北京CBD也扛不住了？写字楼空置率高吗

最近，北京、上海、深圳等一线城市的写字楼空置率大幅上升，租金价格大跌。和住宅市场相比，写字楼市场的寒气更加逼人。

从戴德梁行、高力国际等机构近期发布的数据来看，截止今年二季度，深圳、上海和北京的甲级写字楼空置率都在快速上升，分别达到了24.5%、18.6%和17.7%。和一季度相比，写字楼的租金也都出现了不同程度的下跌，部分区域的租金跌幅甚至高达15%左右。

如果说住宅市场的不景气，主要体现了居民对于房地产市场的信心下降，那么，写字楼市场的不景气，更多体现了企业的信心下降。和居民相比，企业的一举一动，更具有宏观经济晴雨表的信号意义。

当前大城市的写字楼空置率大幅上升，从直接原因来看，主要是很多企业开始收缩战线，导致对写字楼的需求明显下降。尤其是互联网企业，过去在写字楼市场是出手最阔绰的金主，但是随着行业红利见顶，加之遭遇反垄断治理等等，互联网企业的经营策略从快速扩张转为降本增效，尤其是在业务和人员优化整合之后，对于办公场所的需求也就快速萎缩。

今年年初，深圳的上市公司朗科科技发布了一份公告，表示腾讯公司拟提前退租公司持有的朗科大厦。

公告表示，“受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响，腾讯公司拟提前终止朗科大厦租赁合同”。按照朗科科技和腾讯签订的协议，租约原本应该在2026年到期。如果连腾讯都开始选择提前退租，其他互联网企业对办公空间的调整也就不难想象了。

从北京来看，互联网企业最集中的中关村和望京地区，也出现了大量互联网企业撤离的现象，字节跳动、微软和爱奇艺等企业都选择从中关村退租，美团也从望京地区提前退租了3万平方米。随着互联网企业撤离，中关村和望京地区的空置率也明显高于北京的平均水平。

写字楼市场有一个专业指标叫做净吸纳量，（新租面积+扩租面积-退租面积），主要用来衡量市场对于写字楼的需求。以北京最近两年的变化来看，2021年，北京甲级写字楼的净吸纳量为101万平方米，2022年下降到只有8万平方米左右，降幅高达9成。而今年更是进入负区间，头两个季度的净吸纳量为-6万平方米上下。需求的快速萎缩可见一斑。

需求大幅萎缩的同时，供应却没有同步减少，甚至还有可能继续增加，这无疑会让写字楼市场的空置率继续上升。还是以北京这几年的情况来看，在供应层面，2022年，北京甲级写字楼市场新增供应为31万平方米，较上年下降了7成，虽然降幅很大，但同期需求层面下降了9成，所以还是形成了供过于求的局面。2022年北京写字楼供应减少，很大程度上是部分项目在当年推迟入市，虽然在一定程度上减轻了2022年的供给压力，但是会导致2023年的供给大幅上升。

由于大量新增项目入市，预计北京甲级写字楼在今年的供应会达到60万平方米左右。但是今年北京写字楼的净吸纳量在前两个季度只有-6万平方米，以此来看，今年北京写字楼的供过于求会越来越严重，预计空置率还会继续攀升，超过20%只是时间问题。

写字楼市场空置率越来越高，会带来什么样的影响呢？

从宏观经济的角度来看，写字楼等商业地产是我国房地产市场的重要组成部分，如果写字楼空置率越来越高，供过于求的状况难以缓解，开发商就会大幅减少写字楼投资，这样会让房地产投资增速越来越慢，最终也会对全社会固定投资形成拖累。

今年前5月，我国固定资产投资同比增长只有4%，在三大投资主力当中，基建和制造业都实现了正增长，只有房地产投资负增长7.2%。而在房地产投资当中，办公楼的投资增速下降了6%。如果未来写字楼的空置率继续上升，相应的投资增速还会继续放慢，拖累房地产的整体投资增速。

写字楼的空置率上升，还会对消费市场带来冲击。在北京、上海和深圳等一线城市，高档写字楼里金领和白领们的强大购买力，成为周边商圈最重要的支撑。顶级写字楼的周边，通常都会衍生出这个城市消费力最强的商圈，比如北京CBD的周围，仅仅是SKP和国贸这两大商圈，年销售就均超过了200亿元，比伦敦哈罗德百货的营业额还高。

尤其是SKP，更是成为全球单店营业额的第一名，其成功背后有很多原因，但一个很重要的因素还是离不开北京CBD这个顶级办公区域的支撑。在全国所有商圈当中，年销售额超过200亿元的只有三个，分别是北京SKP、北京国贸和南京德基广场，北京的CBD区域就贡献了两个顶级商圈，CBD办公区域周边的消费能力可见一斑。

但是，如果顶级写字楼的空置率不断上升，周围的商圈也会受到影响。有关数据显示，今年北京的主要写字楼区域，压力最大的就是中关村和CBD区域，今年二季度，CBD的租金平均下降超过5%。当顶级写字楼的空置率越来越高，最富消费能力的人群纷纷离开，对周围商圈而言，也就意味着购买力的流失。

高端写字楼还是一个城市的形象象征，当写字楼里挤满了来来往往的职场精英，会给人一种非常直观的繁荣景象。反之，如果一栋高端写字楼里大量空置人烟稀少，难免会给人衰败之感。