安省房市新规来了！漏洞百出！可钻空子超多！这些人要被坑了

去年 12 月，《房地产服务信托法》(TRESA) 生效后，安大略省房地产经纪业务的规则发生了变化，承诺提高专业水平、更强有力的消费者保护、透明度并正确引导买家和卖家。

TRESA 取代了 2002 年的《房地产和商业经纪人法案》，其中对消费者与房地产经纪人的互动方式进行了大量修改，并有望改善房地产治理，而这似乎是所欠缺的。

安省审计长在 2022 年指出，“（安大略省房地产委员会）开展的活动……并不总是有效和及时”，并发现，在涉及房地产经纪人涉嫌违规行为的 2,643 起投诉中，88% 被立即结案，而没有采取后续行动。或升级至调查部门。

但TRESA中的三项规定引起了最大的关注：公开竞标、引入“指定代表”和关于销售佣金的新规定。

第一项是为了解决曾在疫情初期爆发的竞标战，当时房价迅速上升，潜在买家被迫出价高于标价，因为担心错过机会。随后，许多买家发现他们被欺骗，因为其出价比次高报价高出数十万元。这导致了对竞争性报价的公开披露的需求。

TRESA只是在一定程度上解决了这个问题，他并没有废除这个过程，而是留给卖方自行决定是否披露竞争性报价。该法案允许买家要求卖方发布书面报价细节（价格、条款和条件），但只有在卖方同意的情况下才会实现。

Michael Walsh是Exclusively Buyers Inc.的老板和经纪人，这是一家总部位于安大略省奥克维尔的房地产经纪公司。正如其名称所示，专门代表购房者。他表示，“根据修改后的指南，发布有关价格、条款和条件的信息并不是强制性的。这取决于卖方的自由决定。”

这些变化是否减轻了购房者对盲目竞标的焦虑？

Walsh并不这么认为。

法案中的另一项变化被称为“指定代表”。TRESA允许交易者在房地产经纪公司指定代理人代表他们的利益。以后，代理人将在与经纪公司签订的合同中列名，这有助于提高在所谓的多方代表中的透明度，即同一房地产经纪公司的代理人既代表买方，又代表卖方的情况。

Walsh建议交易者（TRESA将他们称为客户）在这里要谨慎。“房屋卖家得到的保证是，经纪公司的任何代理人都不会暗示卖家的房屋价格过高，或者过高多少，也不会以任何方式与卖家的利益进行谈判。新法案改变了一切。”

根据该法案，如果经纪公司的另一位客户想要对卖方的房产提出报价，并且有指定的代表，买方代理人可以就房屋是否定价过高，以及过高程度向买家给出建议，并建议在报价中增加条款和条件，这有可能保证买方的利益，损害卖方的利益。即使买方和卖方是同一房地产经纪公司的客户，这种情况也会发生。

TRESA还涉及销售佣金的问题，这已经成为有争议的问题，目前正在法庭上争论。

他认为，过去的做法允许卖方经纪人直接向买方经纪人提供补偿，尽管买方并不知情。但买方既不能停止也不能改变提供的佣金。“这就是问题所在，买方被排除在外。”

实际上，大多数买方对这种安排都感到满意，因为他们不必自掏腰包支付他们的经纪人费用。这或许是为什么在美国发生过房屋卖方提起法律诉讼的案件。

“卖家不喜欢他们被‘强迫’为买家的代理经济付款，于是他们起诉了，而且最终他们赢了。但这里有一个奇怪的地方。卖方根本没有被强迫。他们一直都有选择不支付给买方经纪人的选项，或支付最小金额。我们是在卖方经纪人的建议下才提出的报价。”

此外，Walsh表示，“卖家经纪仍将被允许直接向买方经纪提供补偿，方法是将该金额包括在卖家佣金中。买方仍然无法更改支付方式，并且即使他们没有使用经纪人，他们可能最终还是会支付经纪人的费用（通过购房价格）。”

但现在一切还处于早期阶段，房地产行业正试图理解这些新规定。TRESA可能才刚开始实行，但它的确朝着提高行业透明度和信任度迈出的一小步。