繁华似火的楼市崩了! 中国买家迷失在越南

发布：2023年06月11日 16:45 来源：市界/远方青木

发布：2023年06月11日 16:45

来源：市界/远方青木

当年拉丁美洲的国家在美元潮汐下先经济暴增再凄凉被割的历史教训，越南是一点没学到。作者：远方青木来源：远方青木（ID：YFqingmu）前几年不是有很多炒房大神带着很多人出海去越南买房么，号称越南买房必暴富，现在炒房的结果出来了。

越南楼市自2022年4月见顶回落，2023年4月左右彻底崩盘，如今全国超过1200个楼盘烂尾。

其中首都河内市烂尾楼盘超400个，胡志明市烂尾楼盘超300个，其余61个省市合计烂尾楼盘500个，总烂尾楼盘数量超1200个，涉投资金额800万亿越南盾，约合340亿美元。

超1200个楼盘烂尾是一个什么样的概念？

前几年中国不也有楼盘烂尾了么，郑州烂尾72个名列第一，结果弄的惊天动地，地方政府全力以赴保交楼。

一个楼盘的入住居民人数在1000到3万之间，几十个楼盘涉及几万人的一辈子，其实确实是惊天动地的大事。

但越南人口0.97亿，和河南差不多，国土面积32万平方公里，略低于云南省的38万平方公里和黑龙江省的45万平方公里。

也就是说，越南的体量其实只相当于我国的一个省。

在一个省的范围内出现1200个烂尾楼盘，那感觉真是想想就酸爽，这已经不是你想不想保交楼了，是根本保不了。

为什么越南的楼市崩的那么快那么急，产生的烂尾楼盘那么多？

因为越南特别喜欢抄袭模仿中国的政策，堪称小中国，但又不完全一样，越南政府有自己的想法。

越南视中国为最佳模仿对象，已经不是摸着中国过河了，是直接拽着中国衣服过河。

每年越南都要组织干部到中国各部门学习，把中国最新的政策文件一字不落的复制回越南进行落地实施。

之所以说一字不落，是因为曾经发生过越南的官方红头文件里出现“中共”两个字的事情，办事人员忘了给改成“越共”了。

所以在基础经济政策纲领上，越南和中国非常相似。

中国提出的经济政策核心是“以经济建设为中心”，越南提出的经济政策核心是“以经济改革为中心”。

中国农村的基础底层制度是“家庭联产承包责任制”，越南农村的基础底层制度是“10号承包决议”。

中国政府给自己定下的奋斗目标是中国要在建党100年全面小康，建国100年成为中等发达国家，合称“两个一百年”。

越南政府给自己定下的奋斗目标是越南要在建党100年成为高水平中等收入国家，建国100年成为繁荣发达国家，也叫“两个一百年”。

越南觉得中国的政策是最适合越南的正确道路，所以简直就是像素极模仿，那中国的土地制度自然也被越南全盘照抄了，基本和中国一样，我们有的越南都有。

但是，虽然政策大纲上越南是全盘照抄中国，但在细节落实的时候，越南也是有自己想法的，毕竟就算是我们这边也千叮万嘱，你们不能直接照抄，要根据越南的实际国情，搞具有越南特色的社会主义制度。

