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美国比中国还依赖房地产?!意味着什么?

坊间流传着一个说法:美国房地产占GDP的比重,比中国还高,而且高不少。

美国比中国还依赖房地产。

这个说法到底是真是假?它的成因是什么,向我们传递了什么信号?

今天专门探讨这个问题。

先看一下,2022年一季度房地产在中国GDP中的比重。

上图是中国国家统计局公布的“GDP初步核算结果”。

 

2022年一季度,中国的房地产增加值为18930亿元人民币(专题),同比下降了2%。一季度GDP为270178亿元人民币,房地产行业的占比为7%。

为房地产行业建房子的建筑业是单独统计的,一季度增加值为13029亿元,占GDP的比重为4.82%。

从大类行业看,中国房地产的增加值仅次于制造业、批发和零售、金融,是对GDP贡献最多的第四大行业。

上图是2021年全年的数据。

 

中国房地产行业在2021年占GDP的比重为6.8%,是仅次于制造业、批发和零售业、金融业、建筑业的第5大行业。

于是我们发现了一个好玩的现象:房地产在2022年一季度很惨,是少数下滑的行业,但其占GDP的比重反而上升了。当房地产不行的时候,建筑业下滑得更快,从第四行业变成了第五行业。

通过2021年全年和2022年一季度的数据,我们大致可以得知:中国房地产行业增加值,占GDP的比重是7%左右。

美国的占比又是多少?

中金公司一份研报中,根据美联储数据做了如下图表:2010年到2020年的10年里,房地产占美国GDP的比重均值是12.1%。

2021年美国GDP达到了23万亿美元,其中,房地产及其租赁贡献了29355亿美元;剔除租赁,房地产部分的增加值26498亿美元。

这样可以算出:美国2021年的国民经济结构中“房地产占比达到了11.52%”。而2021年,制造业增加值只占美国GDP的11.15%。

此外,华创证券的一份研究报告也指出,1947年以来,美国房地产和租赁行业增加值占GDP的比重是不断上升的。(下图)

在美国,“金融、保险、地产和租赁业”是合并统计的,是占美国经济比重最大的一级行业。其中“房地产和租赁业”是占美国GDP比重最大的二级行业,2019年的占比是12.2%。

列举了这么多数据,是想告诉大家以下几个事实:

1、美国的房地产行业占GDP的比重,的确高于中国;

2、房地产和租赁业,是美国对GDP贡献最大的二级行业,超过制造业。

3、美国自1947年至今,房地产和租赁业在经济中的占比是不断上升的,2021年略有轻微的下降。

美国房地产占GDP比重显著高于中国,是什么原因造成的,是统计口径的问题吗?

比如有人就撰文说:中国的房地产行业和建筑业是分开统计的,美国是放在一起(电视剧)统计的,所以美国占比高。

这个说法是错误的。

事实上,美国也是分开统计的,比如2018年美国房地产和建筑业加起来占GDP的比重是16.25%,高于中国房地产+建筑业占GDP大约12到13个百分点的比重。

坊间的第二说法是:美国在计算房地产增加值的时候,计算了“自购自用房屋”产生的价值,而中国没有计算。所以,中国的房地产增加值是被显著低估的。

也就是说,美国在统计GDP的时候,使用了“虚拟租金法”:居民购买的自用住房,也按照市场化的租金水平计算了GDP。

真实的情况是:美国房地产增加值里,的确计算了自购自用住房的“虚拟租金”。

中国虽然没有使用“虚拟租金法”计算自购自用住房产生的GDP,但还是考虑了其价值的,而不是没有计入。(下图)

2018年3月14日,国家统计局新闻发言人毛盛勇在新闻发布会上,有过如下表示:

社会上也有一些学者说这个问题,说中国的居民自有住房没有纳入到GDP核算里面,这个是不对的。“居民自有住房是什么意思?GDP的核算是核算生产活动,比如是在市场中租房子住要付租金,就核算进去了。还有一部分是住自己的房子,住自己的房子就没有市场交易行为发生,这样大家就认为没有被纳入到GDP的核算里,实际上不是这样的。”毛盛勇说。

毛盛勇表示:“我国在GDP核算中已经考虑了居民自有住房,我住自己的房子跟我到市场上租房子对我来讲是享受了同样的服务。自有住房的核算方法,国际上有多种方法,我们现在还在权衡还在选择,看看是用成本法还是用虚拟租金法,用哪一种方法更能真实准确地反映中国居民自有住房的基本情况。”

