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“碧桂园”大撤离!房产界该转型还是?

本文转载自功夫财经,仅代表原出处和原作者观点,仅供参考阅读,不代表本网态度和立场。

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碧桂园的房子还能不能买?会不会爆雷,最近很多人都在问我这个问题。

因为现在还没有暴雷的民营大房企,只剩下那么有限的几家了。

特别是小地方,品牌房企很少,如果品牌大房企都靠不住,小房企大家更不敢买了。

近日,碧桂园上半年业绩预告出来了,大幅衰减,你们看最关键的数据,股东净利润,碧桂园去年上半年是150亿,今年上半年预期是2-10亿,降的零头都不剩了。

所以碧桂园马上开了个投资者会议,自我反思了一下,也给大家打打气。

第一、行业艰难,碧桂园也无法独善其身;

市场下行周期之久超预期,从去年6月份到现在仍然处在下行期。

客观的说,这确实是整个行业的问题,不光是碧桂园,其他房企业绩也是大幅下降的,今年上半年百强房企销售额普遍都腰斩了,所以地产股跌成了狗屎。

碧桂园股价只剩2块多了,融创4块多,去年还是30多,恒大1块多,去年20多块,这跌幅我都感觉看不下去。

第二、碧桂园此前对行业、对市场的判断相对乐观,存在一定程度上的误判。

碧桂园之前在战略布局上出现了严重失误。一直是坚持“占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”的战略。

这跟行业内其他大房企的布局刚好相反,别人都是想方设法要占领一二线。

现在来看,确实是占领一二线的战略胜出。

我还记得前几年很多房企开始撤离三四线的时候,他们老板杨国强还非常看好三四线城市,说农民工赚了钱就会去县城买房,一二线买不起,但县里五六千块的房价是消费的起的。

所以碧桂园在2018、2019年三四线火爆的时候,为了抢占市场,高价拿了很多地,结果碰上这两年行情不好,当时拿的这些地,现在不好卖,只能降价卖。

现在一二线都在降价,更别说三四线了,很多小城市价格又跌回五六年前,很多项目都要亏钱卖,但卖一套房都太难了。

这是导致碧桂园利润大幅下降的一个主要原因。

02

碧桂园现在终于明白,三四线没想象中发展好,加上人口流出,经济没有增长来源,必须要纠正过去大力布局三四线的战略路线了。

所以碧桂园开始出清相对较差的资产,退出了一些区域的经营,从去年的106个区域调整到现在的63个区域,聚焦深耕在五大都市圈(长三角,广东,环渤海,长江中游,川渝。)和确定性高的市场。

啥意思,就是要收缩战线,开始撤退了呀。后面很多小城市碧桂园把房子一卖,就可能再也不进了。

这是碧桂园吸取教训、反思之后的战略调整。

但碧桂园的隐患还是没有完全解除,因为他虽然撤离了一些特别差的五六线区域,但他的土地储备还是以三四线为主。

三四线这一轮要什么时候才能好转,真的说不好,碧桂园在给投资者打气,认为最困难的时候已经过去了,现在是底部盘整。

莫斌的原话是“短期有压力,长远有信心,短期判断要更加审慎,政策环境仍有不确定性和区域的差异,行业信心的恢复,仍需要一段时间。”

当然碧桂园现在还没有倒下,也算是非常难得了,主要是碧桂园去杠杆去的早,等三条红线出来的时候,碧桂园的负债率已经慢慢降下来了,才能活下来。

而另外一家恒大就没来得及降到安全线以内,现金流就断了。

现在碧桂园的现金流还算比较充足,项目回款很快,现在贷款也松,卖出去的房子很快就能回款,这就保证了现金流,只要现金流能覆盖短期债务就没问题。

他们也做了自我压力测试,今年下半年没有美元债到期,国内到期的债务不愁。

按我的理解,碧桂园今年熬过去问题不大,至少今年还不会暴雷。

但到明年就不好说了,因为行业还看不到底部。

之前融创很多人都觉得应该没问题,结果还是暴雷了。只能说有时候形势变化确实难以预料到。

我看到好多房地产行业的人都在转型了,我朋友圈以前做中介卖房的,好多都转型,干什么的都有,有卖保险的,卖车的,开滴滴的,送外卖的等等。

房企的也是,如果有更好的出路也在转型,有个大房企的高管,清华毕业,都去二次创业做红娘。

还有地产人,开着大奔,带两个折叠床,到路边做按摩小生意,18元一次。

除了房地产行业从业人员,面对短期的不确定性,房企也都在转型了。我觉得在战略上有几种吧:

第一类,保守。

活下来的部分房企变得更加保守,以一些大民营房企和本地房企为主。

他们能不拿地就不拿,手中有粮心中不慌。

现在万X他们在广东基本上只在大湾区几个核心城市布局了,其他那些地级市都不去拿地了,就是怕房子不好卖,影响现金流。

第二类,逆势扩张。

这主要是一些中字头的房企,比如中铁建,中冶,中交这类原来是聚焦做基建的,后来开始做房地产项目,现在可以看到各地他们的项目也在开花。

还有一类就是地铁公司,比如广州地铁,深圳地铁这类有TOD优势,他们其实也在拿地。

反正任何一个市场,总有人保守,有人激进。

正如巴菲特所说,不要浪费任何一场危机,谁说这次的市场低迷,对有些人不是机会呢?

第三类,战略聚焦。

就像上面碧桂园这种,就是从三四线退守到一二线,或者就在几个城市深耕,比如杭州的滨江,深圳的鸿荣源。

我一直在说,小城市的房地产的确是在往后退了。

因为地级市县级市的购买力,除了本地人,很多都是依赖农村人口进城,这一部分人群的购买力是很脆弱的。

农民工买房,都是要等手里攒够了首付,甚至是攒够了全款才会下手,因为他们的月收入是不稳定的,很多人不喜欢背负压力去贷款。

之前有钱买的农民工也买了,没钱买的就要等时间去攒钱。

现在房地产不行,三四线也没钱搞基建,说实话农民工都没什么活干了,我上个月回老家,发现很多以前外出在工地干活的人,今年都窝在老家了,因为没活干,哪还有钱去买房啊。

我们家前面有条公路,平时都有很多摩托车小车有上下班的,很繁忙,都是去城里的,比如贴贴瓷砖,建筑工地揽个活啥的,上次回去,基本上上下班都没啥人了,感受很明显。

我今天还看到一个哭笑不得的文章,是重庆远郊区吧,有楼盘面向农民推出“买房送打谷子”的活动。

房企卖房难,抢一个客户不容易,卷到连销售都要去田间干体力活了。

现在重庆高温40多度,收割稻谷太辛苦,房企觉得这可能是吸引农民买房的一个卖点吧。

现在对地产行业来说,真的是太不容易了!继续熬吧。

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