那越南的实际国情是啥呢？

越南政府觉得自己改革开放太晚了，落后中国太多了，要大干快上，要加速前进，尽快追回和中国的差距，至少不能连人均收入都比中国低那么多。

所以越南在中国政策的基础上进行了微调，比中国的外商投资政策更开放，比中国的金融管制更宽松。

既然改革开放，那就要改革的快一点猛一点，开放的越多那经济增长就越快。

理论上确实是没错，但如果无脑开放就能发财的话那建设国家也太简单了，每一步开放都要准备好配套的政策，还要选择合适的时机，不然就是灾难。

越南无脑往前冲，结果玩砸了。

有一说一，无脑开放确实经济增长很猛，这几年越南的经济增速相当亮眼。

但这是建立在越南高度开放，对外资缺乏匹配管制手段的基础上。

外资在越南占据的比例太大了，大到一旦流出越南政府根本没有有效应对手段。

举个例子，三星越南分公司在越南GDP中占据的比例常年在20~25%之间波动，也就是越南经济的1/5是三星公司一家撑起来的。

三星被韩国人称之为财阀，号称韩国人的一生离不开的三件事是纳税、死亡和三星，但其实三星最辉煌的时候也只占了韩国GDP的20%。

越南GDP的1/5由三星一家撑起来，按韩国人自己的说法，那这就是三星共和国啊。

三星的入驻引发了越南经济的腾飞。

但如果三星离开了越南怎么办？

甚至即便三星对越南很留恋，但三星本身业务不行了，越南又怎么办？

过度依赖单一大客户，这风险是很大的。

而开放速度过快也导致越南的根基不扎实，对外贸易的依赖度过大。

2021年，越南出口总额为3345亿美元，占了其全国GDP的91%，这已经不是外贸依赖型经济了，而是纯外贸经济，本土国民经济活动只占了全国GDP的一小部分。

但如果外贸出口额下滑了，越南怎么办？

除了拥有比中国对外资更开放外，越南的金融管制还比中国更松。

外资可购买的越南金融资产更多，比例更高，资金退出也更容易。

中国A股对外开放的时候各种对外资设限，又是限制总额又是限制买入渠道，结果到现在A股外资持股比例仅5%。

而越南好多年前外资持股比例就高达20%了，大量外资的买入制造了一个极其繁荣的越南股市。

确实是好事，外资的大量涌入带动了越南股市、楼市和汇率的大幅上涨，催生出了一个繁荣的越南经济。

但如果外资撤退了，越南怎么办？

2021年底，越南胡志明市开发区的一块土地被新皇明集团以21.5万亿越南盾竞拍成功，折合68亿人民币(专题)，成为了越南的地王。

这块土地仅1万平米，换算下来每平米土地均价高达68万人民币。

而2021年香港(专题)中环黄金地段拍出的地王每平米土地才34万港币，约合30.8万人民币。

也就是说越南胡志明市的地，比全球最贵的香港还要贵。

新皇明集团之所以敢拍那么高价的土地，是因为不用自己出钱。

越南除了学习中国的土地财政之外，还学习了欧美的金融宽松，大幅放松了对金融的管制，搞了不少金融创新。

我是房企，想拍卖土地赚大钱，但本金不足。你是个人，手里有很多小钱，但不够格买房更不够格买土地。

那我发行个地产债券，抵押物为拍到的土地，你把钱给我，我去买地怎么样？我们绕开银行这个中间商，一起分享房价狂涨的利润。

在中国这个叫非法集资，但越南那边的房企大规模的这么搞，因为金融管制被放松了。

越南楼市连涨多年后，老百姓都疯了，地产债券只要出来就被哄抢一空，新皇明集团买地根本就没有自己掏钱，本钱全是老百姓购买债券提供的。

买的地越多，能发的债券就越多，然后就可以买更多的地。

所以12年的时间里越南的房价狂涨了15倍，远远超过中国。

越南胡志明市的滨城市场，最贵的一套商铺售价是17万美元，每平米。

17万美元约合119万人民币，只能买一平米的商铺，这价格远超深圳，直逼巅峰时期的东京银座，而这样的商铺出现在如今的越南。

胡志明市的人均工资不足2000人民币，但郊区房的售价已高达2.2万人民币以上，核心市区的好房子售价为5~9万人民币每平米左右，直追中国一线城市。

这价格一点都不贵，只要房价还在上涨，那再贵都不贵。

2022年4月，越南楼市最后的巅峰时刻，铁门一开，一堆市民冲进来抢房。

这一刻是越南房价的最高点，连欧美媒体都在疯狂赞美越南楼市。

2022年2月24日，俄乌冲突爆发。

2022年3月15日，美国开始疯狂加息。

