美国房市最糟时期已过？42%交易亏损

9月19日，据彭博社报道，美国房地产市场的急剧低迷，对建筑商、炒房者以及贷款买房者、计划出售房屋的屋主来说都是不利的。而因为没有预料到住房需求突然大幅下滑，美国在线房地产公司Opendoor Technologies Inc.8月份的房屋转售交易中42%都出现了亏损。

据悉，Opendoor Technologies Inc运营一个住宅房地产数字平台。消费者可通过该平台买卖房屋。房屋卖家可使用该公司的移动应用程序或网站在线申请有竞争力的现金报价。购房者同样可利用其应用程序或网站在方便时自行游览或虚拟游览房屋、购买融资、提交报价并按时关闭。该公司直接从个人卖家购买房屋，然后将这些房屋转售给个人消费者和机构投资者等买家。购买房屋后，该公司通常进行必要的翻新和维修，然后再在其网站、移动应用程序、多重上市服务 （MLS） 和其他线上房地产门户网站上挂牌出售。它还提供相关服务，包括所有权和托管、Opendoor 房屋贷款、List with Opendoor 及 Buy with Opendoor。

据悉，Opendoor Technologies Inc这家公司的iBuying商业模式是业内首屈一指的，该公司从事的是出了名波动剧烈的炒房游戏。iBuying商业模式简单的说就是将房子以低价买进，整修之后再高价卖出，赚取差价，但也可能因为房价下跌而亏本卖出。

据彭博社报道，易比特数据（YipitData）的研究显示，Opendoor一个月能卖出数千套房子，但8月份42%的交易出现了亏损。Opendoor的业绩，在洛杉矶和凤凰城等关键市场甚至更糟，该公司在洛杉矶55%的交易亏损，凤凰城76%的交易亏损。

这些亏损不包括向客户收取的费用，也不包括房屋装修和营销方面的费用。自近几个月住房市场突然转向以来，亏损就已经开始显现。Opendoor警告投资者，预计该公司第三季度经调整后的息税折旧摊销前利润（ebitda）将亏损高达1.75亿美元。

Opendoor的一名代表在一份声明中表示:“我们在上一份财报中提供了第三季度的业绩指引，以反映低于正常水平的交易量和房价上涨，以及与住宅房地产基本面40年来最迅速变化相关的库存持有时间长于正常水平。”“我们已经迅速果断地采取行动，将库存健康和风险管理放在优先位置。”

科罗拉多大学博尔德分校（University of Colorado Boulder）的常驻学者迈克•德尔普雷特（Mike DelPrete）的一份研究报告称，该公司的艰难夏季让人想起了去年导致Zillow Group Inc. 的iBuying业务破产的定价问题。德尔普雷特的分析显示，这并不意味着Opendoor将关闭这项业务，但它表明了损失的严重程度，而9月份的情况可能比8月份更糟。

“Opendoor的指标处于危险地带，”德尔普雷特在一次采访中说。“它们非常接近Zillow最糟糕的时刻。”

iBuying的模式依赖于购买房屋，进行轻微的修理，然后将房产转售，通常在首次购买后的几个月内就会转手出售。今年早些时候，当房价飙升时，Opendoor轻而易举地获得了利润。然而，购买力下降和抵押贷款利率在今年春天飙升至6%，最终迫使潜在买家退场。

到6月，一些地区的房价中值开始下降，尤其是在疫情繁荣时期泡沫最为严重的阳光地带（Sun Belt）市场。这一转变出乎Opendoor的意料，使它不得不出售数千套在房价上涨时购买的房产。

根据今年8月写给投资者的一封信，Opendoor没有取消合同，而是决定兑现报价，并解释说，这一决定是对公司品牌的投资。

截至美东时间下午3点28分，该股下跌4.7%，至3.87美元。该股今年累计下跌72%。

值得注意的是，Opendoor将通过在市场转变前获得的库存完成销售，从而有机会遏制亏损，重新开始盈利销售房屋。根据datoor .io首席执行长奥克兰（Tyler Okland）的分析，最糟糕的时期可能已经过去，他认为上周是抛售的最低点。

与此同时，Opendoor的困境对特洛伊·雷迪（Troy Ready）这样的人来说是件好事，他将房子在最好的时候用最高的价格卖给了Opendoor. 他曾网上填写了一份表格，想向该公司销售一套自己位于加利福尼亚州约巴林达（Yorba Linda）的住宅。当Opendoor出价140万美元，并在3月底完成交易时，他几乎从椅子上掉了下来。

两周后，Opendoor将这栋房子重新投放市场，要价略低于160万美元，但之后每两周降价一次，最后在8月份以130万美元的价格出售。雷迪说:“我们设法在市场的顶部销售。”“感觉就像一场巨大的胜利。”