资依旧不畅，手里的钱要优先保交付、保还债。

一家头部央企区域融资部人士告诉作者，除了少数优质民企房企外，现在银行开发贷仅限于央国企，像融创这类出险房企，银行现在不敢放贷，能做到不抽贷、不断贷已经不错了。

“最近我们拿了块地，仅需要七八亿的开发贷，十几家银行主动跑来抢这单生意，我们要求利率上限4.2%，并且只做部分资产抵押，这么低的利率银行基本不赚钱，指望着后续按揭贷款来盈利。”上述人士表示。

西政资本近期一篇研报也指出，虽然监管层喊话金融机构给予房企支持，但大部分银行对普通民营房企都还是紧闭闸门，大多数仍无法拿到银行开发贷。对于地产投资机构来说，银行的更新贷、开发贷等核心融资款无法正常投放，则前融资金的退出依旧缺乏核心还款来源，前融业务的恢复仍需等待楼市整体复苏。

但眼下，楼市复苏仍不见踪影，“国字头”房企也在苦苦支撑。

5月27日，TOP 10房企、总部位于上海的国企绿地控股（600606.SH）公告称，一笔5亿美元债正在寻求展期，“疫情导致五成售楼处暂停，4月销售额同比下跌57%，现金流低于集团预期，计划三年内出售2000亿资产”。