一个月后，美俄带来的经济寒风传导到了越南的方方面面，尤其是美国的加息。

美国越加息，外资投资越南的动力就越弱，撤出越南的动力就越强。

美国越加息，欧美老百姓消费日用品的欲望就越低，购买越南产品的数量就越少。

外资被美国加息吸引，疯狂流出越南的时候，当初外资占比高达20%有多爽，如今就有多痛苦。

整个越南的股债汇市场直接被三路通杀，连带楼市及其他所有资产价格全体暴跌，美元潮汐当年割拉丁美洲的韭菜有多爽，如今割越南就有多爽。

在外资大量撤退的同时，越南的出口经济也崩盘了，因为加息之下欧美的老百姓消费欲望异常疲软。

2023年1~4月，越南出口同比下降11.8%，进出口同比下降15.4%。

下降11~15%是个什么概念？

2023年1~4月，中国出口同比增长10.6%，进口同比增长0.02%，进出口同比增长5.8%。

只是增速略有下滑，好多人就觉得经济形势过于困难，大环境特别差，很难受。

确实难受，但如果中国的出口从增长10.6%变成了下降11.8%，你觉得那又是一个什么样的场景？

而这正是越南目前正在遭遇的情况。

因为外贸订单大幅萎缩，超过5万家越南企业停工，越105万工人失去了工作岗位。

被称之为越南“鞋业三星”的宝元鞋厂，一直是耐克和阿迪的御用加工厂，雇佣4.6万工人，但今年一季度宝元鞋厂遭遇了耐克和阿迪的大砍单，一季度全厂收到的纺织品和鞋类总订单降低了70%以上，被迫大幅裁员6000人，而且后面如果情况还不改善，那还要接着裁。

越南统计局局长Nguyen Bich Lam说：

“这是我们有史以来遇到的最严重的出口危机，我们的制造业几乎陷入了停滞状态。”

在美国加息，外资疯狂流出，股债汇被三杀之后，越南的楼市已经崩了，但很多房企还有幻想，还在想着自救。

但是当出口经济也崩盘之后，越南的房企直接躺平了，很干脆的直接烂尾了。

也许越南以后会慢慢发展起来，慢慢恢复出口，但自己这岌岌可危的资金情况肯定是看不到那一天了，还不如直接烂尾拉倒。

于是繁荣似火的越南，极短的时间内冒出了1200个烂尾楼盘。

全是预售制，这一点倒是和中国学的。

虽然越南现在的情况有自己作死的成分在里面，为片面追求经济增长而忽视了风险，但对中国来说也很有参考借鉴意义。

因为基础体制大多雷同，所以某种程度上越南可以被看成是中国的一个制度试验田，越南自己折腾出来的那点“制度改良”所踩过的坑，我们就不需要自己再走一遍了。

以目前越南地王比香港中环还贵的离谱泡沫程度，一旦房价没有了买入就发财的赚钱预期，那就彻底死透了，我估计未来十年都处理不掉这铺天盖地的烂尾楼。

平心而论越南政府的每一处制度改良都不算太离谱，国家体量太小带来的风险过于集中那也是没办法。

但这都是可以预期的，在中国连银行都隔三差五的要做压力测试，模拟各种最不利情况发生时应该如何应对，何况是一国之政府。

只能说越南政府的风险控制没做好，为片面追求经济增速政策过于激进了，结果碰到美元加息一点办法都没有了，给割了个彻底。

当年拉丁美洲的国家在美元潮汐下先经济暴增再凄凉被割的历史教训，越南是一点没学到。

相关阅读：200万买6套房，中国买家迷失在越南

这些年，为了开拓公司房产租赁业务，郭逍频繁前往越南，这个与中国相邻的东南亚国家。

他发现，即便是作为越南最发达的胡志明市，也只有部分地方能用信用卡，移动支付几乎没有。至于中国人习以为常的快递、电商、移动互联网，更是少见。让郭逍感到惊讶的，还有越南的交通水平。

“一些马路上，连红绿灯都没有。交通堵塞很严重，摩托车与汽车都在一条路。”即便如此，郭逍每每还是安慰自己，“毕竟这相当于几十年前的中国”。然而，令他无法忍受的是，越南银行周末都不办公，只有工作日的早9点到下午4点半营业。

“周末想用钱，都没地方取，网上支付也不是很便利，大多数人都在用纸币。”越南稀缺的，还有写字楼。以越南首都河内为例，“真正高档写字楼没几个，用手指头都能数得过来。”郭逍告诉“市界”。

与之形成强烈反差的，是越南的高房价。自2015年以来，越南房价一路飙升，在2022年6月达到历史高点，胡志明市商品房均价达到2.2万元人民币。过去三年，胡志明市的房价，每年都保持着25%的增长速度，这在全世界都非常罕见。

