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加拿大央行75点加息箭在弦上,按揭到底浮动还是固定?

加拿大央行议息会议又要来临了,过去大家对于央行议息会议多少有点期盼的感觉,因为每次开会都是降息,而央行一旦降息,按揭的浮动利率就下降,然后就能买更大的房子,买了房子马上升值,从而形成完美的财富效应。

现在整个过程反过来了,利息开始上涨,房价出现松动,每月要支付的按揭增加,因此对于央行议息会议,一些朋友不仅是反感,而且多少有点心悸。好在七月份100个基点加息后,九月份75个基点,这次的会议据说只有50个基点,一次比一次手软,也能让人喘息一下。

无奈,本周通胀数据公布后,市场一片哗然,虽然通胀连续三个月下降,但是剔除食品和油价后,九月份的价格其实上涨5.4%,比起八月份的5.3%,趋势反而是继续上升,而不是下降。

这个数据公布后,货币市场对于下周加拿大央行加息75个基点的概率一下蹿升到67%,也就是有三分之二的大概率加拿大央行会在下周三加息75个基点,而不是之前预计的50个基点。

今天十年期美债的收益率已经突破4%红线向上绝尘冲去,加拿大国债收益率则滞后,主要是对加息预期的不同。此前,绝大多数Bay街分析师都认为加拿大将在10月26日加息50个基点,而美国则是75点加息板上钉钉,因此加拿大国债收益率落后美国。

今天的数据告诉我们理想很丰满,现实却骨感,在如此严厉的加息政策下,通胀几乎是岿然不动,核心通胀依旧在上涨!BMO的分析师认为,通胀已经根深蒂固,5%以上的通胀水平将维持相当一段时间。

问题的关键是美联储下月会加息75个基点,如果加拿大央行不提前采取行动,加元将会继续贬值,那么输入型通胀将会把加拿大总体通胀继续抬高,央行下周不行动,将不得不采取类似100点的加息来弥补差距,那时候反而更加被动。

在央行加息压力下,越来越多的浮动利率购房者感到压力,谷歌上流行的搜索已经变成Trigger Rate,确实,毕竟今年的年初加拿大央行只有0.25%的利率,现在刚刚过去十个月就涨到3.25%,而且眼看就要到4%,据目前情况看,明年的利率恐怕要的4.5%-5%。这样快速的提息实属竿见,对于习惯了降息加杠杆的加拿大地产投资者,第一次感到了反向加息去杠杆的痛苦。

如果一个普通购房者的年初的浮动按揭余额是38万加币,经过几次疯狂加息后,现在每个月的利息则增加了600加币,如果利息提高到4.5%,每个月的利息成本将增加900加币。关键是每个人的情况不尽相同,因此,有些人的成本虽然增加,但月供可以不变,有些则会触及Trigger rate, 不得不增加每月供款。

总之,无论月供是否增加,按揭利息成本都实实在在的上涨了!2022年以来的加息几乎360度无差别的影响到每个人。

也许有人会提出换到固定按揭,可是如果看看国债收益率,就知道这个选项并不轻松,固定按揭的定价基准是国债收益率,而美国和加拿大收益率都在4%的水平盘桓,而且呈现向上突破的形态。

其实,在过去十年里,凡是选择浮动利率的购房者,都享受到加拿大央行的利息政策红利。笔者曾在过去微信文章中提过,如果从更长的周期看,浮动和固定利率之间的差距,会逐渐被套利行为和通胀上升所填平。

那么,在十年之后,利息水平整体处于上升的阶段,无论浮动还是固定,最终都会水涨船高。只是这个明斯基时刻真的来临时,每个人都觉得好时光过的太快,可是回首已是十年光景了。目前的情况则是,门外韩擒虎,楼头张丽华,外有美联储鹰派加息大兵压境,内有加拿大房地产市场的脆弱现状,加拿大央行在下周三选择何去何从,都不是件轻松的事情!

网友评论

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明 51.CA 立场。
  • @ 2022-10-19 15:17
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    裸奔式投资本身就是要么一炮成名 要么一败涂地 各50%几率
  • @ 2022-10-19 19:51
    您已点过赞
    .75 那么少!九十年代初利率为21%。六七厘小儿科啦!
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