毛盛勇这段话说得比较绕,但基本上可以读懂:在居民自购自用住房计算GDP的时候,美国使用的是“虚拟租金法”,中国使用的是“成本法”。

于是又有了一个说法:

中国把自购自用房计入GDP的时候,使用的是“成本法”,而不是美国采用的“虚拟租金法”,所以中国的GDP仍然被低估了。

真的如此吗?其实未必。

原因很简单,中国的住房租售比非常畸形——租金回报率非常低。以一线城市为例,目前1套住房买下来,想通过租金收回本金,往往需要50年甚至70年,也就是租金回报率在1.5%到2%左右。

而按照正常的财务制度,房屋折旧是20年。

我不知道按照成本法,中国的自购自用房具体是如何计算GDP的,如果对应的是20年折旧,则相当于按照5%的租金回报率计算的,而实际的租金回报率只有2%不到!

所以,即便中国采用美式的“虚拟租金法”,也未必能提升中国房地产行业在GDP中的占比。

第四次经济普查之前,就曾有人预言:在这次普查中,统计方法会进一步跟国际接轨,中国房地产增加值可能在普查之后大幅增加。普查结果2019年11月正式发布,我们并没有等来GDP、特别是房地产增加值的明显变化。

也就是说,美国房地产在GDP中的占比,就是比中国高,基本上不存在统计方式差别的问题。

为什么会这样?美国不是科技创新大国吗,经济应该摆脱了对GDP的依赖?

下面谈谈我的看法。

第一,摆脱经济对房地产的依赖,是我们才有的说法,美国人没有这个概念,他们不觉得经济依赖房地产有什么不好。事实上,美国地方政府的财政高度依赖房地产税。

比如有网友曾贴出弗吉尼亚州费尔法克斯县2016年预算截屏,当年该县财政总收入为38亿美元,其中24亿美元来自房地产税,占比63%。

63%看起来非常高了吧,但其实仍然低于全美平均水平。

美国政府的层级越低,对房地产税的依赖程度越高,到了县这一级,按照2012年的数据:全美县级政府的财政总收入为5850亿美元,房地产税为4608亿美元,占比为78.9%!

第二,美国房地产占GDP比重高,跟制造业向外转移,产业空心化有关。

美国是全球第一大经济体,由于国内生产成本不断上升,制造业早在40多年前就不断外迁。所以,美国GDP中第三产业占比非常高。

缺少制造业的制衡,房地产就一家独大,在GDP中占比上升。

类似的案例还有香港(专题)。香港上世纪60年代靠制造业起家,连塑料花都生产,李嘉诚就是靠此起家的。后来制造业向深圳、东莞等内地城市转移,李嘉诚本人也转而开发房地产。所以在香港经济中,房地产占比至今仍然高达20%左右。

第三,美国房地产占GDP比重高,还跟劳动力成本不断上升有关。

随着美国产业升级,工资水平不断提高,房地产从业人员的薪酬也不断上升。房地产又是不可贸易的行业,无法转移到中国生产,然后到美国装配。所以,这个行业的占比一直低不下来。

其实,一个含税高的行业,是不可能“便宜”的,也是不可能在GDP比重上无足轻重的。

无论对于中国还是美国来说,房价的实质是税收,房地产行业是税收神器,再加上是民生必需品,所以会长期受到政策呵护。

比如美联储在印钞的时候,一般来说是三分之二印给财政部,也就是购买国债;三分之一印给房地产行业,购买MBS。所谓MBS,其实就是房贷打包上市发行的抵押债券,美联储直接印钞购买。

最后说一下我的结论:

第一,没有必要污名化房地产,即便经济发达如美国,房地产仍然是最大的“二级行业”,占GDP的比重大约为12%左右。县级政府的财政来源,接近80%来自房地产。

第二,有人说,过去40多年只是中国的“房地产金融化时代”(赵燕菁),未来40年才是“土地财政时代”。

“过去40年”有点夸张了,因为中国全面房改是1998年开始的,房地产金融化也不过24年。但未来,土地财政的确对地方政府越来越重要。看看美国的情况,有利于理解这句话。

这将会怎样影响我们的资产配置?我想,向中心城市、核心区集中,少而精地持有不动产,或许才是上策。

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