达拉斯联储警告：美国房价或暴跌20％

《纽约时间》出品 欢迎转载，请规范署名，添加公众号名片

据CBS新闻11月18日报道 达拉斯联邦储备银行的研究显示，由于抵押贷款利率大幅上升，美国房价可能会在2022年暴跌20%。

达拉斯联邦储备银行分析师恩里克·马丁内斯-加西亚（Enrique Martinez-García）周二在一份报告中指出，美国房屋价值缩水五分之一的可能性是“悲观的情景”。但其他经济学家也表达了类似的担忧，Pantheon Macroeconomics首席经济学家伊恩·谢泼德森（Ian Shepherdson）今年早些时候预测，房价将出现类似的暴跌。

疫情为房地产市场创造了一种不同寻常的动力，创纪录的低抵押贷款利率和在家办公订单推动了购房需求的激增。马丁内斯-加西亚说，在市场的巅峰时期，一些买家甚至放弃了传统的条件，比如验房，而且出价可能比要价高出数万美元——这种“害怕错过”的心态助长了“泡沫”。

房价的急剧下跌可能会对更广泛的经济产生连锁反应，并进一步损害房地产行业。按照马丁内斯-加西亚的悲观预测，如果房价下跌15%-20%，个人消费可能会下降0.5-0.7个百分点。

他警告称：“这种对总需求的负面财富效应，将进一步抑制住房需求，深化价格回调，引发一个负反馈循环。”

抵押贷款利率已从1月份的约3%跃升至目前的约7%，与美联储今年的六次加息步调一致。央行希望通过提高借贷成本来抑制40年来最高的通胀，这应该会抑制企业和消费者的需求。

马丁内斯-加西亚写道，理想情况下，美联储将“小心翼翼地在不引发房价螺旋下降的情况下降低通货膨胀率——严重的房屋抛售可能加剧经济低迷。”

根据他的计算，在2013年至2022年期间，经通货膨胀因素调整后，房价总共上涨了约61%，涨幅超过了1998年至2007年的上一次房地产泡沫。

马丁内斯-加西亚补充说，更高的抵押贷款利率应该会降低当前房价持续“繁荣”的风险。

目前，房价仍在上涨。全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors， NAR）的数据显示，第三季度全美单户现房价格中值上涨8.6%，达到398500美元。尽管如此，该行业组织本月早些时候说，考虑到第二季度房价上涨了14.2%，房价涨幅正在放缓。

由于不断上涨的房价和更高的抵押贷款利率，越来越多的购房者正因房价过高而被赶出市场。NAR表示，现在购买一套典型住房所需的收入中位数是8.83万美元，比2019年大流行之前所需的收入多了约4万美元。

对于首次购房者来说，目前的市场形势尤其严峻。根据该组织的计算，由于抵押贷款利率飙升，首套住房买家买一套价值34万美元左右的住房，如果首付10%，每月将面临1808美元的抵押贷款支付，比一年前增加了约600美元。

NAR首席经济学家Lawrence Yun本月早些时候预计，随着更多的人被高房价赶出市场，明年的房屋销售将下滑7%，但他预计房价中值将上涨1%。他预计房价不会下滑的一个原因是：库存仍然紧张，这意味着买家仍在争夺理想的房产。