▲（图/视觉中国越南河内，窄窄的楼房被叫做“筒楼”。这个熙熙攘攘的首都居住着900万人口，街道上到处都是这种又高又瘦、色彩鲜艳的“筒楼”。）

越南楼市烈火烹油中，无数资本蜂拥而至。就在中国买房客认为“越南将复制‘中国奇迹’，现在买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值”时，2023年的今天，市面上却传出越南房地产“崩盘”的消息。

6月上旬彭博社报道称：由于融资困难，越南地产商已经暂停了1200个地产项目，价值超过800万亿越南盾（约合人民币2413亿元）。越南《青年报》透露，首都河内约400个项目被搁置，胡志明市停滞的项目数量则超过300个。

越南房地产为何突然按下暂停键？

“住宅成交萎缩，工业地一亩难求”

“越南房子销售确实不好。”作为首望地产越南有限公司的创始人，薛超从去年年底开始，感受到了越南房地产的寒意。

进入2023年，越南房地产折叠的态势有增无减。第一季度，住宅市场供应量约达25000套，主要为前期发售项目的库存，其中成交率仅为11%左右，约2700笔交易，同比下降50%。这使得很多越南地产从业人员面临失业。

美联储加息成为越南楼市萎缩的罪魁祸首。“（美联储）加息导致越南出口订单需求下降，进而影响了居民的收入。居民收入下降了，就不敢去购买房产这个大型消费品。也就导致房产销售萎缩，房价就也停滞了。”薛超向“市界”讲述这其中的逻辑。

具体来看，在越南，一些房地产项目对于外国人购房比例是有限制的，一般不超过30%。这也就意味着，买越南房子的主要群体，仍然是本地人。然而，对平均月工资不到2000元的越南人来说，要全款买下一套100万元的房子，就算不吃不喝也得攒几十年。更何况，在美联储加息的影响下，很多越南人都陷入无工可做的尴尬境地。

越南的东南部，比如平阳省，有很多纺织企业，“他们今年订单量，缩减了三分之二。所以不需要那么多工人了，好多人都处于停薪留职的状态。”2014年就去了越南的德哥告诉“市界”。这也使得原本买不起房子的本地人更没钱买房了。而越南能买房的有钱人，以及海外投资客们，“很多都在观望，大家普遍信心不足。”薛超告诉“市界”。

这两类人群信心不足的原因之一，来自于房价的震荡。“市界”从多名在越南从事房产工作的人士处了解到，从胡志明、河内这两个城市来看，较之于过去几年动辄25%的上涨幅度，目前其房价处于持平或微涨的状态，一些城市的楼盘，比如下龙湾、芽庄、富国岛等地区的旅游地产，有的打到了7折。

不过，在他们看来，房价的分化并不等于越南楼市崩盘。所谓房地产市场崩盘，并非单指房价的大幅下跌，而是崩盘引发的一系列系统性风险，包括市场信心的彻底崩溃、资金链的断裂、资产的大幅缩水、金融系统大量呆坏账的出现等。至少目前，从买了房子的越南本地人身上，并没有出现以上迹象。

越南本地人买房几乎是全款，即便是贷款也最多只贷2年，只因为越南的房贷利率高达12%。“本地人买房，很大一部分是自住。”薛超告诉“市界”，“即便不是自住的这类人群，也相对比较理性，不会出现市场低迷时，一起抛售房子的行为。”

越南的房地产商们，在这场楼市风波下就有点顶不住了。过去一年，不少本地房地产企业解散或停业。6月上旬，彭博社报道称，越南房地产商已经暂停了1200个房地产项目，价值超过800万亿越南盾（约合人民币2413亿元）。越南《青年报》透露，首都河内约400个项目被搁置，胡志明停滞的项目数量超过300个。

这背后，除了美联储加息所带来的一系列蝴蝶效应，比如资本撤离留下一些烂尾楼项目外，还有越南政府的一系列整顿行动，给越南开发商带来的致命打击。2022年，包括万盛发集团董事长张美兰在内的多个越南地产大佬，因涉嫌非法发行债券锒铛入狱。这吓跑了大量的投资人。越南政府还加大房地产开发商发售新债的监管力度，这使得越南房地产行业的资金缺口越来越大。

