烂尾楼爆雷 取消"预售制"是解方吗?

烂尾楼“停贷”风暴正在中国蔓延，一些网络舆论把这场风暴的起因指向了房产市场的预售制度。中国在房改之后，相关效仿香港楼花模式的预售机制真是问题的根源吗？同样实施预售制的台湾则如何防止类似危机，确保购屋者权益?而这场烂尾楼风暴，又可能会如何收场呢？

“预售制”造成烂尾风暴?

过去的十多年，房地产市场曾经是拉动中国内需的火车头。不过，六月以来的烂尾楼业主停贷事件，却让外界担忧这可能是撼动中国金融体系的一场风暴。

六月底，江西烂尾楼业主宣布停止偿还房贷后，多地受害业主也纷纷响应。截至目前，已有超过15个省份的百多个建案业主发布了停止还贷的“断供”声明。

楼盘烂尾背后，一个热议的话题就是房地产的预售制是否应该取消，并改为现房销售制?

1998年中国房地产改革，在商品房短缺、房企缺资金的情况下，当局借鉴了香港卖楼花(台湾称预售屋)的一种开发商放杠杆的形式——也就是建筑商先向银行贷款买地，快速投入建案，向消费者收钱后，又再把钱投入房产市场买地、再借贷，开设新建案。

中国经济学者任泽平7月14日发文，呼吁取消商品房预售制，称“用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会”。他认为应该改为现房销售，一手交钱，一手交房。

但在一些专家看来，取消预售制不是解方，更不是造成这场风暴的根源。

“ 我觉得关键是，看好市场就会有人接，看坏市场就会没人接。所以会找不到人接的原因是: 同业也看坏市场。看坏市场就不会涉险去做这样的事情。”在两岸都设有办公室的房产机构“住商不动产”企研室资深经理徐佳馨告诉本台，除了经济大环境不佳，地方财政及中央角色也是问题，“政府能控制的东西太多，变成如果今天民间没有信心、业者没有信心，对调控上心里有疑问，也没有进一步处理，就很容易发生连锁性的问题。特别是本身体质不健全的二三线以外城市，很快就暴露出问题。”

预售制度在美国也运行已久。专研中国城市规划、政府土地销售议题的布朗大学沃森国际和公共事务研究所研究员孙睿(Saul Wilson)告诉本台，“真正不同的在于，中国仍在建立信用评分系统和相关的执法系统； 同时，在避免社会不稳定上也面临着巨大的政治压力。 种种原因使得银行很难获得比抵押品更有价值的抵押贷款。”

台湾如何保护预售屋消费者?

“我们做研究的常常在讲，土地政策其实就是地方政治。” 台湾政治大学地政系教授徐世荣也告诉本台，烂尾楼风暴的解方要从政治角度、银行违规放贷以及预售资金监管出现漏洞谈起， “土地开发往往带来暴利，地方上有权有政治势力的，多多少少都会投入到土地开发、不动产的买卖。政治影响银行 ，让银行借贷给建商、借贷给买房人民，造成有一大笔资金都投入在房地产上……。这过程中，造成了土地投机炒作的空间。”

根据世界银行六月发布的《中国经济简报》，截至2021年底，中国房地产投资占国内生产总值GDP的13%；而经合组织国家仅为5%。若考虑相关建筑供应链，整个房地产行业约占中国GDP的30%。

台湾怎么防止烂尾楼风暴的发生? 徐佳馨提出了三点解释：首先，台湾与中国大陆的市场规模不同；其次，台湾在结构上有市场机制的运作，又遵循国际会计准则。当无力承担的建商到市场上兜售给其他建商时，通常会有更大、有财力的建商接盘。

徐佳馨：“中国在整个结构上，连这么大的集团都会有资金链紧张的问题。台湾即便大或小，我们差距不会像恒大跟一般小建商这么大。景气很好的时候，不至于发生烂尾楼情况，不管怎么样资金链是顺畅的。但现阶段中国发生资金链紧张，也有缺工缺料跟工料双涨的问题，变得大建商卡住，小建商也无力承接，就只能放着摆烂。”

第三，在消费者保护上，台湾内政部设有预售屋履约保证。徐佳馨说：“把今天先付款的民众的钱放在第三单位，万一发生了什么状况，消费者至少还能把钱拿回来。”

徐世荣进一部补充，台湾在上世纪七零、八零年代经历过一些烂尾楼案例后，逐渐完善监管及消费者保护机制，预售屋的受害者可以透过消保会、透过团体诉讼得到偿还。

烂尾风暴如何收尾?

面对烂尾楼风暴，中共中央已经开始有所动作。彭博社14日引述知情人士透露，中国住房和城乡建设部本周招集金融监管机构和主要银行负责人召开紧急会议，讨论停贷潮的问题，力求防止停贷潮蔓延至更大范围。

摩根士丹利本周在一份最新的研究报告中评估，目前这场断尾楼停贷风暴短期内市场情绪会有波动，但对中国金融行业的影响仍是可控的。

“如果中央出手，过去的经验就是不管银行或厂商，或许就要求找人强制完工，或者要求厂商优先偿还，先还给民众。但我觉得，优先偿还难度很高……，因为都已经脱产脱光了。” 徐佳馨直言，“如果这城市的体质本身没有那么健康，地方政府也没办法救，中央政府可能也没那么想救，就会比较难。”

她提到，当世界各国发生类似情况，会开始强制拍卖。但债权有顺位序，建商的第一顺位是银行，接着可能是其他厂商，“最后才是消费者，这就是烂尾楼恐怖之处。”

孙睿(Saul Wilson)则提出一个较少被讨论的观点，自2010年左右开始的房价管制，开发商也在受到挤压，政府则更有权力地掌控着房价以及房屋的分配。