从数据来看，2022年越南房地产企业发行新债的总额只有269万亿越南盾，较2021年同比大幅下降了64%左右。这令本就销售不振的越南房地产市场更难了：原来只需要2个月就可以售罄的楼盘，现在可能需要6-8个月才能销售完毕。融资困难叠加销售疲软，越南房地产企业流动性问题日益严峻。

目前，越南房地产行业还有46亿美元的债券将在2023年陆续到期，而越南的房地产企业却没有办法“按时偿还”。据Bloomberg数据，目前越南房地产企业的短期负债率已经快速攀升至21%，是东南亚地区最高的水平。与之形成鲜明对比的，是工业地产仍一亩难求的盛况。

因外资的不断涌入，2022年开年以来，越南南方工业用地租金持续上涨。尤其是以胡志明市为代表的南方经济重心，当地工业园年租金报价，已经上涨到300美元/平方米。这几乎是有史以来，越南最高的工业用地租金水平，其使用率也达到较高水平。“工业用地抢疯了。”德哥向“市界”感叹道。这种热火朝天的景象，也曾出现在越南的住宅市场上。

那些年，不少中国买房客，在越南这片热土上买“疯”了。

“最疯狂的时候，三个月卖100套”

薛超是2018年进入越南房地产市场的。那一年，他翻看一份报告发现，越南的经济颇显眼。“2018年，越南GDP同比增长7.1%，创2011年以来的新高。”于是，他决定进入越南市场一探究竟。

彼时，大量外资涌入越南市场，刚需性住房和投资性住房需求量不断增长中，越南房地产在当年四季度，就实现成交量创新高的成绩。与之形成正相关的，是越南高层住宅平均销售价格增长10%，土地价格与2017年相比增长47%。

彼时，这场楼市狂欢尚未进入高潮。随后几年，源源不断的人口流入下，河内和胡志明市成为越南房价涨得最猛的两个城市。2022年，胡志明市商品房均价达到3300美元每平方米，同比增长27%；河内住宅价格同比上涨了23%左右；在河内以西的许多地区，包括青春郡纸桥郡等地区，涨幅高达35%-74%。这个场景，像极了十几年前的中国。

中国买房客蜂拥而至。比如，2018年前九个月，胡志明市高端公寓买家中，就有31%是中国人。这相比于2017年的4%，以及2016年2%，大幅上升。这一年，世邦魏理仕报告显示，中国买房客从第六位跃居榜首，成为胡志明市房产的较大买家。

中国买房客来自中国的不同地方，主要以上海、香港等地居多。薛超的主要客户群体，还有很多手持外国护照的华人(专题)。在这些买房客的眼中，河内相当于国内的北京，胡志明相当于上海，“错过了国内房价的上涨，不要再错过在新兴国家投资”，是他们在越南买房的根本动力。

▲（图/视觉中国 2019年3月22日，上海，上海海外置业移民(专题)投资展，投资越南房地产楼市。）

“他们就是有路径依赖。”薛超告诉“市界”。以薛超的最大客户来源之一台湾(专题)人为例，这些人实际上在昆山、东莞等城市有自己的工厂。他们是享受了中国改革开放红利的那一批人，“他们希望将国内的经历，在越南进行复制。”薛超做过最大的一个单子，是一个台湾人买了三四十套房子，总价在3000万元以上。“他们都在赌房价不断上涨。”

在越南楼市的这场豪赌中，薛超有过两次高光时刻。一次是2019年年初，他刚进入越南房地产没多久之时，“先卖的是胡志明的房子，后来去的是河内。这两个城市的房子很好卖，我们就在客户那里推了推，一个月内卖掉了18套房。”薛超告诉“市界”。

一次是2019年下半年，薛超和他的团队，一共六个人，在9月到12月这段时间里，卖出了100套房。整整三个月的时间里，薛超每天都在带客户看房，从早上八九点开始工作，以1-2小时一组的话，一天至少要带五六组。“这些买房客，有从国内过去的考察团，也有国内第三方理财机构像诺亚、宜信之类的，把越南房产作为理财产品推荐过去的。”

越南本地房产中介单套房子售卖的佣金率是3%-5%。薛超和他的团队则做包销，一般来说，包销比零售的佣金率会更高。

中国人不仅当中介帮着越南开发商卖房，自己也下场买房。2018年定居越南的刚哥，刚踏入河内这座城市后，就陆陆续续买下了6套房子。“觉得房子很便宜，房租回报率还不错，手上正好有200多万的资金，就全款买下了这些房子。当时想着赌一把，应该能成。”刚哥告诉“市界”。

不过，2020年，疫情黑天鹅导致出行不便后，到越南买房的中国人，变得越来越少。此时，虽然越南房地产也没有以前活跃，但薛超们还是有一些收入。但从2021年开始，“我们基本没有收入了。”一直到2021年底、2022年初，越南对外的大门打开，再加上李嘉诚到越南投资的消息在当地疯传，“才又有很多中国买房客来问越南的房子了。”

彼时彼刻，不仅仅是中国买房客，几乎所有人的目光，都关注着这片热土。越南房价更在2022年6月达到十年以来的高点。以河内为例，6年前，其均价还在790美元每平方米，但现在最高涨到2200美元每平方米，涨幅接近三倍。

不过，令外界没有预料到的是：进入2022年下半年以来，前所未有的危机，向越南房地产袭来。正如前文所提，由于美联储加息导致的资金出逃，以及股市暴跌引发的连锁反应，再加上越南监管部门全面打压围困越南房地产开发商等原因，越南房地产市场进入了大洗牌之中。

被卷入其中的中国买房客，有人哭了，有人却笑了。

在越南房市里，有人哭也有人笑

这些年来，刚哥购买的六套房子，随着越南楼市水涨船高。

“一套2018买的，8000元每平米，还有两套是2019年买的，一平米9000元左右。这三套房子到2022年都已经翻了一倍。”刚哥告诉“市界”，另外三套30平方米的小房子，已经涨到1.5万元每平方米。

时至今日，即便越南房市按下了暂停键，对刚哥的影响似乎并不大。“房子的价格没有降，也没有猛涨，现在是微涨。二手房价格比新房便宜，不具备大涨的基础。现在照样可以卖出去。”刚哥告诉“市界”，作为越南首都，河内的房价依旧坚挺。

不过，刚哥并不打算卖掉房子。因为，在他看来，越南的租金回报率还不错，至少在胡志明市和河内这两座城市是。“以200万的房子为例，每月租8000元，15年就可以回本。”除留一套64平方米的房子自住外，刚哥将其他五套房子全部出租了出去，“一个月能收近1.5万的房租，房子还算比较好租。”

越南大城市房子好租的最大原因是旺盛的需求。郭逍专做越南租赁市场，他的主要客户群体，除了涌入城市的越南本地人外，还有在越南外资企业（西门子、阿迪达斯、迪卡侬等）员工和中国企业派往越南的员工，“供应量和需求量不成正比下，租金就越涨越高了。”郭逍告诉“市界”，越南房产的平均租金回报率大概在6%-8%。

没受影响的还有德哥。自2014年到越南后，在看到工业用地租金持续上涨，尤其是外资涌入导致一地难求之时，德哥在2019年购买了不少工业用地。尽管德哥并没有向“市界”透露他买了多少地，地价涨了多少，但“市界”据CBRE（越南）公司的报告了解到，越南工业地产市场在全国各地保持活跃趋势。五年来，南方各大城市一级市场平均地价每年上涨约9%，北方市场每年上涨约7%。

不过，并不是所有人都能在越南买地。根据越南《2014年土地法》，在越南投资和工作的外国人，以及拥有越南居留权的外国人，能在越南购买土地。即使外国人符合以上条件，他们也需要遵守一些特定的规定，比如，外国人只能在越南购买用于自己居住或业务用途的土地等。

德哥的朋友们却高兴不起来。他们在2017年、2018年，每个人都买了几套房，有人甚至买了四五套，总共花了四五百万元，“即便在这些年里，这些房子涨了30%，但房子没有房本。”

德哥告诉市界，持有中国新护照，只能与一些房地产公司签50年长租合同，没有房产证。

“产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何保障。”德哥说，这也就导致房子不好卖，再叠加大家对越南房地产的信心不足，“这房子相当于有价无市了。”